Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2015 по делу n А27-7652/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящею Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с часть 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как видно из материалов дела, во исполнение требований действующего законодательства, ответчиком 28.02.2014 истцу для подписания направлен договор купли-продажи объектов муниципального имущества, который последним подписан с протоколом разногласий относительно предложенной цены выкупа.

Истец в протоколе разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального имущества, полагая, что указанная в проекте договора купли-продажи цена спорного объекта недвижимости является завышенной, предложил ответчику определить цену спорного нежилого помещения равной 3 540 000 рублей.

Стоимость объекта, предложенная истцу в договоре купли-продажи, определена ответчиком на основании отчета об оценке объекта № 66/09/2013 от 16.09.2013, подготовленного ООО «Аспекты бизнеса», по заданию ответчика.

К исковому заявлению истец в опровержение цены объекта недвижимости, предложенной ответчиком, представил отчет № 20 от 21.04.2014, составленный ООО «Логика».

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005).

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Оценщик в силу статьи 15 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, приводятся сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете. Указания на стандарты оценки должны сопровождаться обоснованием их использования при проведении оценки данного объекта оценки (статья 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Нормами статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.

Истцом в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции заявлено ходатайство о проведении по делу экспертизы отчета об оценке объекта № 66/09/2013 от 16.09.2013, подготовленного ООО «Аспекты бизнеса», на предмет соответствия требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, определения рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: город Кемерово, улица 50 Лет Октября, 15, по состоянию на 01.09.2013.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области  от 25.06.2014 была назначена судебная экспертиза в целях проверки отчета № 66/09/2013 от 16.09.2013 на соответствие требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В результате проведения судебной экспертизы отчет ООО «Аспекты бизнеса» признан не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, следовательно, установленные в отчете ООО «Аспекты бизнеса» № 66/09-2013 от 16.09.2013 нарушения федерального закона № 135 – ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности» могли повлечь установление недостоверной рыночной стоимости спорного объекта (заключение эксперта № 017э/08/14 от 05.08.2014, составленное Независимым партнерством саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков»).

Установив, что заключение эксперта № 66/09-2013 от 16.09.2013 не соответствует требованиям федерального закона, и между сторонами не устранен спор о рыночной стоимости имущества, определением суда первой инстанции от 10.09.2014 по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза об установлении рыночной стоимости нежилого помещения (подвала), общей площадью 122,1 кв.м., находящегося в здании, расположенном по адресу: город Кемерово, улица 50 лет Октября, 15. Ответчик поддержал заявленное истцом ходатайство. Проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации  «Кемеровская областная лаборатория судебных экспертиз».

Заключением эксперта АНО «Кемеровская областная лаборатория судебных экспертиз» № 366-09/СЭЭ от 08.10.2014 было установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения (подвала), общей площадью 122,1 кв.м, находящегося в здании, расположенном по адресу: город Кемерово, просп. 50-лет Октября, 15 на 01.09.2013 года составляет 3 832 063 рублей, в том числе НДС.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя довод подателя жалобы о том, что отчет эксперта АНО «Кемеровская областная лаборатория судебных экспертиз» № 366-09/СЭЭ от 08.10.2014 не соответствует установленным требованиям, руководствуется следующим.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая, что, разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, суд должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, арбитражный суд при наличии различных позиций относительно цены отчуждаемого имущества для обеспечения принципа беспристрастности должен выяснить действительную рыночную стоимость имущества. Для установления действительной рыночной стоимости имущества судом была назначена судебная экспертиза. Материалами дела подтверждается, и сторонами не оспаривается, что указанная экспертиза проводилась квалифицированным экспертом, допущенным в установленном законом порядке к проведению подобного рода экспертиз, имеющим специальные навыки и познания. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно положениям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Частью 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение АНО «Кемеровская областная лаборатория судебных экспертиз» № 366-09/СЭЭ от 08.10.2014 отдельно и в совокупности с другими имеющимися в деле отчетами экспертов, апелляционный суд считает, что указанное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства, судом не установлено каких-либо противоречий, неясностей, неполноты, заключение содержит однозначный вывод по поставленному судом вопросу.

Учитывая изложенное выше, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что отчет ООО «Аспекты бизнеса» № 66/09-2013 от 16.09.2013 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: город Кемерово, улица 50 лет Октября, 15, не является надлежащим доказательством, определяющим рыночную стоимость спорного объекта, поскольку указанный отчет ООО «Аспекты бизнеса» признан не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, а цена объекта в размере 7 550 000 рублей не может быть принята в качестве достоверной, что подтверждается заключением эксперта № 017э/08/14 от 05.08.2014, составленным Независимым партнерством саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков». При  этом, согласно заключению эксперта АНО «Кемеровская областная лаборатория судебных экспертиз» № 366-09/СЭЭ от 08.10.2014 рыночная стоимость нежилого помещения (подвала), общей площадью 122,1 кв.м, находящегося в здании, расположенном по адресу: город Кемерово, улица 50 лет Октября, 15, по состоянию на 01.09.2013 составляет 3 832 063 рублей, в том числе НДС.

Поддерживая вывод суда первой инстанции, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», считает, что суд, удовлетворяя исковые требования истца, правомерно принял итоговую величину рыночной стоимости спорного имущества, определенную в экспертном заключении АНО «Кемеровская областная лаборатория судебных экспертиз» № 366-09/СЭЭ от 08.10.2014, которая по состоянию на 01.09.2013 составила 3 832 063 рубля.

Довод ответчика о несоответствии требованиям действующего законодательства отчета ООО «Логика» об оценке рыночной стоимости права собственности № 20 от 21.04.2014, составленном по заказу ООО «Глория», отклоняется судом апелляционной инстанции как не имеющий значения для материалов дела. Указанный вывод сделан судом апелляционной инстанции на основании того факта, что в рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции была проведена независимая экспертиза оценки рыночной стоимости спорного объекта, результат которой был учтен судом первой инстанции при вынесении решения. Данные, содержащиеся в отчете ООО «Логика», не были положены в основу принимаемого решения, судом первой инстанции в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была дана надлежащая оценка указанному заключению.

Довод ответчика о том, что судом первой инстанции необоснованно было отклонено ходатайство Комитета о назначении повторной судебной экспертизы, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Комитет в обоснование необходимости проведения повторной экспертизы указывает, что заключение АНО «Кемеровская областная лаборатория судебных экспертиз» № 366-09/СЭЭ от 08.10.2014 имеет существенные недостатки, которые не позволяют установить действительную стоимость объекта оценки, в частности, экспертом необоснованно не применен доходный подход оценки имущества.

Согласно пунктам 1 и 2 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации № 256 от 20.07.2007 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности и является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности. В соответствии  с пунктом 20 указанного стандарта оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Согласно пункту 21 стандарта доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов