Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу n А45-8153/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                            Дело № А45-8153/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2015 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полосина А.Л.,

судей: Бородулиной И.И., Музыкантовой М.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васильевой С.В. с использованием средств аудиозаписи

при участии в заседании:

от истца: без участия (извещен)

от ответчика: Соколов И.С. по доверенности от 26.01.2015 года (сроком на 3 года)

от третьего лица: без участия (извещен)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Региональной общественной организации «Центр альтернативного разрешения споров» (№ 07АП-11741/14)

на решение Арбитражного суда Новосибирской области

от 14 октября 2014 года по делу № А45-8153/2014 (судья Малимонова Л.В.)

по иску Государственного автономного учреждения Новосибирской области «Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области» (ОГРН: 1025402487770), г. Новосибирск

к Региональной общественной организации «Центр альтернативного разрешения споров» (ОГРН: 1115400001661), г. Новосибирск

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «РСК», г. Новосибирск

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.05.2013 года № 222 в сумме 149 580 руб. 55 коп., возмещения коммунальных услуг по договору на возмещение расходов от 22.06.2012 года  № 369 в сумме 11 864 руб. 11 коп., по договору на возмещение расходов от 17.05.2013 года № 223 в сумме 37 518 руб. 01 коп., возмещение земельного налога по договору от 22.06.2012 года № 369 в сумме 3 548 руб. 62 коп., по договору от 17.05.2013 года № 223 в сумме 13 268 руб. 80 коп., всего 215 780 руб. 09 коп.

УСТАНОВИЛ:

Государственное автономное учреждение Новосибирской области «Научно-производственный центр по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области» (далее по тексту - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Региональной общественной организации «Центр альтернативного разрешения споров» (далее по тексту - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.05.2013 года № 222 в сумме 149 580 руб. 55 коп., возмещения коммунальных услуг по договору на возмещение расходов от 22.06.2012 года № 369 в сумме 11 864 руб. 11 коп., по договору на возмещение расходов от 17.05.2013 года № 223 в сумме 37 518 руб. 01 коп., возмещение земельного налога по договору от 22.06.2012 года № 369 в сумме 3 548 руб. 62 коп., по договору от 17.05.2013 года № 223 в сумме 13 268 руб. 80 коп., всего 215 780 руб. 09 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «РСК».

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14 октября 2014 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Апелляционная жалоба мотивирована неполным выяснением обстоятельств дела, несоответствием выводов, изложенных в решении фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм процессуального и материального права.

Подробно доводы Общества изложены в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы по основаниям в ней изложенным.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу возражал против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу Общества не подлежащей удовлетворению, поскольку в рассматриваемом случае арбитражный суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска.

Письменный отзыв Учреждения приобщен к материалам дела.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АП КФ не представило.

Истец и третье лицо, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

В порядке части 1 статьи 266, части 1, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела,   между ГУА НСО НПЦ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 222 от 17 мая 2013 года, согласно которому арендодатель обязуется передать в арендное пользование нежилые помещения общей площадью 79,8 кв.м в здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибревкома 18, которое поставлено решением Новосибирского облисполкома от 18.07.1990 № 282 как памятник истории и культуры с передачей прав пользования на земельный участок площадью 0, 0410 га. (пункт 1.1 договора).

Передача указанного объекта ответчику подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи помещений здания-памятника от 01.07.2013 года.

Пунктами  3.1, 3.2 договора сторонами определен размер арендной платы, срок ее внесения: арендатор обязан вносить арендные платежи ежемесячно, не позднее 10 числа отчетного месяца, в сумме 34 807 руб. 72 коп.

Пунктом 1.3 договор аренды от 17.05.2013 года № 222 установлен срок договора на  одиннадцать месяцев, то есть до 17.04.2013 года.

Кроме того сторонами заключены сопутствующие договоры возмещения расходов от 22.06.2012 года № 369, от 17.05.2013 года № 223 по содержанию сданного в аренду областного имущества в части возмещения оплаты налога на землю и коммунальных услуг пропорционально арендуемым площадям в соответствии с расчетом, исходя из действующих расценок и тарифов.

