Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2015 по делу n А67-4375/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                               Дело №А67-4375/2014

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2015 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.Е. Стасюк,

судей: В.М. Сухотиной, Е.В. Афанасьевой,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Т.Н. Лупак,

при участии в судебном заседании:

от истца – Гагарина М.А. по доверенности от 16.03.2015, паспорт,

от ответчика – Казусь Д.В. по доверенности от 02.06.2014, удостоверение,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска (рег.№ 07АП-993/15)

на решение Арбитражного суда Томской области от 26 декабря 2014 года по делу №А67-4375/2014 (судья Д.И. Янущик)

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Гран» ИНН 7020008096 ОГРН 1027000871083

к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска (Департамента недвижимости) ИНН 7017002351 ОГРН 1027000856211

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

 Общество с ограниченной ответственностью «Гран» (далее – ООО «Гран») обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи муниципального имущества в части установления цены продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: город Томск, площадь Ново-Соборная, 2, в размере, указанной в экспертном заключении, с учетом выводов эксперта по результатам проведенной судебной экспертизы.

Исковые требования основаны на положениях статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 8 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и мотивированы тем, что рыночная стоимость отчуждаемых нежилых помещений, определенная ответчиком на основании отчетов Общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» (далее – ООО «Бюро оценки «ТОККО») №№ 336-А/2014, 339-А/2014, 337-А/2014, 338-А/2014 и 284-А/2014 от 23.04.2014, является недостоверной, что подтверждается отчетом Общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирская оценочная компания» (далее – ООО «Западно-Сибирская оценочная компания»)  № 305/2014 от 15.04.2014, составленным в результате проведения оценки рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по заданию истца.

Решением Арбитражного суда Томской области от 26.12.2014 требования истца удовлетворены в полном объеме. Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства в отношении следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Томск, площадь Ново-Соборная, 2:

- нежилого помещения, общей площадью 234,8 кв.м. в 3-этажном нежилом здании, этаж подвал, 1; номера на поэтажном плане п010, п013, 1008, 1012-1015, 1069-1070, установив цену продажи в размере 10 312 711,86 рублей без учета НДС;

- нежилого помещения, общей площадью 289,8 кв.м. в 3-этажном нежилом здании, этаж подвал, 1; номера на поэтажном плане п001, п003, п005, п009, п011-п012, п014-п017, п019-п026, 1010, 1026-1030, установив цену продажи в размере 8 480 508,47 рублей без учета НДС;

- нежилого помещения, общей площадью 169,9 кв.м. в 3-этажном нежилом здании, этаж 1, номера на поэтажном плане 1004, 1050-1064, 1066, установив цену продажи в размере 7 966 949,15 рублей без учета НДС;

- нежилого помещения, общей площадью 153,1 кв.м. в 3-этажном нежилом здании, этаж подвал, номера на поэтажном плане п004, п027-п028, установив цену продажи в размере 4 346 610,17 рублей без учета НДС;

- нежилого помещения, общей площадью 178,5 кв.м. в 3-этажном нежилом здании, этаж 1, номера на поэтажном плане 1005, 1009, 1017, 1049, 1065, 1067-1068, установив цену продажи в размере 8 369 491,53 рублей без учета НДС.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Томской области от 26.12.2014 отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование к отмене судебного акта заявитель жалобы указывает на его незаконность и необоснованность, ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно разрешил спор посредством назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов; полагает что рыночная стоимость отчуждаемого имущества, определенная на основании отчетов ООО «Бюро оценки «ТОККО» №№ 336-А/2014, 339-А/2014, 337-А/2014, 338-А/2014 и 284-А/2014 от 23.04.2014 является достоверной и подлежит применению в договорах купли-продажи муниципального имущества.

Ссылаясь на положения пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №№ 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», ответчик указал, что суд первой инстанции не обосновал того обстоятельства, что настоящий спор не подлежит рассмотрению посредством проведения независимой экспертизы отчета департамента ввиду достоверности последнего в силу закона.

Ответчик считает, что суд первой инстанции не обосновал вывод о том, что судебный эксперт при даче заключения не обязан соблюдать требования Федерального закона  № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России №№ 254, 255, 256 от 20.07.2007, а также иных нормативных актов.

Ответчик также ссылается на то, что в основу решения суда первой инстанции необоснованно было положено заключение независимого эксперта, которое является незаконным и необоснованным в силу того, что было выполнено с нарушением требований действующего законодательства, Федеральных стандартов оценки, имеет недочеты.

Также ответчик полагает, что судом первой инстанции необоснованно было отклонено ходатайство департамента о назначении повторной судебной экспертизы.   

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на обоснованность и законность принятого по делу решения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, по основаниям, в ней указанным. Поддержал ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, заявленные ранее. С учетом мнения представителей истца, суд в удовлетворении указанных ходатайств отказал ввиду отсутствия для этого оснований.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией города Томска (арендодателем) и ООО «Гран» (арендатором) заключены договоры аренды нежилых помещений, находящихся в здании расположенном по адресу: город Томск, площадь Ново-Соборная, 2, являющихся муниципальной собственностью города Томска №№ 4501 от 01.09.2005, 4503 от 01.09.2005, 5592 от 01.10.2006, 6093 от 01.10.2006.

