Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 по делу n А27-8201/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

поэтажном плане, содержащемся в приложении №1 к настоящему договору, площадью ориентировочно 202,6 кв.м. Цель передачи помещения - организация торговли светильниками и сопутствующими товарами торговых марок, согласованных с арендодателем (пункт 1.5 предварительного договора).

Приложение № 1 к договору согласовано сторонами и подписано ими.

Согласно акту допуска от 29.10.2013, также подписанному арендатором, арендодатель предоставил арендатору допуск в Помещение № 4064, общей площадью 202,6 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания, находящегося по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Центральный район, для выполнения за счет арендатора строительных и отделочных работ, а также монтажа торгового оборудования.

Как верно указал суд первой инстанции, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент подписания договора либо в процессе его исполнения между  сторонами возникали разногласия относительно имущества, переданного в аренду, его расположения, назначения и площади.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 («Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Материалами дела подтверждается, что сторонами определен объект аренды, предварительный договор в части передачи помещения, а также его приема ООО «Партнер», исполнен, а сам факт исполнения сторонами предварительного договора аренды исключает неопределенность его предмета, поскольку неопределенность влечет невозможность исполнения договора в будущем. Возможное уточнение в последующем после получения свидетельства о праве собственности площади помещения в результате обмера техническими службами не влияет на согласованность сторонами объекта аренды. К тому же законом не запрещено заключать предварительные договоры аренды в отношении строящихся зданий, характеристики которых для договора могут быть взяты только из проектной документации.

С учетом изложенного, являются обоснованными выводы суда первой инстанции  о том, что предварительный договор аренды недвижимого имущества № 249 от 22.10.2013 является заключенным. Соответствующие доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению.

Более того, установленные судом первой инстанции обстоятельства подтверждаются актом от 29.10.2013 допуска для отделочных работ, а также платежным поручением об оплате арендной платы.

Каких-либо доказательств, подтверждающих, что между сторонами были разногласия относительно договора аренды, в материалы дела не представлены.

Судом первой инстанции обоснованно отклонена ссылка ООО «Партнер» на неправомерное удержание ООО «Сити-Молл Инвест» суммы гарантийного депозита.

Статьей 359 ГК РФ установлено, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком или другими способами, предусмотренными законом или договором.

Следовательно, диспозиция статьи 329 ГК РФ дает сторонам возможность установить в договоре иные способы обеспечения исполнения обязательства.

Из материалов дела следует, что ООО «Партнер» не оспаривает наличие денежных обязательств по предварительному договору, т.к. спорное помещение № 4064 в здании ТРЦ «Сити-Мол» получено им по акту приема-передачи № 46 от 29.10.2013. Согласно исковому заявлению, помещение фактически использовалось им для целей, указанных в предварительном договоре, что подтверждается платежными документами об оплате аренды помещения, коммунальных и иных услуг, а также претензиями, направленными ООО «Партнер» в адрес «УК «Торговая недвижимость».

Пунктом 4.3 предварительного договора предусмотрено, что в случае неисполнения арендатором своих обязательств по предварительному договору, расторжения предварительного договора, сумма гарантийного депозита остается у арендодателя. В случае неисполнения арендодателем принятых обязательств по предварительному договору, арендодатель в течение 10 календарных дней возвращает сумму гарантийного депозита арендатору.

Пунктом 11.2 договора установлено право одностороннего отказа арендатора от настоящего договора и соответственно от заключения основного договора аренды при условии направления письменного уведомления арендодателю. Настоящий договор считается расторгнутым, соответственно, обязанность по заключению основного договора аренды прекращается, в 21-й день с момента получения арендодателем письменного уведомления арендатора. Сумма гарантийного депозита, перечисленная арендатором, остается у арендодателя на основании пункта 4.3. настоящего договора.

При изложенных обстоятельствах, обеспечительный взнос имеет целевое назначение - гарантия обеспечения платежеспособности арендатора, а также использование этой суммы для погашения возможной задолженности арендатора по арендным платежам при расторжении договора и для возмещения нанесенного имуществу ущерба.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

В силу пунктов 1, 2 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Между тем, на дату прекращения предварительного договора аренды у ООО «Партнер» имелись неисполненные обязательства перед арендодателем в сумме, превышающей обеспечительный платеж, в связи с чем, у арендодателя имеются основания для удержания суммы обеспечительного взноса, которые соответствуют условиям предварительного договора аренды и положениям гражданского законодательства о неосновательном обогащении.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Уведомление о расторжение договора получено ООО «Сити-Молл Инвест» 09.04.2014, акт приема-передачи помещения направлен 03.06.2014, таким образом, за указанный период и в соответствии с пунктом 4.1 предварительного договора ООО «Партнер» обязано было оплачивать фактическое пользование помещением из расчета

 1 000 рублей за 1 кв.м. помещения в месяц. Однако данная обязанность не исполнена.

За период с 28.12.2013 по 30.04.2014 (+ 21 день после получения уведомления о расторжении договора) сумма оплаты с учетом расходов на коммунальные услуги составила 656 318,61 рублей (202, 6 кв.м, х 1 000 рублей х 4 месяца).

Следовательно, суд первой инстанции сделал правильным вывод о том, что указанная ООО «Партнер» сумма не является неосновательным обогащением и подлежит зачету в счет платежей, предусмотренных пунктом 4.1 договора за фактическое использование помещения.

С учетом толкования положений пункта 1.3 предварительного договора в порядке статьи 431 ГК РФ, суд правильно отклонил довод ООО «Партнер» о нарушении «ООО «Сити-Молл Инвест» условий пункта 1.3 предварительного договора о направлении уведомлений о дате открытия ТРЦ, и отсутствием в связи с этим у арендатора обязанности по оплате фактического пользования помещением, поскольку у арендодателя не возникает обязанности уведомления арендатора о дате открытия ТРЦ, а только о ее переносе.

Наличие недостатков помещения, обнаруженных до ввода помещения в эксплуатацию и устраненных арендодателем, не свидетельствуют о том, что помещением истец по первоначальному иску - ООО «Партнер» не пользовался.

Согласно материалам дела, ООО «Партнер» приняло помещение по акту от 29.10.2013 без замечаний. Обнаруженные им впоследствии эксплуатационные недостатки, указанные в одностороннем рукописном акте № 46 от 29.10.2013, устранены арендодателем, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU42310000-00091 от 20.12.2013. Официальное открытие ТРЦ, как указано выше, состоялось 28.12.2013, магазин ООО «Партнер» открыт 28.12.2013.

Суд первой инстанции правильно отклонил доводы ООО «Партнер» о том, что обнаруженные им недостатки помещения препятствовали его использованию по назначению, так как материалами дела установлено, что  арендатор получил помещение, как указано в пунктах 2.1. и 1.5 предварительного договора, под самоотделку по акту допуска для осуществления силами и за счет арендатора строительных и отделочных работ, монтажа торгового оборудования, а затем для организации торговли светильниками и сопутствующими товарами. Указанные работы по отделке помещения им выполнены в полном объеме, после чего бутик был им открыт для осуществления торговли светильниками и сопутствующими товарами.

Данные выводы суда первой инстанции подтверждаются также свидетельскими показаниями.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

При таки обстоятельствах, выводы суда первой инстанции об отсутствии  правовых оснований для освобождения ООО «Партнер» от обязанностей по оплате задолженности в размере 656 318,61 рублей за пользование помещением не имеется, являются правильными.

Основания для переоценки выводов суда первой инстанции отсутствуют.

ООО «Партнер» размер задолженности не оспорило, контррасчет цены встречного иска не представило.

Поскольку ООО «Партнер», направив уведомление от 09.04.2014 о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке, заявило отказ от заключения основного договора аренды, основания для возврата гарантийного депозита в сумме 405 200 рублей, внесенного по платежному поручению №15 от 12.11.2013, отсутствуют.

Обратного истцом не доказано.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

В целом доводы подателя жалобы, аналогичные доводам, приводимым в суде первой инстанции, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им была дана основанная на материалах дела оценка, оснований для пересмотра которой у апелляционного суда не имеется.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.

При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.

Руководствуясь  статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

                                                        П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 09.10. 2014 года по делу

№ А27-8201/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.    

             Председательствующий                                                                     М.Х. Музыкантова

                               Судьи:                                                                                Л.А.  Колупаева

                                                                                                                            А.Л. Полосин