Неисполнение ответчиком обязательств по договорам явилось основанием для обращения истца с настоящим исковым требованием в Арбитражный суд Новосибирской области.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по вышеуказанным договорам.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции правомерными исходя из следующего.

Спор относительно размера арендной платы по договору аренды № 222, алгоритма начисления предъявленных к возмещению расходов на основании договоров № 369, № 223, правильности методологического и арифметического расчета предъявленных к возмещению сумм, между сторонами отсутствует.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

 Как указывалось выше, договор аренды от 17.05.2013 года № 222 заключен сроком на одиннадцать месяцев, то есть до 17.04.2014 года (пункт 1.3 договора),

Порядок расторжения договора предусмотрен в разделе 5 договора.

При этом в пункте 5.2 договора предусмотрены случаи расторжения договора по соглашению сторон, в пункте 5.3 договора - в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

Право арендатора в договоре аренды от 17.05.2013 года № 222 на одностороннее расторжение договора и односторонний отказ от исполнения договора не предусмотрено.

Из пункта 2 статьи 453 ГК РФ следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Пунктом 3 данной статьи установлено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 года № 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств", если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшихся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

Таким образом, последствия, вызванные расторжением договора, наступают для сторон на будущее время, однако в рассматриваемом случае данное обстоятельство в силу общих норм обязательственного права не освобождает ответчика от обязанности оплатить задолженность до расторжения договора.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" неиспользование арендатором переданного ему по договору аренды помещения не является основанием для неисполнения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Из материалов дела следует, что соглашения между сторонами о расторжении договоров, на основании которых предъявлены требования, до 31.01.2014 года достигнуто не было, при этом в судебном порядке вопросы изменения условий договора, или досрочного расторжения, также не решались.

Кроме этого, как правомерно отмечено судом первой инстанции, договор аренды от 17.05.2013 года № 222 заключен с участием Госоргана - Управления по государственной охране объектов культурного наследия Новосибирской области, соответственно и расторжение указанного договора или внесении изменений в него могло осуществляться только с его участием.

Таким образом, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) арендатором, основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы не является.

Удерживать из арендной платы арендатор в силу приведенных положений статьи 622 ГК РФ вправе только стоимость устраненных недостатков.

Осуществление арендатором ранее (до заключения спорного договора аренды, в период пользования помещением на условиях ранее заключенного договора) каких-либо ремонтных работ или работ, связанных с улучшением состояния помещения, к работам по устранению выявленных недостатков в процессе исполнения нового (спорного договора) не относятся и доказательств проведения каких-либо работ ответчиком не представлено.

В свою очередь, оценив материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционная инстанция полагает, что ответчиком по правилам статьи  65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не доказан ни сам факт такого понижения температуры в арендуемом помещении, которое не позволяло его использовать по назначению, ни момент, с которого возникла такая ситуация, если она имела место (15.11.2013 года ответчик, по мнению истца, указывает как день, предшествующий заключению договора с другим арендодателем), ни тот факт, что обстоятельства, на которые ссылается ответчик, возникли по вине арендодателя.

В связи с чем, доводы ответчика о том, что действия истца по замене окон привели к понижению температуры, признаются необоснованными, недоказанными в порядке статьи 65 АПК РФ.

Доводы ответчика о необоснованности применения к спорным отношениям позиции, изложенной в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу того, что в данном случае имеет место невозможность использования помещения, а не досрочное освобождение при прекращении договора возобновленного на неопределенный срок, также подлежат отклонению, поскольку из материалов дела достоверно не следует доказанность невозможности пользования арендуемым помещением.

Кроме того, если ответчик прекратил пользование спорным помещением с 16.11.2013 года, то в любом случае он обязан был уведомить истца об освобождении помещении на намечаемую дату и время и передать ему в назначенное время помещение в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ, согласно которой возврат арендодателю имущества осуществляется в том же порядке и в том состоянии, в котором он его получил по акту приемки.

Между тем, арендуемые помещение возвращены ответчиком истцу по акту от 31.01.2014 года.

Представленные ответчиком два акта осмотра от 15.12.2013 года и от 11.01.2014 года составлены без участия арендодателя и доказательств его вызова, на что ссылается