Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2014 по делу n А27-7480/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                              Дело № А27-7480/2013

09.07.2014г. текст постановления изготовлен в полном объеме

02.07.2014г. объявлена резолютивная часть постановления суда

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего судьи Д.Г. Ярцева

судей: В.М. Сухотиной, М.Ю. Кайгородовой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.Н. Винниковой

при участии в судебном заседании:

от истца: без участия (извещен)

от ответчика: Абраменко А.В., по доверенности № 72 от 01.01.2014г.

от третьих лиц: без участия (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО «КОРА-ТК» и Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа (номер апелляционного производства 07АП-5064/14(1-2)) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 07 апреля 2014 года по делу № А27-7480/2013 (судья Т.И. Гуль)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа

к ООО «КОРА-ТК»

третьи лица: ООО «PACT», ООО «Стройкомплект-КМ», ООО «Производственно-коммерческая Фирма «РИФ», ОАО «Новокузнецкий хладокомбинат», Дьяков Евгений Иванович и ОАО «МДМ Банк»

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа (далее по тексту Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к ООО «КОРА-ТК» о взыскании 13 204 943,41 руб. задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка № 6/07-Ю от 08.02.2007г. за период с 01.04.2011г. по 01.04.2013г. и 5 790 748,69 руб. договорной пени.

Определением суда от 25.09.2013г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора были привлечены ООО «РАСТ», ООО «Стройкомплект-КМ», ООО «Производственно-коммерческая фирма «РИФ», ОАО «Новокузнецкий хладокомбинат», Дьяков Евгений Иванович и ОАО «МДМ Банк».

Решением суда от 07.04.2014г. (резолютивная часть объявлена 31.03.2014г.) требования истца были удовлетворены частично, с ООО «КОРА-ТК» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа была взыскана задолженность по арендной плате по договору № 6/07-Ю от 08.02.2007г. за период с 01.04.2011г. по 01.04.2013г. в сумме 8 560 752,46 руб. и 2 300 000 руб. пени за просрочку уплаты арендных платежей, всего 10 860 752,46 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований было отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, стороны подали апелляционные жалобы.

ООО «КОРА-ТК» в своей апелляционной жалобе просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование своей апелляционной жалобы ее податель указал, что надлежащим образом вопрос об общей площади здания после проведенной ООО «КОРА-ТК» в 2007 году реконструкции, в результате которой общая площадь здания увеличилась судом не исследован, что привело к неверному определению доли ООО «КОРА-ТК» в несении расходов по арендной плате за спорный земельный участок; истец неправомерно дважды изменил размер арендной платы за один и тот же период в одностороннем порядке без заключения сторонами дополнительного соглашения; по мнению апеллянта, для применения расчёта, направленного Комитетом извещением № 135 от 18.01.2013г., необходимо признание в судебном порядке недействительными расчета размера арендной платы, направленного извещением № 3040 от 25.10.2012г. и двустороннего акта сверки взаимных расчётов за период с 01.01.2010г. по 01.11.2012г.; судом не дана оценка доводу ответчика о незаконности одностороннего изменения Комитетом методики расчета размера арендной платы по договору.

Комитет в своей апелляционной жалобе просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование своей апелляционной жалобы истец указал, что не согласен с тем, что суд принял во внимание доводы ответчика о том, что распределение платежа, поступившего по платежному поручению № 18265 от 23.11.2012г., должно было производиться Комитетом в соответствии с указанным в нем назначением, то есть по периодам, соответствующим акту сверки, поскольку иное условие не было оговорено с арендатором; также Комитет не согласен с применением ст. 333 ГК РФ.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу Комитета, в котором с доводами и требованиями апеллянта не согласился.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, лица, участвующие в деле, за исключением ответчика, своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, иных письменных отзывов на апелляционный жалобы в материалы дела не поступило.

На основании п. 3 и п. 5 ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие их представителей, по имеющимся материалам.

В заседании апелляционного суда представитель ответчика требования своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по основаниям, в ней изложенным, против удовлетворения апелляционной жалобы истца возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и письменного отзыва ответчика, проверив в порядке ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции от 31.03.2014г., суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, ООО «КОРА-ТК» является собственником помещений в здании по адресу: Кемеровская область, г. Ленинск-Кузнецкий, ул. Телефонная, № 13.

