Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2015 по делу n А27-7652/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                   Дело № А27-7652/2014

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2015 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.Е. Стасюк,

судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Ю.В. Губиной,

при участии в судебном заседании:

от истца – Иванов И.И. по доверенности от 27.05.2014, паспорт, Тимошенко Н.А. по доверенности от 25.11.2014, паспорт,

от ответчика – Семченко П.А. по доверенности от 04.02.2015, паспорт,

от третьих лиц – не явились (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (рег.№ 07АП-561/15)

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10 декабря 2014 года по делу №А27-7652/2014 (судья Е.А. Команич)

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Глория» (ОГРН 1044205070997, ИНН 4205075580) г. Кемерово Кемеровской области,

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (ОГРН 1024200712161, ИНН 4209014443) г. Кемерово Кемеровской области,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) Общество с ограниченной ответственностью «Логика» (ОГРН 1134205003129, ИНН 4205259160)

2) Общество с ограниченной ответственностью «Аспекты бизнеса» (ОГРН 1094205003980, ИНН 4205174260)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Глория» (далее – ООО «Глория», истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, (далее – Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 1334 от 28.02.2014, а именно нежилого помещения (подвал), общей площадью 122,1 кв. м, находящегося в здании, расположенном по адресу: город Кемерово, улица 50 лет Октября, 15. Истец просил принять пункт 2.1 договора в редакции протокола разногласий: «2.1. Цена продажи имущества составляет 3 832 063 рублей, в том числе НДС в размере 584 552 рублей».

Исковые требования основаны на положениях статей 217, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3-5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и мотивированы тем, что стоимость отчуждаемого имущества, определенная ответчиком на основании отчета Общества с ограниченной ответственностью «Аспекты бизнеса», является недостоверной, а сам отчет оценщика не соответствует законодательству в области оценочной деятельности.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 30.04.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Аспекты бизнеса» (далее – ООО «Аспекты бизнеса») и Общество с ограниченной ответственностью «Логика» (далее – ООО «Логика»).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 10.12.2014 требования истца удовлетворены в полном объеме, пункт 2.1 договора купли – продажи муниципального имущества № 1334 от 28.02.2014 был изложен в следующей редакции: «2.1. Цена продажи имущества составляет 3 832 063 рубля, в том числе НДС в размере 584 552 рубля».

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10.12.2014 отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование к отмене судебного акта заявитель жалобы указывает на его незаконность и необоснованность, ссылается на то, что стоимость отчуждаемого имущества, определенная на основании отчета ООО «Аспекты бизнеса» является достоверной и подлежит применению в договоре купли-продажи муниципального имущества. Ссылаясь на положения статей 8, 10 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ответчик утверждает, что только Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово вправе решать вопросы, связанные с оценкой рыночной стоимости объекта муниципальной собственности, что иные лица не могут являться заказчиками оценки объекта муниципальной собственности. Также ответчик указывает, что отчет об оценки рыночной стоимости, подготовленный ООО «Логика» по заданию истца, не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и не может быть принят судом во внимание, поскольку является доказательством, полученным с нарушением федерального закона.

Кроме того, ответчик, указывает, что рыночная стоимость спорного имущества, указанная в заключении АНО «Кемеровская областная лаборатория судебных экспертиз», составляющая 3 832 063 рубля, является недостоверной. Также ответчик полагает, что судом первой инстанции необоснованно было отклонено ходатайство Комитета о назначении повторной судебной экспертизы.   

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на обоснованность и законность принятого по делу решения.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

На основании части 1 статьи 266, частей 1, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу при имеющейся явке.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, по основаниям, в ней указанным. Ходатайствовал о назначении повторной и дополнительной судебной экспертизы. С учетом мнения представителей истца суд в удовлетворении указанных ходатайств отказал ввиду отсутствия для этого оснований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Глория» (арендатором) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (арендодателем) был заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Кемерово № 8981 от 11.10.2005.

В соответствии с условиями договора аренды ООО «Глория» является арендатором нежилого помещения общей площадью 122,10 кв. м (в том числе подвал – 122,10 кв.м.), находящегося в здании, расположенном по адресу: город Кемерово, улица 50 Лет Октября, назначение объекта – класс подготовки водителей при автошколе (пункт 1.1 договора, с учетом положений дополнительного соглашения № 12 от 23.08.2013 к договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Кемерово8981 от 11.10.2005).

Срок действия договора аренды установлен с 01.10.2005 по 01.10.2008. Согласно пункту 5.2 договора аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, что подтверждено материалами дела и сторонами не оспаривается.

20.01.2014 истец обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово с заявлением о реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества (исх.№ 25/2014 от 20.01.2014). В обоснование возникновения преимущественного права на приобретение нежилого помещения общей площадью 122,1 кв.м., кадастровый номер 42:24:0101002:23265, расположенного по адресу: город Кемерово, улица 50 лет Октября,15, истец сослался на положения Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

В ответ на заявление ООО «Глория» Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово был составлен и представлен истцу проект договора купли-продажи муниципального имущества № 1334 от 28.02.2014, согласно условиям которого, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение № 138 площадью 122,1 кв.м., расположенное по адресу: город Кемерово, улица 50 Лет Октября,15 (пункт 1.1 договора купли-продажи).

В договоре купли-продажи была указана выкупная цена отчуждаемого имущества в размере 7 550 000 рублей, в том числе НДС 1 151 694, 92 рубля (пункт 2.1 договора).

Рассмотрев направленный Комитетом проект договора купли-продажи муниципального имущества №1334 от 28.02.2014, истец подписал его с протоколом разногласий от 27.03.2014.

После рассмотрения представленного истцом протокола разногласий Комитет направил в адрес истца протокол согласования разногласий от 11.04.2014, согласовав цену продажи имущества в редакции продавца, согласно которому цена продажи имущества составляет 7 550 000 рублей.

 Указанная цена определена основании отчета об оценке объекта № 66/09/2013 от 16.09.2013, подготовленного ООО «Аспекты бизнеса».

В редакции истца пункт 2.1 договора был изложен в следующей редакции: «2.1. Цена продажа имущества составляет 3 540 000 (Три миллиона пятьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС».

Протокол согласования разногласий к спорному договору, в котором ответчик настаивает на принятии спорных пунктов договоров в предложенной им редакции, не подписан истцом.

Таким образом, из материалов дела следует, что истец, не согласившись с размером выкупной цены, установленной продавцом на основании отчета об оценке объекта, подготовленного ООО «Аспекты бизнеса»,  в протоколе разногласий  предложил ответчику определить цену спорного нежилого помещения - 3 540 000 рублей. По мнению истца, со ссылкой на отчет ООО «Логика» об оценке рыночной стоимости права собственности № 20 от 21.04.2014, составленном по заказу ООО «Глория», цена отчуждаемого имущества, установленная продавцом, является завышенной, а отчет недостоверным, поскольку в описании объекта оценки не сказано о недостатках помещения: о существенном износе коммуникаций, электропроводки; о трещинах и сколах стен, полов и потолков; подземных водах, заливающих помещение; об отсутствии дневного света, хорошей вентиляции; о затратах на проведение восстановительных работ в помещении, а также о том, что вход в помещение расположен со двора здания, что существенно сказывается на ликвидности объекта оценки. Кроме того, в отчете указано, что спорное помещение имеет отдельный вход, что не соответствует действительности. В рамках доходного подхода при расчете арендной ставки также нет объяснения и расчётов по вносимым корректировкам.

Поскольку спор о цене объектов между сторонами в досудебном порядке не урегулирован, истец обратился в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий по спорному договору в части пункта 2.1 договора, определяющего стоимость отчуждаемого имущества. Требования об урегулировании спорных пунктов 3.2.1 и 3.1.3 истец не заявлял. ООО «Глория» полагает, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный ООО «Аспекты бизнеса», не соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности».

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отклонении протокола разногласий (в случае не достижения сторонами согласия по условиям договора) либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях