Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу n А67-5718/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050 г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                     Дело № А67-5718/2014

05 марта 2015 года                       

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2015 года       

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Е.В. Афанасьевой,                                                                         

судей Л.И. Ждановой, Е.Г. Шатохиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.Н. Мозгалиной,

при участии в заседании:

от истца – Д.С. Андреева по доверенности от 20.02.2015, сл.уд.,

от ответчика – без участия (извещен),

от третьего лица – П.С. Федько по доверенности от 15.12.2014, сл.уд.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (апелляционное производство № 07АП-816/2015)

на решение Арбитражного суда Томской области от 22 декабря 2014 года (судья Н.Ю. Еремина)

по делу № А67-5718/2014

по иску муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска

к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» (634058, город Томск, Кузовлевский тракт, 4Г, ИНН 7017303790, ОГРН 1127017011659),

третье лицо: Прокуратура Томской области,

о взыскании 12 525 218,73 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – Департамент) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее – ООО «Вектор») о взыскании 12 525 218,73 рублей, в том числе 12 116 209 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 19.12.2012 № ТО-21-19992, 409 009,73 рублей неустойки за период с 16.08.2013 по 24.08.2014.

Исковые требования обоснованы статьями 309, 310, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по уплате арендной платы за период с 01.10.2013 по 30.09.2014, а также нарушением сроков внесения арендных платежей за 3 квартал 2013 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Прокуратура Томской области.

Решением Арбитражного суда Томской области от 22 декабря 2014 года иск удовлетворен частично, с ООО «Вектор» в пользу Департамента взыскано 6 707 651,83 рублей, в том числе 6 562 946,54 рублей основного долга и 144 705,29 рублей неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не оспаривая выводы суда в части взыскания 6 707 651,83 рублей, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд неправильно применил пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащий применению, так как принятие обеспечительных мер в виде запрета осуществлять строительство и приостановления действия разрешения на строительство не является обстоятельством, за которые арендатор не отвечает; принятие обеспечительных мер было вызвано действиями ответчика, отвечающего за выполнение проектно-сметной документации и ее экспертизу. Истец полагает, что арендатор обязан внести арендную плату за период приостановления строительства, после чего предъявить соответствующий иск к прокуратуре о возмещении убытков, причиненных ее незаконными действиями.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу не согласился с ее доводами, просит в удовлетворении жалобы отказать со ссылками на ч.4 ст.614 ГК РФ, предусматривающую возможность снижения арендной платы в случае, если ухудшение использования земельного участка возникло вследствие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. По мнению ответчика неважно, чьи действия либо бездействие (третьих лиц либо арендодателя) привели к существенному ухудшению условий использования земельного участка. В результате принятых по иску прокурора обеспечительных мер в период с 08.11.2013 по 22.04.2014 ООО «Вектор» не имело возможности использовать участок по назначению – осуществлять строительство дома, в связи с чем судом обоснованно отказано Департаменту во взыскании арендной платы за указанный период.

Прокуратурой Томской области представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо сообщает, что не имеет каких-либо правоотношений ни с одной из сторон настоящего спора, в связи с чем его разрешение не может повлиять на его права и обязанности, основания для участия Российской Федерации в лице Прокуратуры Томской области в настоящем процессе в качестве третьего лица отсутствуют.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил, ходатайств об отложении заседания не поступало.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие в данном заседании представителей извещенного ответчика.

В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям. Представитель третьего лица поддержал доводы письменного отзыва.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим в этой части отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона между Муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (арендодателем) и ООО «Вектор» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 19.12.2012 № ТО-21-19992, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3 803 кв.м. с кадастровым номером 70:21:01000515:4127, местоположение: Томская область, г. Томск, ул. Кедровая, 34, для строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома 5-10 этажей и для строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома 11-16 этажей (т. 1, л.д. 11-12).

В соответствии с пунктами 3.1-3.3 договора от 19.12.2012 № ТО-21-19992 размер арендной платы составляет 12 116 209 рублей в год и взимается с даты подписания договора, то есть с 19.12.2012. Сумма арендной платы вносится арендатором в 15-дневный срок после подписания договора, в размере, пропорциональном периоду использования земельного участка до конца текущего года. В последующие годы плата за пользование земельным участком вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

Пунктом 3.10 договора от 19.12.2012 № ТО-21-19992 установлено, что неиспользование земельного участка после заключения договора не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы и/или для возврата суммы, уплаченной арендатором в качестве арендной платы.

В силу пункта 3.9 договора от 19.12.2012 № ТО-21-19992 в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Арендованный земельный участок передан во владение и пользование арендатора по акту приема-передачи от 19.12.2012 (т. 1, л.д. 13).

В соответствии с решениями Думы города Томска от 28.04.2009 № 1183, от 04.03.2014 № 956 Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска переименован в Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска.

В период с 19.12.2012 по 30.09.2014 ответчик владел и пользовался земельным участком, предоставленным в аренду для строительства. Ответчику выдано разрешение на строительство от 06.08.2013 № RU 70301000-305-Л/13 (т. 1, л.д. 72).

Арендная плата за 3 квартал 2013 года внесена ответчиком с нарушением срока, установленного договора, в связи с чем истец на основании пункта 3.9 договора аренды начислил неустойку за период с 16.08.2013 по 27.08.2013 в сумме 5 009,89 рублей. Кроме того, ответчиком не осуществлялась уплата арендной платы за период с 01.10.2013 по 30.09.2014. Задолженность по уплате арендной платы составила 12 116 209 рублей.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против иска, ООО «Вектор» ссылалось на то, что определением Советского районного суда города Томска от 08.11.2013 удовлетворено заявление прокурора города Томска о принятии обеспечительных мер в виде запрета ООО «Вектор» осуществлять строительно-монтажные работы по строительству объекта капитального строительства многоквартирного жилого дома 8-14 этажей, магазина на земельном участке с кадастровым номером 70:21:01000515:4127 по ул. Кедровая, 34, г. Томск, которые впоследствии определением суда от 05.12.2013 заменены на меры в виде осуществления консервации объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома и приостановления действия разрешения на строительство (т. 1, л.д. 66, 67). Вступившим в законную силу решением Советского районного суда города Томска от 19.03.2014 в удовлетворении иска прокурора города Томска к ООО «Вектор» отказано (т. 1, л.д. 46-58). По этой причине ответчик указал на то, что вследствие принятых обеспечительных мер он не имел возможности осуществлять строительство на арендованном земельном участке в период с 08.11.2013 по 22.04.2014.

Отказывая в удовлетворении иска Департамента в части взыскания 5 553 262,46 рублей основного долга и 264 304,44 рублей неустойки, суд первой инстанции руководствовался пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что запрет строительства на земельном участке, предоставленном для этой цели, является обстоятельством, ухудшающим условия пользования земельным участком, в период действия обеспечительных мер ответчик по независящим от него обстоятельствам не мог использовать земельный участком в соответствии с договорными условиями и назначением, в связи с чем вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы и отказа от внесения арендной платы за пользование участком в названный период.

Данные выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и сделаны при неправильном применении норм материального права.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вместе с тем арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Пунктом 4 статьи 614 Кодекса также предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Приведенные нормы, закрепленные в статьях 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, развивают применительно к отношениям по аренде имущества общие положения пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

По смыслу данных норм основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств)