Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2014 по делу n А27-8288/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

                                  

             СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г.Томск                                                                                             Дело №А27-8288/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2014 года

Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2014 года

Седьмой Арбитражный апелляционный суд  в составе

председательствующего Усаниной Н.А.

судей: Бородулиной И.И., Марченко Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дмитриевой Ю.А.   с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца:  без участия

от ответчика: Грабовская А.Л. по доверенности от 23.06.2014г. (на три года)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом  Кемеровской области

на решение Арбитражного суда Кемеровской области

от 06 августа 2014 года по делу №А27-8288/2014 (судья Аникина Н.А.)

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г.Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)

к обществу с ограниченной ответственностью  «СКС», г.Кемерово (ОГРН 1104205009886, ИНН 4205201650)

о взыскании 1 552 627 руб. 58 коп.

                                            У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г.Кемерово (далее - Комитет, КУГИ, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СКС» (далее- ООО «СКС», Общество, ответчик)  о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.10.2007 №2-10-ТС/07 в размере 14 324 руб. 02 коп. за период с 01.01.2014 по 12.04.2014, пени в размере 18 413 руб. 98 коп. за период с 11.10.2013 по 12.04.2014, штраф в размере 1 519 889 руб. 58 коп. за период с 05.10.2012 по 12.04.2014.

Решением Арбитражного суда Кемеровской   области от 06.08.2014г.  исковые требования удовлетворены  частично, с Общества с ограниченной ответственностью «СКС» в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области взысканы пени в размере 9 206 руб. 99 коп. за период с 11.10.2013 по 12.04.2014, а также проценты на случай неисполнения судебного акта, подлежащие начислению и уплате по ставке 8,25 % годовых на всю взысканную сумму - 9 206 руб. 99 коп. с момента вступления решения суда в законную силу по дату его фактического исполнения.

Не согласившись  с принятым  судебным актом,  КУГИ в поданной в Седьмой арбитражный апелляционный суд апелляционной жалобе, ссылаясь на ограничение судом объема прав и обязанностей, перешедших от первоначального кредитора  к ООО «СКС»,  в материалы дела ответчиком  не представлено документов, свидетельствующих об исполнении  арендатором обязанности, предусмотренной пунктом 4.2.3. договора,  а равно о существовании препятствий, указанных в пункте  5.10. договора,  просит решение суда отменить  и принять по делу новый судебный акт о взыскании  задолженности по пене за период с 11.10.2013г. по  12.04.2014г. в сумме 18 413, 98 руб. , штрафа  за период с  05.10.2012г. по 12.04.2014г. в сумме 1 519 889, 58 руб.

ООО «СКС» в представленном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя истца   при имеющихся явке и материалам  дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ,   изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя ответчика,  исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Кемеровской области не  подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, межу Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области (арендодатель) и ООО «Арсеналстрой»  (арендатор) заключен договор аренды земельного участка 12.10.2007г. №2-10-ТС/07.

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное  возмездное  владение и пользование земельный участок площадью 1158, 27 кв.м. из земель населенных пунктов, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кемерово, Заводский район, ул. Тюленина, 7 (кадастровый номер 42:24:0101030:0035) , в границах,  указанных в кадастровом плане (схеме границ) земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Земельный участок предоставлен для проектирования и строительства многоэтажного жилого  дома (пункт 1.2. договора).

Пунктом 1.3 договора установлен срок окончания проектирования и строительства 04.10.2012г.

Срок действия договора установлен с момента его заключения до момента ввода в эксплуатацию. Условия настоящего договора применяется к отношениям сторон, возникшим с 04.10.2007г. (пункты 2.1, 2.3 договора).

Договор аренды возобновлен на неопределенный срок  в соответствии с пунктом 6.2 договора, пунктом 2 статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

На основании соглашения от 03.09.2010, права и обязанности по договору аренды земельного участка от 12.10.2007 № 2-10-тс/07 перешли к ООО «СКС».

Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области только 20.12.2010.

В связи с неисполнением ООО «СКС» своих обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2014г. по 12.04.2014г. арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик признал сумму задолженности,  представил платежное поручение №1072 от 29.07.2014г. об уплате 14 324, 02 руб., что явилось основанием для отказа в удовлетворении требований Комитета в части взыскание  задолженности по арендной плате по договору аренды от 12.10.2007г.

В части предъявленных Комитетом требований о взыскании штрафа в размере 1 519 889, 58 руб., начисленного в соответствии с пунктом 5.3. договора аренды земельного участка от 12.10.2007 №2-10-ТС/07 за период с 05.10.2012 по 12.04.2014 и пени в размере 18 413 руб. 98 коп., начисленной по пункту 5.1. договора аренды земельного участка от 12.10.2007 №2-10-ТС/07 за период с 11.10.2013г. по 12.04.2014г., суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований о взыскании штрафа указал на  не обоснование истцом наличия оснований для взыскания штрафных санкций за период с 19.12.2013г.  по 12.04.2014г. с учетом даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с 19.12.2013г.; взыскивая неустойку, применил положения статьи 330 ГК РФ, снизив ее размер до 9 206, 99 руб.

Доводы Комитета об ограничении судом объема прав и обязанностей, перешедших  от первоначального арендатора  к ООО «СКС», что не предусмотрено договором,  отклоняются судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 5.3. договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения пункта 4.2.3. настоящего договора арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере 1 000 000 рублей за каждый год просрочки. Если период просрочки составляет менее 1 года, штраф рассчитывается пропорционально количеству дней просрочки.

Согласно пункту 4.2.3. договора арендатор обязан завершить проектирование, строительство, сдать объект в эксплуатацию в установленном законом порядке в срок, указанный в пункте 1.3. договора.

Пунктом 1.3. договора установлен срок окончания проектирования и строительства 04.10.2012г.

Из материалов дела следует, что 12.07.2012г. Администрацией г. Кемерово ООО «СКС» было выдано разрешение на строительство 9-ти этажного 45-ти квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тюленина,7, сроком  до 12.06.2013г.

В последующем срок настоящего разрешения был продлен до 12.12.2013г., в связи с чем, пролонгирован срок действия договора аренды до 12.12.2013г., то есть до конца строительства.

19.12.2013г. Обществом получено  разрешение на ввод в эксплуатацию  многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. С.Тюленина, 7 на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101030:0035.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (стать  310 указанного Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи  606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатора арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Наличие в договоре аренды условия об обязанности арендатора завершить в течение определенного срока строительство на спорном земельном участке, как установлено пунктами 1.3, 4.2.3. договора аренды от 12.10.2007г.,  не свидетельствует о том, что данный договор является смешанным договором.

В силу  пункта 1 статьи  740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Однако, из условий договора аренды земельного участка №2-10-ТС/07 от  12.10.2007г.  не усматривается, что арендатор принял на себя обязательства по строительству  многоэтажного жилого дома в качестве подрядчика по заданию арендодателя, а арендодатель обязался принять результат выполненных работ (построенный объект) с их последующей оплатой.

Таким образом, из спорного договора аренды не вытекает право арендодателя требовать осуществления арендатором строительства объекта на переданном в аренду земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи  330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Поскольку из договора аренды от 12.10.2007г., учитывая правовую природу данного договора, не вытекает право арендодателя требовать осуществления арендатором строительства объекта на переданном в аренду земельном участке, нарушением срока строительства не могут быть нарушены права арендодателя, что исключает применение ответственности в виде штрафа по пункту 5.3. договора аренды.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно установлено, что ответчик не может нести ответственность за нарушение сроков проектирования, строительства, сдачи  объекта в эксплуатацию в виду отсутствия вины ответчика в нарушение сроков последующего проектирования и строительства.

Так,  на  момент перемены лиц в обязательствах арендатора необходимая разрешительная документация прежним арендатором не оформлена, письмом ОАО «Кузбассэнерго» филиал «Управление тепловых сетей» от 17.04.2007 №79-113-33с/818 отказано в выдаче технических условий на теплоснабжение жилого дома №7 по ул. Тюленина, микр. №6 Заводского района, г.Кемерово, новым арендатором предпринимались достаточные меры для получения необходимой для проектирования и строительства жилого дома документации. Технические условия для присоединения к электрическим сетям по индивидуальному проекту получены ответчиком 13.01.2012, технические условия №51-23-09/748 на реконструкцию (вынос) сооружений связи, попадающих в зону строительства, на телефонизацию и радиофикацию жилого дома утверждены 25.01.2012, технические условия на подключение водоснабжения и водоотведения объекта получены в феврале 2012 года.

В соответствии с техническими условиями на подключение к тепловой сети получены ООО «СКС» (приложение к договору №958ТС от 29.12.2011), подключение объекта к тепловой сети возможно только после строительства и ввода объекта в эксплуатацию ПНС-72 на внутриквартальной теплотрассе в районе УТ-72 (пересечение ул.Глинки и ул. Громовой). Градостроительный план земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома утвержден Постановлением Администрации г.Кемерово от 28.03.2012 №316.

При таких обстоятельствах,  учитывая срок действия разрешения на строительство, а также документальное подтверждение принятия всех зависящих от арендатора земельного участка мер для выполнения обязательств, установленных пунктом 4.2.3. договора, суд первой инстанции не нашел оснований для взыскания штрафных санкций с ответчика.

Кроме того, Комитет, не обосновал правовые основания для взыскания штрафных санкций, в том числе, с учетом даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 19.12.2013г.

Ссылка Комитета на  пункт 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса российской Федерации о договоре аренды»  (в редакции  Пленума ВАС РФ  от 25.01.2013г. №3), не принимается, поскольку штраф предъявлен ко взысканию  по иным основаниям,  за нарушение срока завершения проектирования, строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Как правильно учел суд первой инстанции,  исходя из анализа положений статей 22,45,46 Земельного кодекса Российской Федерации, арендодатель реализует свои права по договору аренды в случае нарушения арендатором условий о сроках освоения земельного участка путем предъявления требований о расторжении договора земельного участка.

Однако, в период действия договора аренды земельного участка от 12.10.2007г. №2-10-ТС/07 КУГИ требования о расторжении договора аренды к ООО «СКС» не предъявляло.

Ссылки Комитета на неисполнение ООО «СКС» условий пункта 4.2.3 договора; не представление документов, свидетельствующих об исполнении арендатором обязанности, предусмотренной пунктом 4.2.3. договора; в соответствии с пунктом 5.10 договора аренды стороны освобождаются  от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, если  это явилось