Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2015 по делу n А45-17745/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В качестве нарушения договора истец ссылается только на факт возведения ответчиком самовольной постройки – жилого дома. Данное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует об использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения не в соответствии с его целевым назначением.

Однако площадь возведенной постройки равна 72,9 кв. м, что составляет лишь незначительную часть (0,04 %) от общей площади арендованных земель. Истцом документально не опровергнуты утверждения ответчика о том, что оставшаяся часть арендованных земель используется им исключительно для ведения сельского и приусадебного хозяйства, которое является единственным видом деятельности ответчика и его семьи. Факт осуществления ответчиком сельского хозяйства на арендованных землях подтверждается, в частности, представленным ответчиком заключением специалиста Новосибирского Государственного Аграрного Университета (л.д. 95).

Вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции на ответчика возложена обязанность освободить арендованный земельный участок от возведенной постройки.

Поэтому в настоящее время имеется возможность устранения арендатором нарушений, которые истец считает основанием для расторжения договора, а у арендодателя имеется право требовать скорейшего устранения этого нарушения на основании судебного акта. Доказательств неисполнения Медведевым И.В. судебного акта о сносе самовольной постройки и невозможности его исполнения в дальнейшем в деле не имеется.

Учитывая незначительный размер площади арендованного участка, занятого строительством, и реальную возможность устранения нарушения путем сноса постройки, расторжение договора аренды земельного участка от 12.04.2012 привело бы к существенному нарушению баланса интересов арендодателя и арендатора по долгосрочному договору аренды, в то время как расторжение такого договора допускается лишь в исключительных случаях при наличии существенных нарушений.

Ссылка суда первой инстанции на тот факт, что предпринимателем Медведевым И.В. не доказан факт осуществления сельскохозяйственной деятельности на арендованном участке, ошибочна, поскольку именно на арендодателя возложено бремя доказывания наличия существенных нарушений договора аренды, а не на арендатора – надлежащего исполнения договора.

Делая выводы о том, что возведение одноэтажного здания привело к нарушению плодородного слоя земли и к невозможности дальнейшего использования подвергшегося застройке спорного участка в сельскохозяйственных целях, суд первой инстанции не указал, какими доказательствами подтверждаются названные обстоятельства.

Выводы суда о наличии существенного нарушения ответчиком договора аренды от 12.04.2012 следует признать ошибочными также и в связи с неполным выяснением судом обстоятельств заключения  и/или подписания договора и не учетом условий этого договора.

Следуя материалам дела и пояснениям ответчика, которые давались им в связи с рассмотрением споров в отношении арендованного земельного участка и возведенной постройки, земли на территории села Старый Искитим были приобретены группой граждан, объединившихся в СКПК «Лучезарное», для создания «экологического поселка – поселения Родовых поместий Лучезарное». На территории данного «поселения» рядом граждан было начато строительство и облагораживание территории. Ввиду затруднительности приобретения и оформлениями этими гражданами прав на используемые земли сельхоз назначения ими были формально созданы крестьянские (фермерские) хозяйства и с ними заключены договоры долгосрочной аренды (л.д. 47-48, 59-64).

В Российской Федерации в настоящее время не имеется специального закона о Родовых поместьях и Родовых поселениях, хотя подобные формы хозяйствования и объединения создаются гражданами. Так называемые «Родовые поместья» по существу представляют собой форму ведения личного подсобного хозяйства гражданами на территории сельских поселений с использованием ранее заброшенных и неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно статье 2 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (далее – Закон о личном подсобном хозяйстве) личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

В силу пункта 1 статьи 3 Закона о личном подсобном хозяйстве право на ведение личного подсобного хозяйства имеют дееспособные граждане, которым земельные участки предоставлены или которыми земельные участки приобретены для ведения личного подсобного хозяйства.

Предоставление земельного участка в аренду для ведения личного подсобного хозяйства действующим законодательством не запрещено.

Статьей 4 Закона о личном подсобном хозяйстве установлено, что для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Таким образом, само по себе возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, законом также не запрещается.

Согласно пункту 2.3 договора аренды от 12.04.2012 арендатор имеет право возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

То есть, условиями договора аренды от 12.04.2012 прямо предусмотрено право арендатора возводить постройки, которые соответствуют целевому назначению земельного участка (земли сельскохозяйственного назначения); по существу, в пункте 2.3 договора воспроизведена норма статьи 4 Закона о личном подсобном хозяйстве.

В настоящем случае ответчиком возведен одноэтажный жилой дом, который предназначен для размещения и проживания лиц, ведущих личное подсобное хозяйство. Возведение такой постройки допускалось сторонами договора аренды от 12.04.2012 при его заключении, в связи с чем наличие этой постройки на арендованном участке само по себе не может рассматриваться в качестве нарушения условий договора аренды. Истец в обоснование иска не ссылался на то, что возведенная постройка не соответствует требованиям градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, и не представлял доказательств в подтверждение этого.

С учетом вышеизложенного, поскольку истцом не доказан факт наличия заключенного договора аренды земельного участка, а также существенного нарушения данного договора ответчиком, исковые требования ЗАО «Заречное» о расторжении договора и обязании ответчика возвратить арендованные земли не подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктами 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела являются основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд                            

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14 ноября 2014 года по делу № А45-17745/2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Заречное» в пользу индивидуального предпринимателя Игоря Владимировича Медведева 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий                                                     Е.В. Афанасьева

Судьи                                                                                   Л.И. Жданова

Е.Г. Шатохина