Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 по делу n А27-13810/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                   Дело № А27-13810/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2014 года

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2014 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Киреевой,

судей:  О.Б. Нагишевой, И.И. Терехиной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Г. Захаренко

при участии в судебном заседании:

от истца – Иванов И.И. по доверенности от 12.05.2014, паспорт; Богунов С.Г. свидетельство от  18.12.2000, паспорт

от ответчика – без участия (извещены)

от третьих лиц – без участия (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сергея Германовича Богунова на решение Арбитражного суда  Кемеровской области от 24 марта 2014г. по делу № А27-13810/2013 (07АП-3460/2014),

(судья Е.А. Команич)

по иску индивидуального предпринимателя Сергея Германовича Богунова, город Кемерово

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, город Кемерово

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Логика», город Кемерово, общество с ограниченной ответственностью «Аспекты бизнеса», город Кемерово

об урегулировании разногласий при заключении договора,

                                                     УСТАНОВИЛ:

  индивидуальный предприниматель Сергей Германович Богунов (далее - ИП С.Г. Богунов, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 АПК РФ,  к комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи № 1284 от 19 августа 2013 года нежилого помещения (подвал), общей площадью 127,6 кв.м., находящегося в здании, расположенном по адресу: город Кемерово, пр. Ленина, 63, в связи с чем, истец просит считать договор заключенным на следующих условиях:

- пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества составляет 2 540 000 руб., в том числе НДС в размере 387 457 руб. 63 коп.»;

- пункт 2.5. договора изложить в следующей редакции: «Ежемесячный платеж, предусмотренный п. 2.3. договора, включает в себя часть платежа – 35 875 рублей 71 копейка по основному долгу, на который представлена рассрочка, и Проценты».

Решением Арбитражного суда  Кемеровской области от 24 марта 2014г. по делу № А27-13810/2013 (резолютивная часть решения от 17 марта 2014 года) в удовлетворении исковых требований отказано. Решением установлено изложить пункт 2.1. договора № 1284 купли – продажи нежилого помещения от 19.08.2013 года в следующей редакции: «Цена продажи имущества составляет 6 400 000 руб., в том числе НДС в размере 976 271 руб. 19 коп.».

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП С.Г. Богунов обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит назначить экспертизу для определения величины рыночной стоимости нежилого помещения (подвала), общей площадью 127,6 кв.м., находящегося в жилом доме, расположенном по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина, 63. На разрешение эксперту поставить вопрос: Какова величина рыночной стоимости нежилого помещения (подвала), общей площадью 127,6 кв.м., находящегося в жилом доме, расположенного по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина, 63, с учетом НДС и без учета НДС?

По мнению истца, рыночная стоимость имущества, определенная независимым оценщиком ООО "Аспекты бизнеса" и указанная ответчиком в проекте договора, является недостоверной, поскольку оцениваемое подвальное помещение при расчетном методе сравнивается по ценам с аналогами, находящимися на первых этажах жилых домов, по которым отсутствует детальная информация, позволяющая установить их точные характеристики, объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки.

Определением суда от 24 декабря 2013 года была назначена экспертиза, проведение которой поручено НПСРО "Деловой союз оценщиков". На разрешение экспертов были поставлены вопросы: 1. Соответствует ли отчет об оценке ООО "Аспекты бизнеса" от 15 июля 2013 года №06/07-2013 требованиям законодательства РФ?; 2. Является ли достоверной рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке от 15 июля 2013 года №06/07-2013?.

Отвечая на первый вопрос, эксперт М.М. Курепов в заключении  №005/02/14 от 14 февраля 2014 года пришел к однозначному выводу о несоответствии отчета об оценке  ООО "Аспекты бизнеса" от 15 июля 2013 года №06/07-2013 требованиям законодательства РФ. Отвечая на второй вопрос арбитражного суда, эксперт делает вывод о достоверности рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете об оценке на основе  совершенного новых объектов – аналогов, не имеющихся в отчете об оценке, то есть путем определения новой рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 01 июля 2013 года.

