Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2014 по делу n А27-10571/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                         Дело № А27-10571/2013

05.06.2014г. текст постановления изготовлен в полном объеме

29.05.2014г. объявлена резолютивная часть постановления суда

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего судьи Д.Г. Ярцева

судей: Т.Е. Стасюк, В.М. Сухотиной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.В. Скороходовой

при участии в судебном заседании:

от истца: без участия (извещен)

от ответчика: Звекова А.А., по доверенности от 25.10.2013г.

от третьего лица: без участия (извещен)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (№ 07АП-3940/14) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11.03.2014г. по делу № А27-10571/2013 (судья С.Е. Петракова)

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области

к индивидуальному предпринимателю Ашваняну Арсену Карапетовичу

третье лицо: ООО «Центр Оценки и Экспертиз»

о взыскании 1 011 563,01 руб.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее по тексту КУГИ, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском (уточным в порядке ст. 49 АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Ашваняну Арсену Карапетовичу (далее ИП Ашванян А.К., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г. за период с 10.03.2013г. по 01.07.2013г. в сумме 120 617,50 руб., 119 038,76 руб. пени, начисленной за период с 17.06.2008г. по 01.07.2013г. в связи с неуплатой арендных платежей в установленный договором срок и 771 846,69 руб. штрафа за неисполнение в период с 22.09.2012г. по 01.07.2013г. условий п. 4.2.3 договора, всего – 1 011 502,95 руб.

Решением суда от 11.03.2014г. (резолютивная часть объявлена 11.03.2014г.) требования истца были удовлетворены частично, с индивидуального предпринимателя Ашваняна Арсена Карапетовича в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области было взыскано 28 664,20 руб. штрафных санкций по п. 5.3 договора аренды земельного участка № 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г. В удовлетворении остальной части иска было отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, КУГИ подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении иска и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование своей апелляционной жалобы ее податель указал, что  суд пришел к необоснованному выводу о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства и осуществлять расчет на его основании неправомерно, поскольку на дату составления отчета объект недвижимости еще не был введен в эксплуатацию, в связи с чем оценщик не мог располагать информацией о нем. Кроме того, по мнению апеллянта, суд необоснованно уменьшил сумму взыскиваемого штрафа.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, истец и третье лицо своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, ответчик и третье лицо письменных отзывов на апелляционную жалобу не представили.

На основании ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьего лица, по имеющимся материалам.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое решение суда первой инстанции без изменения.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции от 11.03.2014г. в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 21.09.2007г. между КУГИ (арендодатель) и Ашваняном А.К. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка «на период проектирования и строительства» № 2-09-ТС/07, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101030:0589, площадью 4 487,56 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кемерово, Заводской район, ул. Ульяны Громовой, юго-восточнее капитальных гаражей ТОО «Анкер», участок № 9, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью. Земельный участок предоставляется для проектирования и строительства складов, объектов торговли строительными материалами, административных помещений (п. 1.1. и п. 1.2. договора).

В соответствии с п. 7.4. договора № 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г. он имеет силу передаточного акта.

Согласно п. 1.3. договора № 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г., установленный срок окончания проектирования и строительства - 21.09.2012г.

Условиями п. 2.1. договора № 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г. стороны установили, что срок действия договора устанавливается с момента его заключения и до момента ввода объекта в эксплуатацию.

Пунктом 6.2 договора № 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г. предусмотрено возобновление договора на тех же условиях на неопределенный срок в случае продолжения арендатором использования земельного участка при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Из материалов дела усматривается, и не отрицается сторонами, что по истечении установленного договором срока арендатор продолжал использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Размер арендной платы, порядок ее внесения устанавливается на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (п. 3.1. договора № 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г.).

В соответствии с п. 3.2. договора № 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г., размер арендной платы, установленный на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, определен за весь период действия договора.

Согласно п. 3.3. договора № 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г., внесенная сумма задатка в размере 500 000 руб. засчитывается в счет арендной платы. Арендатор вносит оставшуюся часть суммы арендной платы в размере 550 000 руб. равными частями на протяжении 1 года с момента заключения договора:

- до 10.05.2008г. – 137 500 руб.;

- до 10.06.2008г. – 137 500 руб.;

- до 10.07.2008г. – 137 500 руб.;

- до 10.08.2008г. – 137 500 руб.

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти Кемеровской области, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, а также в случае определения рыночной стоимости размера арендной платы объекта аренды путем направления уведомления об изменении арендной платы (п. 3.4. договора № 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г.).

В п. 5.1. договора стороны предусмотрели, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своей обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 27.02.2013г. в п. 5.1. договора № 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г. были внесены изменения и установлено, что с 22.09.2012г. неустойка уплачивается в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно п. 4.2.3 договора № 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г. арендатор обязан завершить проектирование, строительство, сдать объект в эксплуатацию в установленном законом порядке в срок 21.09.2012г.

Пунктом 5.3. договора № 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г.  предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения п. 4.2.3 договора, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере 1 000 000 руб. за каждый год просрочки. Ели период просрочки составляет менее 1 года, штраф рассчитывается пропорционально количеству дней просрочки.

В связи с тем, что предусмотренный договором для проектирования и строительства срок (до 21.09.2012г.), истек, а арендодателем строительство объекта окончено не было, КУГИ в целях исчисления арендной платы земельного участка обратился в ООО «Центр Оценки и Экспертиз» для проведения оценки рыночной стоимости арендной платы.

Отчет № 223-12-2012 об оценке рыночной стоимости права пользования (величины арендной платы в год) в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:0589, площадью 4 487,56 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кемерово, Заводской район, ул. Ульяны Громовой, юго-восточнее капитальных гаражей ТОО «Анкер», был выполнен оценщиком 13.12.2012г.

Согласно Отчету рыночная стоимость арендной платы составляет сумму в размере 34 475 руб. в месяц.

29.12.2012г. уведомлением № 9-6-12/2228 КУГИ известило арендатора об изменении с 22.09.2012г. размера арендной платы за земельный участок.

Уведомление арендатором было получено 27.02.2013г., о чем свидетельствует подпись представителя на копии уведомления, представленной в материалы дела.

Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, КУГИ ссылается на то, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору, в том числе не уплатил в установленный срок в полном объеме арендные платежи за период с 10.03.2013г. по 01.07.2013г. в сумме 120 617,5 руб., в связи с чем, истец за период с 17.06.2008г. по 01.07.2013г. начислил ответчику пеню в размере 119 038,76 руб. Кроме того, ответчик нарушил п. 4.2.3 договора№ 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г., в связи с чем, за период с 22.09.2012г. по 01.07.2013г. ему были начислены штрафные санкции в размере 771 846,69 руб.

Оспаривая размер арендной платы, установленный на основании Отчета № 223-12-2012, ответчик сослался на то, что данный отчет недостоверен, поскольку не сдержит в полном объеме информации касающейся спорного земельного участка (составлен без учета информации о том, что на спорном земельном участке находился объект капитального строительства), не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований в части требования о взыскании арендных платежей и договорной пени, суд первой инстанции исходил из обоснованности довода ответчика о том, что отчет о рыночной стоимости арендной платы не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, следовательно, не является доказательством отвечающим требованиям ч. 1 ст. 64 АПК РФ; обоснованности довода ответчика о необходимости расчета размера арендной платы в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденным Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008г., № 62; период начисления штрафа уменьшен с учетом даты разрешения на ввод объекта в эксплуатации. Кроме того, судом по заявлению ответчика была применена ст. 333 ГК РФ.

Довод апелляционной жалобы заявлен относительно несогласия с оценкой, данной судом первой инстанции Отчету № 223-12-2012 от 13.12.2012г.

Апелляционный суд не усматривает оснований для принятия данного довода.

Как следует из Отчета № 223-12-2012 от 13.12.2012г., и установлено судом первой инстанции, он в нарушение положений Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007г., № 254, не содержит сведений об объекте недвижимости, расположенном на спорном земельном участке.

Однако, совокупность представленных ответчиком доказательств подтверждает факт того, что на момент проведение оценки рыночной стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:0589 (тождественно 42:24:0101030:589) на данном земельном участке находился объект недвижимости – нежилое здание.

Довод истца о том, что на дату составления отчета объект недвижимости не был введен в эксплуатацию, в связи с чем оценщик не мог располагать информацией о нем, судом в качестве довода о достоверности отчета отклоняется. Как верно указал суд первой инстанции, данное обстоятельство не освобождает оценщика от соблюдения требований законодательства об оценочной деятельности.

Также не принимается и довод апеллянта о том, что суд необоснованно уменьшил суммы взыскиваемого штрафа.

Истец заявил требование о взыскании штрафа за неисполнение в период с 22.09.2012г. по 01.07.2013г. п. 4.2.3 договора № 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г. в размере 771 846,69 руб.

Согласно п. 4.2.3 договора № 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г. арендатор обязан завершить проектирование, строительство, сдать объект в эксплуатацию в установленном законом порядке в срок 21.09.2012г.

Пунктом 5.3. договора № 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г.  предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения п. 4.2.3 договора, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере 1 000 000 руб. за каждый год просрочки. Ели период просрочки составляет менее 1 года, штраф рассчитывается пропорционально количеству дней просрочки.

Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU 42305000-06, выданному Ашваняну А.К. Администрацией города Кемерово 04.02.2013г., разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - склада строительных материалов, по адресу: г. Кемерово, Заводский район, ул. Баумана, 6А (л.д. 5-6, т. 2).

Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, законных оснований для начисления штрафных санкций за неисполнение п. 4.2.3 договора аренды земельного участка № 2-09-ТС/07 от 21.09.2007г. за период с 04.02.2013г. по 01.07.2013г. не имелось.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с правовой позицией, определенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011г., № 81, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Суд первой инстанции, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь конституционным принципом