Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2015 по делу n А45-17745/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050 г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                     Дело № А45-17745/2014

26 января 2015 года                     

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года         

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Е.В. Афанасьевой,                                                                         

судей Л.И. Ждановой, Е.Г. Шатохиной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.Н. Аюшевым,

при участии в заседании – без участия (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Игоря Владимировича Медведева (апелляционное производство №07АП-12821/2014)

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 ноября 2014 года (судья Т.В. Абаимова)

по делу № А45-17745/2014

по иску закрытого акционерного общества «Заречное» (633217, Новосибирская область, Искитимский район, село Старый Искитим, ул. Сибирская, 40, ИНН 5443101173, ОГРН 1025404669619)

к индивидуальному предпринимателю Игорю Владимировичу Медведеву (город Новосибирск, ОГРНИП 312547610100031, ИНН 540225135020)

о расторжении договора аренды от 12.04.2014 и обязании освободить части земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Заречное» (далее – ЗАО «Заречное») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Медведеву Игорю Владимировичу (далее – предприниматель Медведев И.В.) о расторжении договора аренды земельного участка от 12.04.2014 и обязании освободить арендованные части земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505.

Исковые требования обоснованы статьями 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22, статьями 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением ответчиком договора аренды земельного участка, выразившемся в использовании участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а именно: на земельном участке сельскохозяйственного назначения ответчиком возведен жилой дом площадью 72,9 кв.м.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14 ноября 2014 года иск удовлетворен, договор аренды земельного участка от 12.04.2014, заключенный между Сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом «Лучезарное» (далее – СКПК «Лучезарное») и предпринимателем Медведевым И.В., расторгнут. На ответчика возложена обязанность освободить части земельного участка площадью 13 488 кв. м, 10 151 кв. м, 13 799 кв. м, 11 738 кв. м, 15 439 кв. м, 24 100 кв. м, 13 689 кв. м, 26 824 кв. м, 10 891 кв. м, 18 576 кв. м, 16 643 кв. м в границах земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 54:07:057408:505 площадью 2 774 537 кв. м, расположенного по адресу: участок находится примерно в 5,8 км по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Российская Федерация, обл. Новосибирская, р-н Искитимский, с. Старый Искитим, ул. Весенняя, д. 3, и передать его ЗАО «Заречное» в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Не согласившись с состоявшимся решением, предприниматель Медведев И.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не учтено, что ранее ЗАО «Заречное» уже оспаривало договор аренды от 12.04.2014, в удовлетворении иска общества о признании договора недействительным было отказано; при рассмотрении настоящего дела суд не вправе давать иную правовую оценку договору аренды. Суд не принял во внимание, что в аренду ответчику переданы земли общей площадью 175 338 кв.м., в то время как площадь возведенного строения составляет всего 72,9 кв.м. При рассмотрении спора о сносе самовольной постройки суд общей юрисдикции указал на то, что снос постройки не препятствует Медведеву И.В. заниматься фермерским хозяйством. Основная часть арендованного земельного участка используется ответчиком для ведения сельского хозяйства. Вывод суда о недоказанности факта ведения сельского хозяйства не соответствует обстоятельствам дела.

ЗАО «Заречное» представило в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению. Истец полагает, что суд правомерно расторг договор аренды, установив, что арендованный земельный участок используется ответчиком не в соответствии с целевым назначением, для которого он предоставлялся в аренду.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили, ходатайств об отложении заседания не поступало.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие в данном заседании представителей участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между СКПК «Лучезарное» (арендодателем) и предпринимателем Медведевым И.В. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 12.04.2012, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить в аренду арендатору, а арендатор – принять в аренду для сельскохозяйственного производства части земельного участка с кадастровым номером 54:07:057408:505 общей площадью 3 047 904 кв.м. согласно прилагаемой схеме участка, которая является неотъемлемой частью договора, и своевременно возвратить земельный участок при наступлении событий, определенных договором (л.д. 12-14).

Согласно пункту 1.2 договора от 12.04.2014 арендатору передаются части земельного участка площадью 13 488 кв. м, 10 151 кв. м, 13 799 кв. м, 11 738 кв. м, 15 439 кв. м, 24 100 кв. м, 13 689 кв. м, 26 824 кв. м, 10 891 кв. м, 18 576 кв. м, 16 643 кв. м. Расположение частей земельных участков и их описание указаны в приложениях 1 и 2.

В силу пункта 1.3 договора от 12.04.2014 земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 54АГ 587806.

В соответствии с пунктами 2.3, 2.4 договора от 12.04.2014 арендатор имеет право и обязанность использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель разрешенным способом, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Пунктом 4.4 договора от 12.04.2014 установлено, что арендодатель вправе потребовать расторжения договора в случае, когда арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории.

Согласно пункту 1.4 договора от 12.04.2014 участок передается в аренду сроком на 49 лет.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 19.06.2012, регистрационный номер 54­08/031/2012-89.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.02.2012 по делу № А45-15940/2011, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.09.2012, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:07:057408:505 общей площадью 2 774 537 кв.м. признано за ЗАО «Заречное» (л.д. 33-35).

На основании данного судебного акта 03.08.2012 зарегистрировано право собственности ЗАО «Заречное» на земельный участок с кадастровым номером 54:07:057408:505, о чем выдано свидетельство Серии 54АД 726357 (л.д. 19).

На арендованной части земельного участка арендатором Медведевым И.В. самовольно возведен объект недвижимости – одноэтажный жилой дом площадью 72,9 кв. м. (л.д. 22-25, 58).

Вступившим в законную силу решением Искитимского районного суда Новосибирской области от 11.06.2014 по делу № 2-1095, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда, на Медведева И.В. возложена обязанность освободить часть земельного участка путем сноса самовольно возведенного здания (л.д. 26-32, 103-106).

Ссылаясь на то, что арендатором допущено существенное нарушение условий договора аренды от 12.04.2014, выразившееся в нарушении вида разрешенного использования земельного участка, осуществлении строительства на землях сельскохозяйственного назначения, ЗАО «Заречное» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования ЗАО «Заречное», суд первой инстанции пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора, которое выразилось в возведении строений на арендованном участке, что привело к нарушению целевого использования земли и фактическому изъятию его части из оборота участка сельскохозяйственного назначения.

Выводы суда следует признать ошибочными.

В соответствии с положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации только заключенный договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», стороны вправе  заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Если права на земельный участок ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

По условиям договора от 12.04.2012 описание и границы частей земельного участка, предоставленных в аренду ответчику, должны быть указаны в приложениях 1 и 2 к договору. Однако такие приложения в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 2.4 договора от 12.04.2012 арендатор обязан оплачивать арендную плату в размере, оговоренном в дополнительном соглашении к данному договору.

Между тем дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в котором было согласовано существенное условие о размере арендной платы, в материалах дела также отсутствует.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования арендодателя о расторжении договора аренды от 12.04.2012, не установил, согласованы ли сторонами существенные условия о предмете и цене договора и может ли считаться названный договор заключенным.

В случае заключенности договора у суда не имелось оснований для расторжения договора по обстоятельствам, на которых основаны исковые требования ЗАО «Заречное», в связи со следующим.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 45 Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора