Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 по делу n А45-23982/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                    Дело № А45-23982/2013

17 июля 2014 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2014 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бородулиной И.И.

судей Журавлевой В.А., Усаниной Н.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи  секретарем судебного заседания Дмитриевой Ю.А.

при участии:

от истца: Совостенкова А.А. по доверенности от 24.02.2014 (до 24.02.2014),

от ответчика: Салтанова Р.В. по доверенности от 10.12.2013 (до 31.12.2014),

рассмотрев  в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Рекламное агентство «Граммофон Новосибирск»

на решение Арбитражного суда Новосибирской области

от 25 апреля 2014 г. по делу № А45-23982/2013 (судья А.И. Айдарова)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Рекламное агентство «Граммофон Новосибирск» (ОГРН 1085406024868, ИНН 5406444870, 630112, г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 242)

к закрытому акционерному обществу «Труд» (ОГРН 1025403207026, ИНН 5407102630, 630004 г. Новосибирск, пр. Дмитрова, 1/1)

о взыскании суммы обеспечительного взноса в размере 292 755 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 21 289 рублей 79 копеек,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью Рекламное агентство «Граммофон Новосибирск» (далее  – ООО Рекламное агентство «Граммофон Новосибирск», истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к закрытому акционерному обществу «Труд» (далее – ЗАО «Труд», ответчик) о взыскании суммы обеспечительного взноса в размере 292 755 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 21 289 рублей 79 копеек.

Решением от 25.04.2014 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неприменение закона, подлежащего применению, несоответствие выводов изложенных в решении обстоятельствам дела, просит отменить состоявшийся судебный акт, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению подателя апелляционной жалобы, в обжалуемом судебном акте содержатся противоречивые  выводы, а именно: право арендодателя на выбор одного из способов удовлетворения обязательств и право арендодателя на удержание полной суммы обеспечительного взноса после удовлетворения своих требований.

Указывает, что отраженные в дефектной ведомости недостатки помещения являются улучшениями переданного в аренду имущества. За счет капитальных вложений арендатора в улучшение арендуемого помещения, увеличилась его стоимость, данные обстоятельства и суммы затрат подтверждаются договорами подряда.

Просрочка арендатора по сдаче помещения составила три рабочих дня (с 6 по 8 мая 2013 г.). Заявленная ответчиком и присужденная судом в его пользу сумма, подлежащая удержанию, не соответствует тяжести совершенного арендатором нарушения как по стоимости работ по устранению недостатков, так и по сумме штрафных санкций за трехдневную просрочку сдачи помещения.

Заявитель жалобы указывает на нарушение процессуального порядка рассмотрения дела, что послужило причиной неявки ответчика в последнее судебное заседание.

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В представленном до начала судебного заседания отзыве ответчик просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как соответствующее действующему законодательству, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, а представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Новосибирской области в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 10.05.2012 между ответчиком (арендодателем) и истцом (арендатором) заключен договор аренды № 69БЦ42 (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату (без права выкупа) нежилое помещение площадью 336,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. проспект Димитрова, 1, обозначенное в приложении № 2 к договору аренды.

Срок действия договора установлен с момента заключения и до 30.04.2013 включительно, если стороны не договорятся об ином. Прекращение действия договора не освобождает стороны от исполнения своих обязательств, вытекающих из договора (пункт 7.1. договора).

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора арендатор обязан внести обеспечительный взнос в размере суммы арендной платы за один календарный месяц, если иное не установлено в Приложении № 1 к договору от 10.05.2012.

Согласно Приложению № 1 к договору, сумма арендной платы за один календарный месяц составляет 292 755 рублей.

11.05.2013 арендодатель передал арендатору вышеуказанное нежилое помещение, в соответствии с актом приема-передачи № 1.

Арендатор платежным поручением от 22.06.2012 № 330 перечислил арендодателю сумму обеспечительного взноса.

Договором аренды предусмотрен односторонний отказ арендатора от договора при условии предварительного уведомления не менее чем за 90 календарных дней до предполагаемой даты прекращения договора (пункт 4.1.3 договора).

Арендатор путем направления уведомления о расторжении известил арендодателя о намерении по истечении 90 дней прекратить действие договора. В соответствии с пунктом 7.1 договора последний день действия договора - 30.04.2013.

Арендуемое помещение было возвращено арендодателю 08.05.2013 г. по акту приема-передачи № 2 с учетом нормального износа и пригодном для использования по назначению.

Акт подписан уполномоченными представителями истца и ответчика без замечаний.

Согласно пункту 3.2.5 договора после окончания срока действия договора и проведения удержаний, предусмотренных пунктом 3.1.4 договора, арендодатель обязан вернуть остаток оплаченного обеспечительного взноса.

