Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2015 по делу n А45-14408/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                Дело № А45-14408/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2015 года

Постановления в полном объеме изготовлено 20 января 2015 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                             Е. И. Захарчука

судей:                                                            О.Ю. Киреевой

                                                                       Т.Е. Стасюк

при ведении протокола помощником судьи Е.С. Сластиной

при участии в судебном заседании:

от истца: Питок – Гальцова М.П. по доверенности № 22 АА 0838551 от 22.03.2013,

от ООО «Альфа»: Молостова В.Е. по доверенности от 08.12.2014 (сроком до 31.12.2015), паспорт,

от ООО «Новосибирский машиностроительный завод»:  Маслова В.Е. по доверенности от 20.05.2014,

от Мэрии города Новосибирска: не явился (извещен),

от ООО «Сибэлектропривод»: не явился (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альфа» (07АП-10444/2014) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 сентября 2014 года по делу № А45-14408/2013

(судья С.Ф. Шевченко)

по иску общества с ограниченной ответственностью «СИБСТРОЙСНАБ»

к Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск, обществу с ограниченной ответственностью «Альфа»,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Сибэлектропривод», общество с ограниченной ответственностью «Новосибирский машиностроительный завод»

о признании права собственности.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СИБСТРОЙСНАБ» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с уточнёнными в ходе судебного разбирательства требованиями к мэрии города Новосибирска и обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» о признании права собственности на здание бытовые испытательно-складского корпуса, общей площадью 2776,6 кв.м., с кадастровым номером 54:35:051880:42, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051880:39 по адресу: г.Новосибирск, ул.Петухова, 69, литер А 11.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15 сентября 2014 года по делу № А45-14408/2013 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Альфа» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Более подробно доводы изложены непосредственно в апелляционной жалобе.

ООО «СИБСТРОЙСНАБ» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО «Новосибирский машиностроительный завод» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором поддерживает доводы апелляционной жалобы.

ООО «Альфа» представило отзыв на отзыв истца, в котором просило решение суда первой инстанции отменить. Считает, что отсутствие зарегистрированного права собственности у продавца на спорный объект недвижимого имущества является безусловным основанием для отказа покупателю - истцу в признании за ним права собственности в порядке статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации далее - ГК РФ).

Представители мэрии города Новосибирска и третьего лица – ООО «Новосибирский машиностроительный завод», извещенных о судебном заседании надлежащим образом, в него не явились.

Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Исследовав материалы дела, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда  Новосибирской области от 15 сентября 2014 года, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Истец по Договору купли-продажи от 28.12.2011 с ООО «Сибэлектропривод» приобрёл земельный участок с кадастровым номером 54:35:051880:39 по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, 69 (л.д. 13 -18 в т.1).

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:051880:39 является последующим земельного участка с кадастровым номером 54:35:051880:27, а тот, в свою очередь, последующим земельного участка с кадастровым номером 54:35:051880:25 (л.д. 126 в т.1).

При этом, на приобретённом истцом земельном участке находится здание бытовые испытательно-складского корпуса, общей площадью 2776,6 кв.м., с кадастровым номером 54:35:051880:42, не имеющее собственника.

Как утверждает истец, здание  было построено ОАО «Сибстанкоэлектропривод» (л.д. 43 в т.1), проект корпуса разработан на основании постановления ЦК КПСС и Совета Министров от 07.05.79г. № 419-144, приказа организации п/я Р-6614 от 25.12.80 г. № 684 и утверждён заместителем руководителя организации Р-6343 10.02.85 г. Смирновым В.В., введён в эксплуатацию по приёму-сдаче бытовых испытательно-складского корпуса. Как указывает истец, спорное здание не включено в план приватизации, не находилось на балансе ОАО «Сибстакоэлектропривод», а владелец – ОАО «Сибстанкоэлектропривод» утратил право на объект по иным обстоятельствам, связанным с банкротством по решению Арбитражного суда Новосибирской области от 29.08.2005 по делу № А45-4766/05-27/16.

В последующем мэрией города Новосибирска земельный участок с кадастровым номером 54:35:051880:25 общей площадью 114500 кв.м. был передан по договору купли-продажи от 07.06.2010 № 7962 ООО «Сибэлектропривод» и ООО «МИ2», земельный участок, на котором находится здание бытовые испытательно-складского корпуса, общей площадью 2776,6 кв.м., с кадастровым номером 54:35:051880:42 продан истцу без самого здания.

Отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на спорные объекты в установленном законом порядке, а так же отсутствие иных способов формализации

отношений по поводу спорного объекта недвижимости  послужило основанием для обращения за судебной защитой с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что воля сторон по договору купли-продажи от 28.12.2011 была направлена именно на отчуждение земельного участка с кадастровым номером 54:35:051880:39, а следовательно, данный договор не противоречит положениям статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанный земельный участок  продан истцу с соблюдением требований статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

На момент (т.е 28.12.2011) отчуждения земельного участка с кадастровым номером 54:35:051880:39  спорное здание не имело фактического владельца, в отношении него зарегистрированные права отсутствовали, поэтому передача истцу земельного участка не нарушала ничьих прав, не способствовала возникновению обязанностей третьих лиц.

Так же суд первой инстанции сделал вывод, что к данному зданию не подлежат применению ст. 222 ГК РФ, так как возведено иным субъектом до 1995 года. Кроме того истец не возводил и не реконструировал указанное строение, а приобрёл его вместе с земельным участком, в рамках данного спора пытаясь легализовать право на него.

Вместе с тем, коллегия судей считает, что данные выводы суда первой инстанции являются ошибочными и основаны на неверном толковании и применении норм материального права, исходя из следующего

Одним из способов защиты гражданских прав согласно статье 12 ГК РФ является признание права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

То есть при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества право собственности у приобретателя согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Следовательно,  реализация права на государственную регистрацию перехода права собственности к приобретателю недвижимого имущества осуществляется после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ).

В пункте 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введённой настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (пункт 1 статьи 6 Закона о регистрации).

Вместе с тем, абзацем первым пункта 2 статьи 6 Закона о регистрации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи) предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершённой после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.

Между тем на момент совершения сделки в период проведения банкротства  -  ОАО «Сибстанкоэлектропривод» (делу № А45-4766/05-27/16), а затем  мэрией города Новосибирска  право собственности на указанный объект  за собой не  зарегистрировали в ЕГРП.

Договор купли-продажи от 07.06.2010 № 7962  между мэрией города Новосибирска и ООО «Сибэлектропривод», ООО «МИ2», земельный участок с кадастровым номером 54:35:051880:25 общей площадью 114500 кв.м., на котором находится здание бытовые испытательно-складского корпуса, общей площадью 2776,6 кв.м. (спорное здание), продано, после введения в действие Закона о регистрации (л.д. 13 -18 в т.1).

В дальнейшем по договору купли-продажи от 28.12.2011 между ООО «Сибэлектропривод» и  ООО «СИБСТРОЙСНАБ» последний приобрёл земельный участок с кадастровым номером 54:35:051880:39 по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, 69 на котором находиться спорное здание (л.д. 13 -18 в т.1). Права на указанное спорное здание так же не были зарегистрированы в ЕГРП.

Коллегия судей считает, что продавцы и покупатели не могли не знать что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051880:39, который  является последующим земельного участка с кадастровым номером 54:35:051880:27, а тот, в свою очередь, последующим земельного участка с кадастровым номером 54:35:051880:25 (л.д. 126 в т.1) находится спорное здание  (здание бытовые испытательно-складского корпуса, общей площадью 2776,6 кв.м).

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает