Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2014 по делу n А03-24387/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                   Дело № А03-24387/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ходыревой Л.Е.,

судей:    Кривошеиной С.В., Хайкиной С.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лачиновой К.А.

при участии в заседании: без участия (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края на решение Арбитражного суда Алтайского края от 24 июня 2014 года по делу № А03-24387/2013 (судья Зверева В.А.)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Меньшикова Дениса Геннадьевича к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края о признании недействительной односторонней сделки Главного управления имущественных отношений Алтайского края по прекращению договора аренды № 427-з от 29.12.2007 г., оформленного уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 13.08.2013 г. № 24/11666, взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов в размере 204 000 руб.,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель Меньшиков Денис Геннадьевич (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее – ответчик, Управление) о признании недействительной односторонней сделки по прекращению договора аренды № 427-з от 29.12.2007 г., оформленного уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 13.08.2013 г. № 24/11666, взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов в размере 204 000 руб. (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 24 июня 2014 года иск удовлетворен частично. Односторонняя сделка Управления по прекращению договора аренды № 427-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 29.12.2007 г., оформленная уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 13.08.2013 г. № 24/11666, признана недействительной. С ответчика в пользу истца также взысканы судебные расходы в сумме 94 000 руб.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Алтайского края и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям:

- решение суда первой инстанции не содержит нормативно-правового обоснования признания одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 13.08.2013 г. № 24/11666 недействительным; предпринимателем не использовался земельный участок, с 29.12.2007 по 29.12.2010 не велось никакого строительства;

-  объем оказанных представителем услуг не соответствует сумме взысканных судом первой инстанции расходов. Они не отвечают критериям разумности и соразмерности.

Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу  в отсутствие сторон.

Проверив материалы дела в порядке ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Барнаула от 27.01.2006 г. № 118 утвержден акт комитета по архитектуре и развитию города Барнаула № 849 от 06.07.2005 г. о выборе земельного участка для строительства предприятия по сборке мебели с магазином и административными помещениями.

На основании распоряжения Главного управления имущественных отношений Алтайского края от 17.10.2007 г. № 5090, между индивидуальным предпринимателем Меньшиковым Денисом Геннадьевичем (истец) и Главным управлением имущественных отношений Алтайского края заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 427-з от 29.12.2007 г. (далее – Договор).

Согласно п. 1.1,1.2 Договора в аренду предоставляется земельный участок, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Балтийская. 64а. площадью 4108 кв.м., кадастровый номер 22:63:030317:0030, для строительства предприятия по сборке мебели с магазином и административными помещениями.

Срок действия договора установлен с момента подписания и до 27.01.2009г. (п. 2.1 Договора).

Дополнительным соглашением к договору от 05.02.2013 г. стороны продлили срок действия договора до 01.08.2013 г.

Договор аренды с дополнительным соглашением зарегистрирован в установленном законом порядке 17.02.2009 г., о чем свидетельствует отметка Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю.

15.03.2013 г. истцом получено разрешение Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула на строительство предприятия по сборке мебели с магазином и административными помещениями № RU22302000-75. Срок действия разрешения установлен до 18.11.2014 г.

08.07.2013 г. истец, до окончания действия договора аренды, обратился в Главное управление имущественных отношений Алтайского края с заявкой № 2124 о продлении спорного Договора.

Письмом № 24/11353 от 06.08.2013 г. Управление продлило срок рассмотрения указанного заявления на 30 дней в связи с необходимостью получения дополнительной информации о правах на земельный участок, а также на здание, строение, сооружение.

Главное управление имущественных отношений Алтайского края уведомлением от 13.08.2013 года № 24/11666 об одностороннем отказе от исполнения договора, отказало истцу в продлении договора, и на основании на пункт 2 статьи 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) уведомило об одностороннем отказе от исполнения договора.

Письмом от 11.11.2013 г. № 24/16209 ответчик в ответ на повторное обращение истца от 28.10.2013 г. о продлении срока действия договора сообщил о невозможности продления прекращенного (расторгнутого) договора.

Посчитав уведомление № 24/11666 от 13.08.2013 года об одностороннем отказе от исполнения договора аренды не соответствующим действующему законодательству и нарушающему права и законные интересы истца в сфере предпринимательской деятельности, он обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Принимая судебный акт об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия предусмотренных пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) оснований для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (абзац первый пункта 1 статьи 621 Кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.

При этом, в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 г. № 8985/08). 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что разрешением на строительство № RU22302000-75 со сроком действия до 18.11.2014 г., свидетельством о государственной регистрации права от 28.10.2013 г. серии 22ЛГ 937992, техническим планом объекта незавершённого строительством, кадастровым паспортом объекта, техническими требованиями № с-254 от 20.07.2012 г. ООО «Энергия-Транзит», согласованием ОАО «Алтайгазпром» от 25.06.2009 г. № ЕО-925-фл «Об использовании природного газа», действующим договором подряда, наличием подведенной к спорному земельному участку сети канализации, водопровода, построенного газораспределительного узла для снабжения объекта строительства газом, проектом на строительство здания, экспертизы проекта, расходы предпринимателя на которую составили 400 000 руб., подтверждается освоение истцом земельного участка согласно целевому назначению, а также осуществление на данном земельном участке начального этапа строительства. Доказательств иного ответчиком не представлено.

В связи с чем, довод Главного управления о том, что в материалах дела не имеется доказательств того, что истец своевременно приступил к освоению земельного участка, предпринял все зависящие меры с тем, чтобы достигнуть цели договора в пределах срока его действия, является несостоятельным.

Таким образом, судом правомерно установлено, что отказ в продлении действия договора аренды земельного участка противоречит положениям ЗК РФ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции обоснованно указал, что Главным управлением не представлено доказательств того, что ИП Меньшиков Д.Г. не имеет намерений достигнуть цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду.

Напротив, материалами дела подтверждается, что действия ИП Меньшикова Д.Г. направлены на достижение цели договора.

В свою очередь, ответчик с момента обращения предпринимателя с заявкой на продление срока действия договора ещё до его истечения препятствует осуществлению строительства на спорном земельном участке. Первоначально ответчик продлил срок рассмотрения заявки, а в последующем заявил односторонний отказ от договора. Такое положение создаёт для предпринимателя неопределённость в вопросе окончания строительства предприятия по сборке мебели с магазином и административными помещениями.

Судом установлено, что истец является собственником незавершенного строительством объекта – предприятия по сборке мебели с магазином и административными помещениями, площадью застройки 664, 6 кв.м. с кадастровым номером: 22:63:030317:116, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 22АГ 937992.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Как правильно указал суд первой инстанции, объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 ЗК РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Толкование отдельных положений статьи 36 ЗК РФ по рассматриваемому вопросу дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 г. № 8985/08. Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность, исходя из приведенной нормы земельного законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 . № 14880/10).

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ, основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что с 29.12.2007 по 29.12.2010 освоение участка предпринимателем не было начато, строительные работы не велись, все действия совершены только в 2013 году (получено свидетельство о государственной регистрации права собственности, разрешение на строительство). Вместе с тем, суд апелляционной инстанции учитывает, что расторжение договора в одностороннем