Таким образом, эксперт, отвечая отрицательно на первой вопрос арбитражного суда о соответствии  отчета об оценке ООО "Аспекты бизнеса" от 15 июля 2013 года №06/07-2013 требованиям законодательства РФ, частично ответил и на второй вопрос арбитражного суда о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства РФ и должен был подтвердить это расчетами, исследовав работу оценщика, а не определять повторно рыночную стоимость объекта. На основании изложенного, положенные в основу обжалуемого судебного акта отчет ООО "Аспекты бизнеса" от 15 июля 2013 года №06/07-2013 и заключение эксперта М.М. Курепова №005/02/14 от 14 февраля 2014 года привели к принятию неправильного судебного акта, что в силу пункта 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для его отмены.

Указывая на невозможность принятия вышеуказанных доказательств в качестве надлежащих, апеллянт ссылается также на нарушения экспертом требований законодательства, в частности положений ФСО 5 при проведении экспертизы отчета об оценке, проведении экспертизы отчета в отсутствии нескольких листов, то есть не представлении его в полном объеме, в связи с чем, эксперт должен был направить соответствующий запрос, чего сделано не было.

  Вышеуказанные обстоятельства, по мнению апеллянта, являются основаниями для проведения экспертизы по установлению рыночной цены объекта, отмене решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Определением суда апелляционной инстанции от 11 апреля 2014г. апелляционная жалоба была принята к производству. Дело к судебному разбирательству в судебном заседании апелляционной инстанции было назначено на 16 мая 2014 г. в 10 час. 20 мин. в помещении суда.

Ответчик в порядке статьи 262 АК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с доводами последней не согласен, считает, что экспертом произведена именно экспертиза отчета об оценке с применением предусмотренных законом методов, а не проведена повторная оценка в отношении рыночной стоимости нежилого помещения (подвала), общей площадью 127,6 кв.м., находящегося в жилом доме, расположенного по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина, 63. Возражая против заявленного ходатайства о проведении экспертизы по установлению величины рыночной стоимости нежилого помещения, Комитет ссылается на то, что действительная рыночная стоимость объекта установлена в отчете об оценке ООО "Аспекты бизнеса" и подтверждена заключением эксперта НПСО "Деловой союз оценщиков". Кроме того, в ходатайстве отсутствует дата, на которую должна быть установлена стоимость объекта, что делает невозможным проведение повторной экспертизы.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы и заявленное ходатайство о проведении экспертизы поддержал, уточнив дату (01 июля 2013 года), на которую должна быть установлена стоимость объекта. 

Судебное заседание откладывалось.

Определением суда от 30.06.2014 была назначена судебная экспертиза по делу, производство по делу приостановлено.

После поступления в апелляционной суд заключения эксперта №7/175 от 29.08.2014, определением суда от 09.09.2014 производство по делу возобновлено, назначено судебное заседание на 25.09.2014.

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении, рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 127,6 кв.м. (подвал), находящегося по адресу Кемеровская область, город Кемерово, пр-кт Ленина, 63, пом. 130  по состоянию на 01.07.2013 года с учетом НДС составляет  3730000 и 3 161 017 без учета НДС.

22 сентября 2014 года от истца поступило заявление о взыскании судебных расходов, в котором истец просит отменить решение суда полностью и принять новый судебный акт, изложить пункт 2.1. договора №1284 купли-продажи нежилого помещения от 19.08.2013 в следующей редакции: «Цена продажи имущества составляет 3 730 000 руб. (с учетом НДС) и 3 161 017 (без учета НДС).

Кроме того, просит взыскать с ответчика судебные расходы в общей сумме 124 000 руб.

В отзыве на заявление о взыскание судебных расходов ответчик не согласился с суммой взыскиваемых расходов,  считает ее чрезмерной, просит уменьшить, указывает также на то, что судебные расходы должны быть распределены пропорционально между сторонами.

Третьи лица, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства по делу, своих представителей в судебное заседание не направили.

На основании ст. 156 АПК РФ дело рассматривается при имеющейся явке.

В судебном заседании апелляционной инстанции 25.09.2014 истец и его представитель поддержали свою жалобу и представленное заявление, уточнили, что просят урегулировать разногласия по п.2.1. договора.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, индивидуальный предприниматель Богунов Сергей Германович, является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения (подвал), общей площадью 127,6 кв.м., находящегося в здании, расположенном по адресу: город Кемерово, пр. Ленина, 63, на основании договора аренды № 9387 от 27.04.2006 года, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово. Дополнительным соглашением № 1 от 17.07.2006 года к договору аренды площадь арендуемого нежилого помещения была увеличена с 85,2 кв.м. до 143,3 кв.м., в дальнейшем, дополнительным соглашением № 7 от 08.04.2010 года, уменьшена с 143,3 кв.м. до 127,6 кв.м.

Срок действия договора аренды установлен с 01.05.2006 года по 29.04.2007 года.

В соответствии с пунктом 5.2. указанного договора после истечения срок действия договора аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

27.06.2013 года, на основании статьи 3 Федерального закона № 159 - ФЗ от 22.07.2008 года, истец обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества.

Постановлением администрации города Кемерово № 2428 от 09.08.2013 года утверждены условия приватизации арендуемого истцом нежилого помещения, в связи с чем, истцу предоставлено преимущественное право на приобретение нежилого помещения по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком ООО «Аспекты бизнеса» по отчету от 15.07.2013 года № 06/07-2013 в размере 6 400 000 рублей (с учетом НДС).

Рассмотрев направленный Комитетом проект договора купли-продажи муниципального имущества № 1284 от 19.08.2013 года (сопроводительное письмо № 16-014596 от 19.08.2013) истец подготовил протокол разногласий к указанному договору от 16.09.2013 года, направив его в адрес Комитета, о чем свидетельствует сопроводительное письмо вх. № 16-01/10247 от 16.09.2013 года.

После рассмотрения представленного истцом протокола разногласий Комитет направил в адрес истца протокол согласования разногласий от 19.09.2013 года (сопроводительное письмо № 16-01/5567 от 19.09.2013).

Однако, при заключении вышеуказанного договора купли-продажи между сторонами остались неурегулированные разногласия по пунктам 2.1. и 2.5.

Так, по условиям пункта 2.1. проекта договора в редакции истца цена продажи имущества составляет 2 540 000 рублей (с учетом НДС), определенной на основании отчета об оценке объекта № 14 от 07.09.2013 года, подготовленного ООО «Логика», рыночная стоимость объекта в редакции ответчика - 6 400 000 рублей (с учетом НДС).

Полагая, что рыночная стоимость имущества, определенная независимым оценщиком ООО «Аспекты бизнеса» и указанная ответчиком в проекте договора, является недостоверной, поскольку оцениваемое подвальное помещение при расчетном методе сравнивается по ценам с аналогами, находящимися на первых этажах жилых домов, по которым отсутствует детальная информация, позволяющая установить их точные характеристики, истец обратился с настоящим требованием в суд.

Урегулировав разногласие по п.2.1. договора в редакции ответчика, суд первой инстанции исходил из того, что отчет ООО «Аспекты бизнеса» № 06-07/2013 от 15.07.2013 года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: город Кемерово, пр. Ленина, 63, является надлежащим доказательством, определяющим рыночную стоимость спорного объекта, а цена объекта в размере 6 400 000 руб. является достоверной, что подтверждается заключением эксперта №005э/02/14 от 14.02.2014 года, составленным независимым партнерством саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков» по определению суда в рамках рассматриваемого дела.

Кроме того, суд указал, что из указанного заключения следует, что установленные в отчете от 15.07.2013 года нарушения федерального закона № 135 – ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности» не повлекли установление недостоверной рыночной стоимости спорного объекта.

Судом первой инстанции также указано, что наличие в материалах дела отчета оценщика, представленного истцом, устанавливающего рыночный размер стоимости спорного объекта в сумме 2 540 000 руб. (в том числе НДС – 387 457 руб. 63 коп.), с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подтверждает в безусловном порядке недостоверность отчета № 06-07/2013, предъявленного ответчиком в обоснование