Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 по делу n А45-2597/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Набережная реки Ушайки, 24, г.Томск, 634050.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                                   Дело № А45-2597/2014

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2015 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Сухотиной В.М.

судей: Стасюк Т.Е., Ярцева Д.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лупак Т.Н.

при участии: без участия

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества «МЖК Спарта»  (№07АП-12206/2014)

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 20 октября 2014 года по делу №А45-2597/2014 (судья Наумова Т.А.)

по иску Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

к закрытому акционерному обществу «МЖК Спарта», р.п. Краснообск Новосибирской области

о взыскании задолженности в размере 2979321,22 руб.,

и встречному исковому заявлению о признании договора недействительным

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области к закрытому акционерному обществу «МЖК СПАРТА» с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 756 000 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 28.07.2008 № 61471р за период с первого квартала 2011 года по четвёртый квартал 2013, неустойки с 02.04.2011 по 15.01.2014 в размере 389 088 рублей, расторжении договора аренды земельного участка от 28.07.2008 № 61471р и обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0112, расположенный по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Титова.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 330, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы неисполнением арендатором принятых на себя по договору аренды земельного участка от 28.07.2008 № 61471р обязательств.

Возражая против заявленных требований, ЗАО «МЖК СПАРТА» заявило встречный иск к Мэрии города Новосибирска о признании договора аренды земельного участка от 28.07.2008 № 61471р недействительным.

Встречный иск мотивирован тем, что земельный участок, предоставленный арендатору по договору аренды, не пригоден для использования (по земельному участку проходит ЛЭП, почва загрязнена, что не позволяет осуществлять строительство домов), размер арендной платы по договору существенно завышен.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20 октября 2014 года по делу №А45-2597/2014  первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ЗАО «МЖК Спарта» в пользу Мэрии города Новосибирска взыскана задолженность за аренду земельного участка по договору № 61471р от 28.07.2008 года в размере 756 000 рублей, пени за период с 02.04.2011 по 15.01.2014 в размере 389 088 рублей, а также суд обязал ЗАО «МЖК Спарта» своими силами и за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0112, расположенный по адресу: г. Новосибирск Ленинский район ул.Титова, в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО «МЖК Спарта» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт, которым в первоначальном иске отказать,  встречный иск удовлетворить.

В обоснование к отмене судебного акта апеллянт указывает, что поскольку спорный земельный участок изначально был непригоден для разрешенного использования (жилой постройки), то, истец, соответственно, не исполнил встречное обязательство по предоставлению земельного участка (статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Мэрия города Новосибирска отзыв на апелляционную жалобу не представила.

Дело по апелляционной жалобе рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции,  арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения судебного акта.

Как видно  из материалов дела,  28.07.2008 между мэрией города Новосибирска и ЗАО «МЖК СПАРТА» заключён договор аренды земельного участка №61471р, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером  54:35:062550:0112 площадью 601 кв. м.

В силу пункта 1.3 договора земельный участок предоставляется арендатору для строительства малоэтажного жилого дома по улице Титова.

Срок действия договора с 28.07.2008 по 28.07.2014 (пункт 1.4 в редакции дополнительного соглашения от 28.07.2011 №1).

В соответствии с постановление администрации Новосибирской области от 21.01.2008 №5-па размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 252 000 руб. (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договора арендные платежи начинаются с 01.03.2008.

Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом (пункт 2.3.2 договора).

Пунктом 2.3.3 договора предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,1 % от суммы задолженности за истекший квартал.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, о чём в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.10.2008 сделана запись № 54-01/432/2008-47.

В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязанности по оплате арендных платежей, у него образовалась задолженность за период с первого квартала 2011 года по четвёртый квартал 2013 года и составила 756 000 рублей.

Мэрией г. Новосибирска в адрес ответчика в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации было направлено уведомление от 13.12.2013 № 31/23-6520 о погашении задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка от 28.07.2008 № 61471р. Задолженность по договору аренды ответчиком не погашена.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования о взыскании задолженности в заявленном размере, исходил из их обоснованности и доказанности.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из анализа вышеизложенных норм следует, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Наличие задолженности у ответчика по арендным платежам за период с первого квартала 2011 года по четвёртый квартал 2013 года в сумме 756 000 рублей подтверждено материалами дела и ответчиком и не опровергнуто.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За несвоевременное внесение арендной пунктом 2.3.3 договора предусмотрена неустойка в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

С учетом изложенного за период с 02.04.2011 по 15.01.2014 Мэрия города Новосибирска правомерно начислила неустойку в сумме 389 088 рублей.

Заявленное истцом требование о расторжении договора аренды земельного участка от 28.07.2008 № 61471р, судом первой инстанции правомерно не удовлетворено исходя из того, что срок действия договора истёк 28.07.2014. Доказательств достижения сторонами соглашения о его пролонгации, что предусмотрено пунктом 6.5 договора, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявляя встречный иск, ЗАО  «МЖК СПАРТА» утверждает, что спорный земельный участок был изначально непригоден для использования в целях строительства малоэтажного дома. По земельному участку проходит ЛЭП напряжением 110 кВ, соответственно, земельный участок находится в границах санитарной зоны, что делает невозможным строительство. На земельном участке складировались отходы, из протокола анализа почвы следует, что почва является «умеренно опасной», что делает невозможным использование земельного участка под жилую застройку. По указанным причинам истец по встречному исковому требованию утверждает, что закрытое акционерное общество «МЖК СПАРТА» не могло приступить к использованию земельного участка по назначению и в соответствии с разрешённым использованием. Кроме того, как утверждает закрытое акционерное общество «МЖК СПАРТА», размер арендной платы, установленный мэрией города Новосибирска, является завышенным. Согласно представленному ЗАО «МЖК СПАРТА» отчёту об определении рыночной стоимости и годовой арендной платы недвижимого имущества для целей судопроизводства от 21.04.2014 № 4120 размер годовой арендной платы для земельного участка с кадастровым номером 54:35:062550:0112 составляет 78 657,50 рублей.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, и руководствуясь положениями статей 431, 432, 433, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что между сторонами договора отсутствуют разногласий относительно переданного по договору аренды земельного участка от 28.07.2008 № 61471р имущества, договор аренды заключён на срок с 28.07.2008 по 28.07.2014, то есть более одного года, и зарегистрирован в установленном законом порядке, и пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для квалификации этого договора как незаключённого и недействительного.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приёма-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, являющийся предметом договора.

Поскольку доказательств возвращения земельного участка арендодателю в материалы дела не представлено, суд приходит к выводу о том, что с момента подписания договора аренды от 28.07.2008 № 61471р земельный участок находится в фактическом пользовании ответчика.

Довод апелляционной жалобы о том, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0112 был изначально непригоден для использования в целях строительства малоэтажного дома, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку  доказательств тому, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0112 изначально (на момент заключения договора аренды) находился в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и его целевому назначению, ответчиком не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Протокол анализа качества почвы, выполненный федеральным бюджетным учреждением «Центр лабораторного анализа и технических измерений по Сибирскому федеральному округу», не может быть принят в качестве надлежащего доказательства, поскольку датирован 28.04.2014.

Кроме того, обществом не представлено доказательств того, что приняты меры для охраны земельного участка, исключающие незаконное проникновение, в том числе загрязнение его третьими лицами в период после заключения договора аренды.

О наличии на земельном участке ЛЭП ЗАО «МЖК СПАРТА» было известно ещё в 2012 году, о чём свидетельствует письмо от 12.04.2012 № 128.

Вместе с тем, начиная с 2008 года, ответчик не предпринимал мер к расторжению договора аренды и возврату земельного участка арендодателю, что лишает его довод о непригодности земельного участка, переданного в аренду, изначально к использованию по назначению признака разумности при осуществлении участником гражданских правоотношений своих прав и обязанностей.

Следует также отметить, что в ходе судебного разбирательства общество заявило о намерении продлить договорные отношения и использовать земельный участок, что также ставит под сомнения доводы ответчика о непригодности земельного участка.

Как верно отметил суд первой инстанции, земельный участок в 2008 году был принят арендатором одновременно с подписанием договора без каких-либо замечаний. На невозможность использования земельного участка по назначению ответчик стал указывать только при рассмотрении настоящего иска.

При этом, о фактическом состоянии земельного участка с кадастровым номером 54:35:062550:0112 ЗАО «МЖК СПАРТА» должно было знать, поскольку земельный участок был предоставлен ему в порядке процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта.

Ответчиком не представлено доказательств, что в период с момента согласования акта выбора до заключения договора аренды (с 2005 г. по 2008 г.) предпринимались меры к проведению изыскательских работ для установления возможности использования земельного участка по его целевому назначению.

Возможность проведения таких