Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2015 по делу n А27-7661/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.

Утверждение ИП Багринцевой А.А. на неправомерное удержание ООО «Сити-Молл Инвест» суммы гарантийного депозита подлежит отклонению в силу следующего.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (статья 359 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, правовые основания для признания условий предварительного договора аренды недвижимого имущества № 17 от 01.04.2013 недействительными отсутствуют.

ИП Багринцева А.А. не оспаривает наличие денежных обязательств по предварительному договору, так как спорное помещение №2083 в здании ТРЦ «Сити-Мол» получено по акту допуска от 29.10.2013.

Материалами дела подтверждается и ИП Багринцевой А.А. не опровергнуто, что спорное помещение фактически использовалось арендатором для указанных в предварительном договоре целей.

Арбитражный суд, руководствуясь статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», пунктами 4.3, 11.2 предварительного договора, согласно которым в случае неисполнения арендатором своих обязательств по предварительному договору, расторжения предварительного договора, сумма гарантийного депозита остается у арендодателя, исходя из того, что гарантийный депозит является способом обеспечения исполнения обязательств сторон по заключению основного договора.

Случаи невозврата данного платежа определены сторонами в договоре, на дату прекращения предварительного договора аренды у ИП Багринцевой А.А. имелись неисполненные обязательства перед арендодателем, пришел к правильному выводу о наличии у арендодателя оснований для удержания суммы обеспечительного взноса, которые соответствуют условиям предварительного договора аренды и положениям гражданского законодательства о неосновательном обогащении.

Следуя материалам дела, до истечения срока действия предварительного договора, арендодатель направил арендатору, а арендатор получил проект основного договора аренды для его подписания.

Таким образом, обязательства арендатора по заключению основного договора аренды им исполнены, а обязательства по предварительному договору не прекращены.

Однако 09.04.2014, не уведомив ответчика заблаговременно, арендатор освободила помещение, не возвратив его по акту приема-передачи. 10.04.2014 ИП Багринцева А.А. возвратила ключи от помещения, о чем составлен акт, от подписи в котором истец отказался.

Право на одностороннее расторжение предварительного договора возникает у арендатора при условии направления письменного уведомления о расторжении договора (пункт 11.2 договора), уведомление арендатором не направлено.

Кроме того, прекращение срока действия договора не прекращает обязанности исполнения обязательств по нему в соответствии с частью 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, довод истца по первоначальному иску об отсутствии обязательств сторон, возникших из предварительного договора аренды, несостоятелен.

Уведомление о расторжение договора ООО «Сити-Молл Инвест» не получено, 09.04.2014 ИП Багринцева А.А. покинула помещение, 10.04.2014 арендатор возвратил ключи, таким образом, за указанный период в соответствии с пунктом 4.1 предварительного договора арендатор обязан был оплачивать фактическое пользование помещением из расчета 3500 рублей за 1 кв.м. помещения в месяц. Однако данная обязанность не исполнена.

Принимая во внимание, что за период с 05.01.2014 по 30.04.2014 сумма оплаты составила 642 000 рублей, ИП Багринцева А.А. по платежным поручениям № 2 от 07.02.2014, № 3 от 07.02.2014, № 5 от 27.02.2014 произвела оплату в общей сумме 324 800 рублей, то задолженность арендатора перед арендодателем за пользование помещением составляет 317 200 рублей.

ИП Багринцева А.А. заявила требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Исходя из пунктов 1.5 и 2.1 предварительного договора арендатор получил помещение под самоотделку по акту допуска для осуществления силами и за счет арендатора строительных и отделочных работ, монтажа торгового оборудования, а затем для организации розничной торговли мужской и женской одеждой. Указанные работы по отделке помещения им выполнены в полном объеме, после чего бутик был им открыт для осуществления торговли.

Согласно пункту 3.4 стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению не подлежит. Все отделимые улучшения, выполненные в арендованном помещении за счет средств арендатора, являются собственностью арендатора.

Заключая предварительный договор, истец имел цель произвести отделку помещения и впоследствии использовать помещение для осуществления торговой деятельности.

При этом ООО «Сити-Молл Инвест» был выдвинут перечень обязательных и необходимых требований и условий к обустройству помещения, изложенных в предварительном договоре аренды, несоблюдение которых влекло для арендатора негативные последствия, в том числе и последующий отказ в заключении основного договора аренды.

Следовательно, осуществление ремонтно-отделочных работ доставка, монтаж и установка торгового оборудования в помещение, а также внесение гарантийного депозита являлись необходимым условием для возникновения арендных отношений в будущем, которое соблюдено истцом. Указанные работы были необходимы истцу для осуществления предпринимательской деятельности.

Произведенные истцом улучшения по приведению помещения в надлежащий вид в соответствии со спецификой торговой деятельности вид являлись одним из условий предварительного договора аренды для последующего заключения основного договора аренды.

Таким образом, произведенные работы - неотделимые улучшения, осуществлены истцом не только с согласия, но и во исполнение условий предварительного договора аренды.

Учитывая наличие правового основания - предварительного договора, прямо предусматривающего отсутствие обязанности ответчика по оплате этих работ, суд первой инстанции правомерно указал, что нормы о неосновательном обогащении применению не подлежат.

Фактическое пользование помещением арендатором осуществлялось с 29.10.2013, что подтверждено материалами дела (актом допуска в помещение 29.10.2013, актом получения ключей от 17.12.2013, платежными документами об оплате аренды помещения).

Доказательств обратного ИП Багринцевой А.А. в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для освобождения ИП Багринцевой А.А. от обязанностей по оплате задолженности в размере 317 200 рублей за пользование помещением не имеется. Поскольку ответчик по встречному иску в одностороннем порядке расторг предварительный договор, уклонился от заключения основного договора аренды, то основания для возврата гарантийного депозита в сумме 340 200 рублей, внесенного ИП Багринцевой А.А. по платежному поручению № 1 от 08.04.2013, отсутствуют. При  этом суд указал, что контррасчет ответчика по встречному иску является необоснованным.

Оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Арбитражный суд принял законный и обоснованный судебный акт, всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 000 руб. относятся на истца.

Руководствуясь статьями 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

                                                        П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 31 октября 2014 года по делу №А27-7661/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Багринцевой Анны Алексеевны в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий                                                                              В.М. Сухотина

Судьи                                                                                                            Т.Е. Стасюк

                                                                                                                       Д.Г. Ярцев