Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2015 по делу n А27-7661/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Набережная реки Ушайки, 24, г.Томск, 634050.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                                   Дело № А27-7661/2014

Полный текст постановления изготовлен 21 января  2015  года.

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Сухотиной В.М.

судей: Стасюк Т.Е., Ярцева Д.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Винниковой О.Н.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Ильина М.И. по доверенности от 24 июня 2014 года, удостоверение

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Багринцевой Анны Алексеевны (рег. №07АП-12258/2014)

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 31 октября 2014 года по делу №А27-7661/2014 (судья Турлюк В.М.)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Багринцевой Анны Алексеевны (ОРГНИП 313421708700036, ИНН 421708763238), город Новокузнецк Кемеровской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Сити-Молл Инвест» (ОРГН 1124253001399, ИНН 4253005913), город Новокузнецк

о взыскании 1 615 335,35 рублей неосновательного обогащения,

и встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сити-Молл Инвест» (ОРГН 1124253001399, ИНН 4253005913), город Новокузнецк,

к индивидуальному предпринимателю Багринцевой Анне Алексеевне (ОРГНИП 313421708700036, ИНН 421708763238), город Новокузнецк Кемеровской области,

о взыскании 317 200 рублей за пользование нежилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Багринцева Анна Алексеевна обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу  с ограниченной ответственностью «Сити-Молл Инвест» о взыскании 1 706 949,35 рублей неосновательного обогащения.

Исковые требования со ссылками на статьи 166 -168, 180, 380, 422, 429, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы отсутствием законных оснований для удержания суммы гарантийного депозита при незаключенности предварительного договора аренды и ничтожности условий предварительного договора.

ООО «Сити-Молл Инвест» обратилось со встречным исковым заявлением к ИП Багринцевой А.А. о взыскании 317 200 рублей за пользование нежилым помещением.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 31 октября 2014 года по делу №А27-7661/2014 в удовлетворении исковых требований ИП Багринцевой А.А. отказано. Исковые требования ООО «Сити-Молл Инвест» удовлетворены, с ИП Багринцевой А.А. в пользу ООО «Сити-Молл Инвест» взыскано 317 200 руб. задолженности, 9344 руб. государственной пошлины, а также проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взысканную сумму 326 544 руб. с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения по ставке рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения решения суда или его части.

Не согласившись с принятым по делу решением, ИП Багринцева А.А. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. Истец считает судебный акт незаконным и необоснованным в связи с тем, что при вынесении решения суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального и процессуального права.

В обоснование к отмене судебного апеллянт указывает, что срок действия предварительного договора  с 01.04.2013 по 01.04.2014 (пункт 2.4, статья 190 Гражданского кодекса Российской Федерации); судом не дана оценка акту сверки взаимной задолженности ООО «Сити-Молл Инвест»; согласно акта допуска спорное помещение передавалось для осуществления ремонта, а не для торговли;  акт получения ключей подписан не Багринцевой А.А., а иным лицом; помещения могут существовать только в зданиях или сооружениях, но не в объектах незавершенного строительства.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

12.01.2015 от ООО «Сити-Молл Инвест» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит оставить без изменения решением Арбитражного суда Кемеровской области от 31 октября 2014 года, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ИП Багринцевой А.А., извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель ООО «Сити-Молл Инвест» поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Ходатайство ИП Багринцевой А.А. о назначении экспертизы оставлено судом без удовлетворения в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Из материалов дела следует, что 01.04.2013 между ИП Багринцевой А.А. и ООО «Сити-Молл Инвест» заключен предварительный договор аренды №17, по условиям которого стороны в 90-дневный срок с момента получения истцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание ТРЦ обязались заключить договор аренды части отдельно стоящего здания ТРЦ общей площадью 48,6 кв.м, находящейся на 2 этаже здания, расположенного по адресу г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Кирова, 55. Границы помещения № 2083 указаны в поэтажном плане, являющемся приложением № 1 к предварительному договору (пункты 1.1 - 1.3).

Помещение предоставлено арендатору под самоотделку по акту допуска для осуществления силами и за счет арендатора строительных и отделочных работ, монтажа торгового оборудования (пункт 2.1 предварительного договора).

Пунктом 4.1 установлен размер арендной платы за пользование помещением 3500 рублей, в т.ч. НДС, за 1 кв.м общей площади помещения в месяц. Днем оплаты считается поступление денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Оплата стоимости арендной платы производится арендатором в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в срок до 10 числа текущего месяца. Арендатор уплачивает арендную плату за фактическое пользование помещением в размере, согласованном настоящим предварительным договором, с даты открытия ТРЦ.

В соответствии с пунктом 4.3 предварительного договора в счет обеспечения исполнения принятых настоящим предварительным договором обязательств в части заключения основного договора арендатор перечисляет в течение 5 дней в качестве гарантийного депозита на расчетный счет арендодателя сумму, равную двухмесячной арендной плате за помещение, согласно пункту 4.1 настоящего договора.

08.04.2013 ИП Багринцевой А.А. произведена оплата гарантийного депозита в сумме 340 200 рублей, что подтверждается платежным поручением №1 от 08.04.2013.

По акту допуска от 29.10.2013 ИП Багринцевой А.А. предоставлено помещение для использования указанных в предварительном договоре целей.

20.12.2013 ООО «Сити-Молл Инвест» получено разрешение №RU42310000-00091 на ввод объекта в эксплуатацию, 13.01.2014 произведена государственная регистрация права собственности на здание ТРЦ. Официальное открытие торгового центра состоялось 28.12.2013.

ООО «Сити-Молл Инвест» направило ИП Багринцевой А.А. проект основного договора аренды для подписания до истечения срока действия предварительного договора. Основной договор между сторонами не был заключен.

09.04.2014 ИП Багринцева А.А. освободила помещение без направления уведомления о расторжении договора и 10.04.2014 возвратила ключи, от подписания акта приема-сдачи ключей арендатор отказался.

Указывая, что в условиях незаключения основного договора между сторонами на основании предварительного договора аренды не возникло отношений имущественного характера, а условия предварительного договора об удержании гарантийного депозита являются ничтожными, ИП Багринцева А.А. обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Ссылаясь на обязанность ИП Багринцевой А.А. в силу пункта 4.1 предварительного договора оплачивать фактическое пользование помещением из расчета 3 500 рублей за 1 кв.м помещения в месяц, ООО «Сити-Молл Инвест» заявило встречный иск.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, руководствуясь статьями 421, 429, 431, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае у сторон имеются обязательства, вытекающие из смешанного договора: договора аренды и предварительного договора, исходил из фактически сложившихся между сторонами арендных отношений.

Апелляционный суд соглашается с выводами арбитражного суда, при этом исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству Российской Федерации условий договора.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктами 1-3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Проанализировав условия предварительного договора, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что данное соглашение не может быть признано только предварительным договором в смысле статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку помимо обязанности сторон заключить в будущем основной договор аренды предварительный договор устанавливает непосредственную обязанность ООО «Сити-Молл Инвест» передать ИП Багринцевой А.А. во владение соответствующее помещение для целей его последующей отделки и обязанность арендатора вносить плату за период такого владения.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объект договора аренды определен сторонами в пунктах 1.1-1.3 предварительного договора, в которых указаны местоположение здания, где находится помещение, являющееся объектом аренды, а также ориентировочная площадь передаваемого в аренду помещения в здании.

Из условий пунктов 1.2-1.3 предварительного договора №17 от 01.04.2013 усматривается, что передаче истцу в аренду подлежит помещение на втором этаже в ТРЦ, которое находится по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Кирова, 55, местоположение и границы которого (помещения) согласованы сторонами и обозначены зеленым цветом на графическом поэтажном плане, содержащемся в приложении №1 к настоящему договору, площадью ориентировочно 48,6 кв.м. Цель передачи помещения - организация розничной торговли мужской и женской одеждой, согласована с арендодателем (пункт 1.5 предварительного договора).

Приложение № 1 к договору согласовано сторонами и подписано ими.

Согласно акту допуска от 29.10.2013, подписанному арендатором, арендодатель предоставил арендатору допуск в помещение №2083, общей площадью 48,6 кв.м, расположенное на втором этаже здания, находящегося по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Центральный район, для выполнения за счет арендатора строительных и отделочных работ, а также монтажа торгового оборудования.

Доказательств возникновения между сторонами разногласий относительно спорного помещения, переданного в аренду, материалы дела не содержат.

Таким образом, сторонами определен объект аренды.

Возможное уточнение в последующем после получения свидетельства о праве собственности площади помещения в результате обмера техническими службами не влияет на согласованность сторонами объекта аренды. К тому же законом не запрещено заключать предварительные договоры аренды в отношении строящихся зданий, характеристики которых для договора могут быть взяты только из проектной документации.

Кроме того, предварительный договор в части передачи помещения, а также его приема ИП Багринцевой А.А. исполнен, а сам факт исполнения сторонами предварительного договора аренды исключает неопределенность его предмета, поскольку неопределенность влечет невозможность исполнения договора в будущем.

Аргументы ИП Багринцевой А.А. о несогласованности сторонами конкретного размера площади помещений и, как следствие, о незаключенности предварительного договора аренды недвижимого имущества №17 от 01.04.2013, противоречат материалам дела.

Ссылка ИП Багринцевой А.А. на то, что предварительный договор аренды содержит в себе положения смешанного договора, касающиеся предоставления под самоотделку помещений, которые не являются объектами права, поскольку в установленном Градостроительным Кодексом Российской Федерации порядке не введены в эксплуатацию, права на них не зарегистрированы, и в силу части 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрен запрет на эксплуатацию объекта, не введенного в эксплуатацию в установленном порядке, судом первой инстанции правомерно отклонена как несостоятельная на основании пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Действующее законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.

Таким образом, доводы относительно ничтожности предварительного договора являются ошибочными, не основанными на правовой природе предварительного договора, его