Поскольку на дату расторжения договора задолженность по арендной плате и коммунальным платежам у арендатора отсутствовала, договорные обязательства исполнены арендатором в полном объеме, со стороны арендодателя не был представлен документально подтвержденный расчет суммы компенсации за ущерб, причиненный арендуемому помещению, арендатор направил в адрес ответчика претензию от 28.10.2014 № 41 с требованием об исполнении обязательства по возврату обеспечительного взноса, которая оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства, послужили основанием обращения истца в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из наличия у арендодателя на основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора аренды права на удержание обеспечительного взноса.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя, направленные на предоставление имущества во владение и пользование арендатора, на обеспечение беспрепятственного использования этого имущества арендатором; действия арендатора, направленные на содержание имущества и использование его по назначению, предусмотренному договором, внесение арендной платы, а также действия, направленные на возврат арендованного имущества по окончании срока аренды. Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов - соответствующие действия обязанных лиц и имущество, которое предоставляется во владение и пользование арендатора.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 359 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком или другими способами, предусмотренными законом или договором.

Следовательно, диспозиция статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации дает сторонам возможность установить в договоре иные способы обеспечения исполнения обязательства.

Обеспечительный взнос имеет целевое назначение - гарантия обеспечения платежеспособности арендатора, а также использование этой суммы для погашения возможной задолженности арендатора по арендным платежам при расторжении договора и для возмещения нанесенного имуществу ущерба.

Согласно пункту 3.1.4 договора аренды, арендодатель имеет право при прекращении действия договора по любому основанию удержать из оплаченного арендатором обеспечительного взноса сумму компенсации за ущерб, причиненный арендуемому помещению или зданию, в котором расположено арендуемое помещение, задолженность по оплате аренды (в том числе задолженность по оплате стоимости потребленных Арендатором электроэнергии и коммунальных услуг), а также сумму штрафных санкций (пеню, штрафы) за нарушение обязательств предусмотренных договором.

Пунктом 3.2.5 договора установлено, что арендодатель обязан возвратить арендатору сумму обеспечительного взноса после прекращения действия договора и проведения удержаний, предусмотренных пунктом 3.1.4 договора.

В соответствии с пунктами 4.3, 4.5 договора, арендатор обязан полностью компенсировать затраты арендодателя по восстановлению помещения или здания в случае, если зданию, в котором находится арендуемое помещение, или арендуемому помещению в результате любых действий или бездействия арендатора (непринятия необходимых и своевременных мер) будет причинен какой-либо ущерб, либо состояние данного помещения (здания) станет аварийным.

Компенсация осуществляется в денежной форме. При наличии замечаний к состоянию помещений лицами, подписывающими акт приема-передачи № 2, составляется и подписывается дефектная ведомость, на основании которой определяется необходимая для восстановления помещений сумма затрат и период восстановительных работ.

В силу пункта 4.6 договора определенная в соответствии с пунктом 4.3 договора сумма компенсации может быть удержана из обеспечительного взноса.

В соответствии с Приложением от 10.05.2012 № 1 к договору аренды сумма арендной платы за один календарный месяц составляет 292 755 рублей, следовательно, в соответствии с пунктом 5.2.2 договора размер обеспечительного взноса составляет 292 755 рублей.

Как установлено судом первой инстанции, на момент возврата арендуемых помещений арендодателю (08.05.2013) у арендатора имелась задолженность в общей сумме 89 947 рублей 11 копеек, из которых: по арендным платежам в размере 77 607 рублей 70 копеек, пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 3 725 рублей 17 копеек, по компенсации за электроэнергию и коммунальные услуги в размере 8 614 рублей 24 копейки.

ООО «РА «Граммофон Новосибирск» не представило доказательств погашения задолженности по платежам, предусмотренным договором аренды.

Таким образом, в соответствии с пунктом 3.1.4 договора остаток обеспечительного составил: 292 755 - 89 947,11 = 202 807,89 рублей.

08.05.2014 арендуемые помещения возвращены арендатором арендодателю по акту приема-передачи № 2.

К акту приема-передачи № 2 приложена дефектная ведомость подписанная истцом без замечаний и возражений, согласно которой в арендуемом помещении выявлены дефекты (недостатки).

В соответствии с пунктом 4.3 договора сумма компенсации может быть определена двумя способами (экспертная оценка суммы ущерба или сумма затрат на восстановление имущества) способ определения суммы компенсации за причиненный ущерб определится Арендодателем.

Арендодатель в качестве способа определения суммы компенсации за причинённый арендуемому помещению ущерб выбрал второй способ: на основании суммы затрат на восстановление имущества.

ООО «Новосибцентрстрой» на основании дефектной ведомости от 08.05.2013 был подготовлен Локальный сметный расчет по определению суммы затрат на восстановление имущества.

Общая стоимость работ по восстановлению помещения составила 270 707 рублей 34 копейки.

Таким образом, арендодатель удержал из суммы остатка обеспечительного взноса, стоимость восстановительного ремонта в размере 202 807 рублей 89 копеек.

Довод апелляционной жалобы о фактическом согласовании арендодателем любых изменений помещения внесенных на момент заключения спорного договора, а так же о том, что все внесенные изменения на момент заключения спорного договора, являлись собственностью арендодателя, не принимается судом апелляционной инстанции, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ, не представлено доказательств подтверждающих согласие арендодателя на внесение изменений в арендуемое помещение.

Краткосрочные договоры, на которые ссылается истец, такими доказательствами не являются, поскольку не содержат положений в части таких улучшений имущества, как демонтаж отдельных элементов помещения и согласия арендодателя на указанные улучшения.

Дефектная