В соответствии с условиями договоров аренды ООО «Гран» является арендатором следующих нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Томск, пл. Ново-Соборная, 2:

- нежилое помещение общей площадью 234,8 кв.м., этаж - подвал, 1; номера на поэтажном плане п010, п013, 1008, 1012-1015, 1069-1070;

- нежилое помещение общей площадью 289,8 кв.м., этаж - подвал, 1; номера на поэтажном плане п001, п003, п005, п009, п011-п012, п014-п017, п019-п026, 1010, 1026-1030;

- нежилое помещение общей площадью 169,9 кв.м, этаж - 1, номера на поэтажном плане 1004, 1050-1064, 1066;

- нежилое помещение общей площадью 153,1 кв.м., этаж - подвал, номера на поэтажном плане п004, п027-п028;

- нежилое помещение общей площадью 178,5 кв.м этаж - 1, номера на поэтажном плане 1005, 1009, 1017, 1049, 1065, 1067-1068.

Указанные помещения являются муниципальной собственностью.

Согласно Решению Думы города Томска № 935 от 24.12.2013 «О внесении изменений в решение Думы города Томска от 10.12.2013 г. № 903 «Об утверждении Прогнозного плана (Программы) приватизации муниципального имущества на 2014 год» арендуемые истцом помещения, в числе прочих объектов недвижимости, включены в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2014 год.

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» департамент управления муниципальной собственностью Администрации города Томска направил в адрес ООО «Гран» письмо (исх.№4923 от 11.06.2014) с предложением заключить договоры купли-продажи в отношении арендуемого истцом имущества, поименованного в Решении Думы города Томска № 935 от 24.12.2013.

В приложенных к указанному письму решениях об условиях приватизации муниципального имущества и проектах договоров купли-продажи указана цена продажи (рыночная стоимость) нежилых помещений, которая определена на основании отчетов ООО «Бюро оценки «ТОККО» от 23.04.2014 №№ 336-А/2014, 339-А/2014, 337-А/2014, 338-А/2014 и 284-А/2014 в следующих размерах:

- нежилое помещение общей площадью 234,8 кв.м., этаж - подвал, 1; номера на поэтажном плане п010, п013, 1008, 1012-1015, 1069-1070 стоимостью 15 067 796,61 рублей, без учета НДС;

- нежилое помещение общей площадью 289,8 кв.м., этаж - подвал, 1; номера на поэтажном плане п001, п003, п005, п009, п011-п012, п014-п017, п019-п026, 1010, 1026-1030 стоимостью 18 847 457,63 рублей, без учета НДС;

- нежилое помещение общей площадью 169,9 кв.м, этаж - 1, номера на поэтажном плане 1004, 1050-1064, 1066 стоимостью13 822 033,90 рубля, без учета НДС;

- нежилое помещение общей площадью 153,1 кв.м., этаж - подвал, номера на поэтажном плане п004, п027-п028 стоимостью 9 957 627,12 рублей, без учета НДС;

- нежилое помещение общей площадью 178,5 кв.м этаж - 1, номера на поэтажном плане 1005, 1009, 1017, 1049, 1065, 1067-1068 стоимостью 14 500 000 рублей, без учета НДС.

Рассмотрев направленные департаментом проекты договоров купли-продажи муниципального имущества, истец подписал их с протоколами разногласий от 19.06.2014, в которых выразил несогласия в условиями договора, касающимися, в том числе, стоимости отчуждаемого имущества. Так, в редакции покупателя, стоимость отчуждаемого имущества определена на основании отчета ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» №305/2014 от 15.04.2014, составленного на основании оценки рыночной стоимости спорного имущества, по заданию истца. Проведение указанной оценки было обусловлено несогласием истца с ценой продажи (рыночной стоимостью) отчуждаемых нежилых помещений, которая, по мнению истца, была неосновательно завышена ответчиком.

В редакции истца стоимость отчуждаемого имущества составила:

- нежилого помещения общей площадью 234,8 кв.м., этаж - подвал, 1; номера на поэтажном плане п010, п013, 1008, 1012-1015, 1069-1070 стоимостью 13 095 000 рублей, без учета НДС;

- нежилое помещение общей площадью 289,8 кв.м., этаж - подвал, 1; номера на поэтажном плане п001, п003, п005, п009, п011-п012, п014-п017, п019-п026, 1010, 1026-1030 стоимостью 8 277 000 рублей, без учета НДС;

- нежилое помещение общей площадью 169,9 кв.м, этаж - 1, номера на поэтажном плане 1004, 1050-1064, 1066 стоимостью 9 475 000 рублей, без учета НДС;

- нежилое помещение общей площадью 153,1 кв.м., этаж - подвал, номера на поэтажном плане п004, п027-п028 стоимостью 4 419 000 рублей, без учета НДС;

- нежилое помещение общей площадью 178,5 кв.м этаж - 1, номера на поэтажном плане 1005, 1009, 1017, 1049, 1065, 1067-1068 стоимостью 9 956 000 рублей, без учета НДС.

После рассмотрения представленных истцом протоколов разногласий от 19.06.2014 департамент направил в адрес истца протоколы согласования разногласий от 25.06.2014, согласовав цену продажи имущества в редакции продавца.

Протокол согласования разногласий к спорному договору, в котором ответчик настаивает на принятии спорных пунктов договоров в предложенной им редакции, не подписан истцом.

Таким образом, из материалов дела следует, что истец, не согласившись с размером выкупной цены, установленной продавцом на основании отчета об оценке объектов, подготовленного ООО «Бюро оценки «ТОККО», в протоколе разногласий предложил ответчику определить иную цену спорных нежилых помещений. По мнению истца, со ссылкой на отчет ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» № 305/2014 от 15.04.2014, составленный по заказу ООО «Гран», цена отчуждаемого имущества, установленная продавцом, является необоснованно завышенной

Поскольку спор о цене объектов между сторонами в досудебном порядке не урегулирован, истец обратился в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий по спорным договорам в части пунктов 2.4 договоров, определяющих стоимость отчуждаемого имущества.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой