Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 по делу n А67-1539/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                       Дело № А67-1539/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2015 года

Постановления в полном объеме изготовлено 13 февраля 2015 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                             Е. И. Захарчука

судей:                                                            О.Ю. Киреевой

                                                                       И.И. Терехина

при ведении протокола помощником судьи  Сластиной Е.С.,  с использованием аудиозаписи

при участии в судебном заседании:

 от истца – Е.В. Четина по доверенности № 1 от 07.05.2014 г.; Л.А. Глушко по доверенности № 2 от 07.03.2014 г.,

от ответчика - О.В. Романишеной по доверенности от 08.02.2013 г. № 21-06-07/587,

от третьих лиц – не явились (извещены);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу городского округа ЗАТО Северск Томской области в лице Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск (07АП-26/2015) на решение Арбитражного суда Томской области от 27 ноября 2014 года по делу № А67-1539/2014 (судья М.В. Пирогов)

по иску индивидуального предпринимателя Чеплеева Дмитрия Владимировича ИНН 702400477440 ОГРН 305702418000070  к городскому округу ЗАТО Северск Томской области в лице Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск ИНН 7024004494 ОГРН 1027001686910,

третьи лица: индивидуальный предприниматель Мельников Владимир Николаевич, открытое акционерное общество "Альфастрахование"; общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", Дума городского округа ЗАТО Северск,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

 Индивидуальный предприниматель Чеплеев Д.В. обратился в арбитражный суд с иском к городскому округу ЗАТО Северск Томской области в лице Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости № 21-03-15 от 18.02.2014 г., а именно, об исключении из договора пункта 1.10. и принятия пунктов 2.1., 2.2. договора в предложенной истцом редакции ввиду несогласия с продажной ценой.

В обоснование требований истец указал, что в ходе приватизации им муниципального недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 36,2 кв.м, расположенного на первом этаже здания по адресу: Томская обл., г. Северск, пр. Коммунистический, 147 (пом. № 31) (далее – нежилое помещение) между ним (покупателем) и ответчиком (продавцом) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости №21-03-15 от 18.02.2014 г. возникли разногласия по вопросу стоимости подлежащего приватизации нежилого помещения и вопроса о зачете в счет оплаты стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в период аренды помещения (л.д. 4-8, т. 1).

Определением от 09.04.2014 г. к участию в деле в качестве третьих лиц в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены индивидуальный предприниматель Мельников Владимир Николаевич (далее – Мельников В.Н.), ОАО "Альфастрахование", общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков".

Решением  Арбитражного суда Томской области от 27 ноября 2014 года исковые требования были удовлетворены.

Не согласившись с состоявшимся решением,  ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

По мнению заявителей апелляционной жалобы, суд первой инстанции не применил нормы права, подлежащие применению, неверно определены фактические обстоятельства по делу, а так же не рассмотрел  заявленные требования.

Заявитель полагает, что рыночная стоимость, указанная в проекте договора купли-продажи в редакции ответчика, определенная на основании отчета определенной независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем Мельниковым В.Н., является достоверной, так как при назначении судебной экспертизы судом не ставился вопрос о его достоверности, названный отчет не признан не соответствующим действующему законодательству. По мнению заявителя, поскольку рыночная стоимость имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, является для органа местного самоуправления обязательной, для рассмотрения преддоговорного спора по существу было необходимо привлечение в качестве ответчика оценщика, что не было сделано судом первой инстанции.

Тем самым суд первой инстанции грубо нарушил нормы процессуального права, а так же не учел судебную практику вышестоящих судебных инстанций.

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ответчика подержал доводы апелляционной жалобы, по основаниям изложенным в ней.

Представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считали что решение суда является законным и обоснованным.

На основании ч.3 ст.156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие представителей третьих лиц (индивидуальный предприниматель Мельников Владимир Николаевич (далее – Мельников В.Н.), ОАО "Альфастрахование", общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков"), извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Заслушав представителей лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 17.10.2014, апелляционный суд не ходит оснований для его отмены.

Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что истец - индивидуальный предприниматель Чеплеев Д.В. с 14.04.2008 г. на праве аренды владеет и пользуется недвижимым имуществом – нежилым помещением площадью 36.2 кв.м (номер на поэтажном плане: пом. 31), расположенном на первом этаже в задании по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, просп. Коммунистический, 147 (Кадастровый (или условный) номер объекта: 70:22:0010108:3908) (далее – нежилое помещение) (выписка из ЕГРП от 01.04.2014 г., л.д. 4-6, т. 2).

Срок аренды составил 10 лет (п. 1.4. договора).

Договор зарегистрирован в ЕГРП 20.08.2013 г., номер государственной регистрации: 70-70-02/130/2009-951 (л.д. 4-6, т. 2).

Указанное помещение находится в собственности Городского округа - закрытое административно-территориальное образование Северск Томской области (№ 70-70-02/221/2013-316 от 20.08.2013 г.) и передано истцу на основании договора аренды муниципального недвижимого имущества № 150 от 14.04.2008 г. (л.д. 12-18, т. 1) по акту приема-передачи от 14.04.2008 г. (л.д. 19, т. 1).

В соответствии с Положением о приватизации муниципального имущества в городском округе закрытом административно-территориальном образовании Северск Томской области, утвержденным решением Думы ЗАТО Северск от 20.04.2006 N 12/5 "Об утверждении решением Думы ЗАТО Северск Томской области от 30.01.2014 г. № 49/8 определены условия приватизации указанного выше нежилого помещения путем его продажи Чеплееву Д.В. как арендатору, пользующемуся преимущественным правом на приобретение помещения, согласно Федеральному закону от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Начальная цена помещения равна рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем Мельниковым В.Н. и составляет 1 627_118,65 руб., без учета НДС, оплата производится с рассрочкой оплаты сроком на пять лет, на сумму рассрочки производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ (л.д. 47-50, т. 1).

Чеплееву Д.В. согласно указанному решению ответчиком был направлен проект договора № 21-03-15/___ купли-продажи объекта недвижимости от 18.02.2014 г. (далее – договор купли-продажи) (л.д.51-55 т.1).

Договор со стороны истца был подписан с протоколом разногласий, который направлен ответчику письмом исх. 10 от 18.02.2014 г. (л.д. 56, 57, т. 1).

Письмом от 03.03.2014 г. № 21-06-09/646 ответчик отклонил направленный истцом протокол разногласий (л.д. 59-61, т. 1), что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Согласно выводам первоначальной судебной экспертизы № 296Э/14 от 17.06.2014 г. (л.д. 138-162, т. 2) цена объекта равна 1 291 000 с учетом НДС, 1 094 067,80 руб. – без учета НДС (л.д. 151, т. 2).

По результатам повторной судебной экспертизы согласно заключению эксперта № 855/2014-Э (л.д. 117-149, т. 3) рыночная стоимость объекта с учетом НДС составила 1 473 000 руб. (л.д. 136, т. 3).

В связи с выводом эксперта Туровой Е.Ю. в заключении № 4/2014 –Э о нарушении принципов однозначности и обоснованности, не соответствии предъявляемым требованиям отчет Мельникова В.Н. от 12.12.2013 № 751/2 суд первой инстанции  не принят в качестве достоверного для определения рыночной стоимости объекта оценки первоначальную экспертизу.

Суд первой инстанции оценивая в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения повторной комиссионной судебной экспертизы № 4/2014-Э (л.д. 110-116, т. 3) и № 855/2014-Э (л.д. 117-149, т. 3), пришел к выводу о их соответствии закону и обоснованности установленного экспертами размера рыночной стоимости объекта – нежилого помещения.

 С ценой объекта, определенной по результатам повторной экспертизы в заключении эксперта № 855/2014-Э (л.д. 117-149, т. 3) (1 473 000 руб.) истец согласился, с учетом чего скорректировал исковые требования произведя расчет без учета НДС.

Удовлетворяя исковые требования в отношении Управления, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что цена спорного имущества, заявленная Управлением в решении об условиях приватизации муниципального имущества, завышена. Кроме того, суд указал на отсутствие правовых оснований для включения в цену договора НДС.

Арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Закона от 22.07.2008 3 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона об оценочной деятельности).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам первоначальной судебной экспертизы № 296Э/14 от 17.06.2014 г. (л.д. 138-162, т. 2) цена объекта равна 1 291 000 с учетом НДС, 1 094 067,80 руб. – без учета НДС (л.д. 151, т. 2).

По результатам повторной судебной экспертизы согласно заключению эксперта № 855/2014-Э (л.д. 117-149, т. 3) рыночная стоимость объекта с учетом НДС составила 1 473 000 руб. (л.д. 136, т. 3).

В суде первой инстанции было установлено и сторонами не оспаривается, что сведения о принятых к расчету аналогах имеют противоречивый характер, характеристики