08.02.2007г. между Комитетом (арендодатель) и ООО «КОРА-ТК» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 6/07-Ю, по условиям п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на условиях аренды неделимый земельный участок из земель населённых пунктов, с кадастровым номером 42:26:0101001:0081, находящийся по адресу: Кемеровская область, г. Ленинск-Кузнецкий, ул. Телефонная, 13, общей площадью 16,8585 га для использования под нежилые помещения торгово-логистического комплекса, площадью 5,8675 га (далее по тексту – спорный земельный участок).

Договор аренды земельного участка № 6/07-Ю от 08.02.2007г. прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

На основании дополнительного соглашения № 96/09 от 14.07.2009г. к договору аренды № 6/07-Ю от 08.02.2007г. на стороне арендатора были присоединены иные хозяйствующие субъекты, являющиеся собственниками помещений, расположенных в здании торгового комплекса; в отношении каждого из них были определены размеры арендных платежей за использование доли спорного земельного участка.

Данным дополнительным соглашениям п. 3.1 договора аренды № 6/07-Ю от 08.02.2007г. был изложен в следующей редакции: «арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца путём перечисления соответствующей суммы денежных средств на расчётный счёт…».

Пункт 3.5 договора аренды № 6/07-Ю от 08.02.2007г. изложен в следующей редакции: «арендная плата по договору исчисляется в порядке, установленном органами государственной власти Кемеровской области для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена… Заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы в указанных случаях не требуется».

Дополнительное соглашение № 96/09 от 14.07.2009г. так же зарегистрировано в установленном порядке.

Кадастровая стоимость земельного участка была установлена в судебном порядке равной рыночной в размере, определенным отчетом независимого оценщика по состоянию на 18.02.2010г.

При составлении сторонами в ноябре 2012 г. акта сверки расчетов по арендным платежам за период с 01.01.2010г. по 01.11.2012г. были учтены размеры арендной платы, установленные в связи с изменением показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка. Перерасчет размера арендной платы был произведен с 18.02.2010г.

Письмом от 25.10.2012г. (Исх. № 3040) Комитет направил ООО «КОРА-ТК» перерасчет арендной платы.

Вместе с тем в государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости были внесены только 28.05.2012г.

Обнаружив ошибку после составления акта сверки, Комитет письмом (Исх. № 135) от 18.01.2013г. известил арендатора как об ошибочности ранее направленных расчетов, так и об измененных размерах арендных платежей: с 28.05.2012г. – 505 407,57 руб.; с 01.01.2013г. – 533 204,99 руб. С учетом измененного размера арендной платы, а также с учетом имеющейся задолженности за период с 2010 г. по 2012 г. Комитет распределил 12 964 217,83 руб., поступившие от ООО «КОРА-ТК» по платежному поручению № 18265 от 23.11.2012г.

Ссылаясь на ненадлежащее выполнение ответчиком как арендатором своей обязанности по полному и своевременному внесению арендных платежей, Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Частично удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что новый показатель кадастровой стоимости, установленный в судебном порядке, арендодатель и арендатор вправе были применять в расчетах арендной платы с даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости об изменении кадастровой стоимости (28.05.2012г.), в связи с чем действия Комитета, связанные с устранением ошибки в виде направления ответчику в 2013 г. откорректированных расчетов арендных платежей, являются обоснованными, независимо от условий договора; суд принял во внимание доводы ответчика о том, что распределение платежа, поступившего по платёжному поручению № 18265 от 23.11.2012г., должно было производиться Комитетом в соответствии с указанным в нем назначением, то есть по периодам, соответствующим акту сверки, поскольку иное условие не было оговорено с арендатором; взыскиваемая неустойка снижена на основании ст. 333 ГК РФ, с учетом довода ответчика о том, что ошибочные действия арендодателя по определению размера арендных платежей и последующее их доначисление привели к несвоевременному исполнению арендатором обязанности по уплате этих платежей.

Апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

В силу п.п. 7 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2011г. порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В рассматриваемом случае при определении размера арендной применению подлежит Порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утверждённый постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010г., № 47.

Согласно разъяснениям, данным в п. 16 Постановления № 73 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» от 17.11.2011г., при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. 73 Лесного кодекса РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В п. 19 данного постановления сказано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.04.2012г., № 15837/11, изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может