Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу n А45-9779/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                            Дело № А45-9779/2014

03 февраля 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2015 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Захарчука Е. И.,

судей: Афанасьевой Е. В., Киреевой О. Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Бабенковой, с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: Гапанович Е.Е. по доверенности от 11.11.2014г., паспорт

от ответчика: Овчинников С.В. по доверенности от 01.04.2014г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АЕ5000"

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17 октября 2014 года по делу № А45-9779/2014 (А. А. Уколов)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Кондитер-Снаб и К" (ОГРН 1075475004692)

к обществу с ограниченной ответственностью "АЕ5000" (ОГРН 1127453010827)

о взыскании 4 800 000 рублей стоимости восстановительного ремонта, 1 890 647,87 руб. арендной платы за период с 15.02.2014 по 17.03.2014, 81 297,52 руб. неустойки по договору аренды, 150 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 34 150 руб. расходов на проведение оценки стоимости ремонта,

У С Т А Н О В И Л:

 Общество с ограниченной ответственностью "Кондитер-Снаб и К" (далее – истец, ООО "Кондитер-Снаб и К") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "АЕ5000" (далее – ответчик, ООО "АЕ5000") о взыскании по договору аренды нежилого здания от 01.11.2013 суммы 7 769 147 руб. 98 коп., в том числе:

- суммы убытков в размере 4 666 000 руб. 00 коп., понесенных истцом на оплату проведения ремонтно-восстановительных работ, подлежащих возмещению ответчиком на основании пункта 4.5 договора аренды;

- суммы арендной платы в размере 1 034 382 руб. 66 коп., согласно пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды за период с 15.02.2014 по 17.03.2014;

- суммы штрафной неустойки в размере 2 068 765 руб. 32 коп., на основании пункта 4.3 договора аренды за все время просрочки, исходя из двух кратного размера ставки арендной платы, указанной в пунктах 3.1 и 3.2 договора.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика представительские расходы в размере 150 000 руб. 00 коп. и расходы в размере 34 150 руб. 00 коп., понесенные истцом на проведение оценки стоимости восстановительного ремонта в ООО «Заря».

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17 октября 2014 года исковые требования удовлетворены частично: взысканы убытки в размере 4 666 000 руб. 00 коп. и судебные расходы  в размере 42 042 руб. 00 коп.

Не согласившись с указанным решением, ООО «АЕ5000» в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

ООО "Кондитер-Снаб и К" отзыв на апелляционную жалобу, в порядке статьи 262 АПК РФ, не представило.

В судебном заседании стороны подержали свои требования.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, 01.11.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Обь, ул. Путейцев, 15, (далее - Объект) с техническими характеристиками согласно пункту 1.1. договора, сроком на 11 месяцев.

Объект аренды был передан арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2013, без претензий по техническому состоянию и внешнему состоянию, за исключением указанных в акте дефектов 2-х входных групп, складской части здания.

Нежилое здание принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 06.03.2010 54АГ 858077.

Объект аренды использовался ответчиком «для организации в нем деятельности в соответствии с уставом арендатора - хранение грузов клиентов, организация офиса» (абзац 3 пункта 1.1. договора).

14.01.2014 ООО"Кондитер-Снаб и К" было получено письмо ООО "АЕ5000" об одностороннем отказе арендатора с 14.02.2014 от исполнения договора аренды от 01.11.2013.

16.01.2014, руководствуясь пунктами 4.4, 4.5 договора аренды от 01.11.2013 полномочными представителями истца и ответчика был произведен осмотр нежилого здания, являющегося предметом договора аренды (согласно уведомлению от 15.01.2014), о чем составлен акт осмотра.

В результате осмотра было выявлено, наличие множественных существенных повреждений конструкций и элементов здания, ограждения, механического характера в результате его эксплуатации арендатором, а также иные нарушения, о чем был составлен двухсторонний акт. В заключительной части акта сторонами указано на необходимость проведение клиринговых работ внутренних помещений здания, в том числе потолка складской части здания, уборку снега и его вывоз с прилегающей территории, необходимость проведение восстановительного ремонта наливных полов складской части здания и офисной части здания необходимость проведения косметического ремонта, в силу существенного характера повреждений механического характера, необходимость проведение работ по замене первых двух рядов стеновых сэндвич-панелей складской части здания, ненадлежащее состояние раздвижных ворот (ротльставни), профнастила отделки цоколя складской части здания, ремонтные работы ворот и т. д.

Об отсутствии спора между сторонами о выявлении и наличии указанных повреждений свидетельствует подписанный полномочными представителями двухсторонний акт с указанием в заключении «С написанным согласен», подписанный фотоальбом.

При заключении договора аренды, стороны согласовали, что при прекращении действия договора арендатор обязуется возвратить здание арендодателю в первоначальном состоянии, технической исправности инженерных и иных технических систем (пункты 2.3.6, 4.1).

При этом согласно условиям договора пункты 2.1.4, 2.3.5, 2.3.6 арендатор обязуется содержать здание в надлежащем техническом состоянии, в случае возникновения повреждений систем здания, самого здания и иного, если они произошли по вине, халатности арендатора, посетителей и лиц, работающих или сотрудничающих с арендатором, проводить своими силами и за свой счет работы по их устранению.

Обязанности арендатора, также сторонами согласованы в пунктах 2.3.15, 2.3.17 договора аренды от 01.11.2013, которые регламентируют, что арендатор обязуется своими силами и средствами производить уборку в здании, его прилегающей территории, а также своевременно устранять повреждения здания, нежилых помещений, и прилегающей территории, ограждений, заборов.

Пункт 4.5. договора аренды от 01.11.2013 устанавливает, что в случае выявления арендодателем в результате осмотра здания, прилегающей площадки недостатков, стороны подписывают Акт осмотра, в котором указывают выявленные недостатки, и арендатор обязуется возместить арендодателю стоимость устранения недостатков, указанных в Акте осмотра  в течение 30 (тридцати) банковских дней после получения соответствующего письменного требования арендодателя либо, за свой счет и на свой риск устранить все выявленные арендодателем и указанные в Акте осмотра недостатки  в срок не позднее 30 (тридцати) банковских дней с даты подписания сторонами Акта осмотра.

Согласно условиям договора аренды от 01.11.2013 и уведомлению о расторжении от 14.01.2013, передача помещения с подписанием акта приема-передачи здания арендодателю, должна быть произведена  14.02.2014.

В указанный срок - 14.02.2014, здание не было передано арендодателю по акту приема-передачи.

Положения пункта 4.1, подпункта 2 договора аренды от 01.11.2013 № б/н регламентируют, что подтверждением факта возврата объекта аренды арендатором арендодателю является двухсторонний подписанный сторонами акт приема-передачи.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 настоящего Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ и пункта 4.1 договора аренды от 01.11.2013 арендатор обязан передать объект аренды по акту приема-передачи.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 16 Информационного письма N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Пунктом 3 статьи 405 ГК РФ установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (статья 406 Кодекса).

Как установлено судом первой инстанции при рассмотрении обстоятельств дела, связанных с возвратом арендатором ООО "АЕ5000" объекта аренды после прекращения договора аренды от 01.11.2013, что истинной причиной неисполнения арендатором (ООО "АЕ5000") обязанности по возврату объекта аренды после прекращения вышеуказанного договора послужил фактический отказ арендодателя (ООО "Кондитер-Снаб и К") от исполнения своей обязанности по принятию возвращаемого арендованного имущества после прекращения договора.

Данное обстоятельство подтверждается содержанием акта приема-передачи (возврата) от 14.02.2014 к договору к договору аренды здания от 01.11.2013 (л. д. 154, том № 1), представленного в материалы дела.

Указанный акт, составленный и подписанный ООО "Кондитер-Снаб и К", был вручен 14.02.2014 ООО "АЕ5000", что подтверждается подписью и печатью (вх. № 5 от 14.02.2014). Копия акта, представленная в материалы дела, заверена ООО "Кондитер-Снаб и К".

В пункте 1 данного акта написано о том, что объект аренды принимается ООО "Кондитер-Снаб и К", однако в пункте 3 указано:

«В результате осмотра установлено техническое состояние передаваемых нежилых помещений в соответствии с Актом осмотра помещения от 16.01.2014 года.

В силу наличия разногласий между сторонами по размеру суммы компенсации причиненного ущерба и не проведения арендатором работ по устранению недостатков, объект арендодателем принят быть не может, до урегулирования ситуации.»

Согласно пункту 6.2. договора, арендатор (ответчик) имеет право в одностороннем внесудебном порядке в любое время отказаться от договора, уведомив об этом арендодателя не менее чем за 1 (один) месяц.

Как следует из материалов дела, руководствуясь указанным пунктом, ответчик письмом уведомил истца о расторжении договора и попросил принять арендуемый объект по Акту приема-передачи 14 февраля 2014 в 12-00 (л. д. 25, том № 1).

В указанное время для приемки арендуемых объектов представитель арендодателя не прибыл, после чего, арендатор был вынужден составить Акт приема-передачи в одностороннем порядке (л. д. 98, том № 2), что истцом не опровергнуто.

При таких обстоятельствах, основания для взыскания арендных платежей за период с 15.02.2014 по 17.03.2014 отсутствовали.

Пункт 4.3 договора аренды от 01.11.2013 устанавливает, что в случае несвоевременного возврата здания арендатор уплачивает арендодателю штрафную неустойку за все время просрочки, исходя из двух кратного размера ставки арендной платы, согласно пункту 3.2. договора, до даты фактического возврата здания.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2 статьи 330 Кодекса).

Учитывая изложенное, суд правомерно отказал в взыскании неустойки в размере 81 297 руб. 52 копейки.

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из содержания указанной нормы права следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий ответственности, предусмотренных законом.

Так,