Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2015 по делу n А67-4375/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (часть 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой истца.

Как верно указал суд первой инстанции, согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации Закона» в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, заключение договора купли-продажи в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является для ответчика обязательным.

В соответствии с  частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Абзацем 2 части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отклонении протокола разногласий (в случае не достижения сторонами согласия по условиям договора) либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Протоколы разногласий к спорным договорам, направленные истцом в адрес ответчика, в части стоимости отчуждаемого имущества, согласованы не были.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с приведенными выше положениями нормативно-правовых актов, суд первой инстанции отклоняет доводы истца о том, что суд первой инстанции не обоснованно разрешил спор посредством назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов, что рыночная стоимость отчуждаемого имущества, определенная на основании отчетов ООО «Бюро оценки «ТОККО» №№ 336-А/2014, 339-А/2014, 337-А/2014, 338-А/2014 и 284-А/2014 от 23.04.2014 является достоверной и подлежит применению в договорах купли-продажи муниципального имущества, как основанные на неправильном толковании норм права.

Учитывая, что достоверность оценки рыночной стоимости отчуждаемых объектов недвижимости, проведенной ООО «Бюро оценки «ТОККО», вызвала сомнения у истца в силу необоснованно завышенной, по его мнению, стоимости отчуждаемых объектов недвижимости, по заданию ООО «Гран» была проведена самостоятельная оценка рыночной стоимости спорных объектов, в результате которой были установлены существенные расхождения в определении размера выкупной цены. 

В ходе рассмотрения дела в целях устранения существующих между сторонами спора разногласий судом была назначена экспертиза по установлению рыночной стоимости отчуждаемых объектов недвижимости, проведение которой было поручено ООО «Центр экономических консультаций и оценки».

Согласно заключению ООО «Центр экономических консультаций и оценки» №571Э/14 рыночная стоимость нежилых помещений, находящихся в здании, расположенном по адресу: город Томск, площадь Ново-Соборная, 2,  составляет:

- нежилых помещений площадью 234,8 кв.м. в 3-этажном нежилом здании, этаж подвал, 1; номера на поэтажном плане п010, п013, 1008, 1012-1015, 1069-1070 - 12 169 000 руб. с учетом НДС;

- нежилых помещений площадью 289,8 кв.м. в 3-этажном нежилом здании, этаж подвал, 1; номера на поэтажном плане п001, п003, п005, п009, п011-п012, п014-п017, п019-п026, 1010, 1026-1030  - 10 007 000 руб. с учетом НДС;

- нежилых помещений площадью 169,9 кв.м. в 3-этажном нежилом здании, этаж 1, номера на поэтажном плане 1004, 1050-1064, 1066 - 9 401 000 руб. с учетом НДС,

- нежилых помещений площадью 153,1 кв.м. в 3-этажном нежилом здании, этаж подвал, номера на поэтажном плане п004, п027-п028  - 5 129 000 руб. с учетом НДС,

- нежилых помещений площадью 178,5 кв.м. в 3-этажном нежилом здании, этаж 1, номера на поэтажном плане 1005, 1009, 1017, 1049, 1065, 1067-1068  - 9 876 000 руб. с учетом НДС.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о том, что в основу решения суда первой инстанции необоснованно было положено заключение независимого эксперта, которое является незаконным и необоснованным в силу того, что было выполнено с нарушением требований действующего законодательства, Федеральных стандартов оценки, имеет недочеты (о неоднозначности аналогов, отсутствии достоверности используемых данных, отсутствии обоснования примененной и неприменения иных методик и т.д.), и  руководствуется при этом следующим.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая, что, разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, суд должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, арбитражный суд при наличии различных позиций относительно цены отчуждаемого имущества для обеспечения принципа беспристрастности должен выяснить действительную рыночную стоимость имущества. Для установления действительной рыночной стоимости имущества судом была назначена судебная экспертиза. Материалами дела подтверждается, что указанная экспертиза проводилась квалифицированным экспертом, допущенным в установленном законом порядке к проведению подобного рода экспертиз, имеющим специальные навыки и познания. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем имеется отметка в тексте заключения № 571Э/14 от 07.10.2014 (л. д. 4, т.6).

Доводы ответчика, о том, что в тексте дополнений к заключению эксперта, в нарушение требований статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствует запись о предупреждении эксперта об уголовной ответственности  за дачу заведомо ложного заключения, что к нему не  приложены материалы и документы, иллюстрирующие заключение, отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные.

Документ «дополнения к заключению эксперта № 571Э/14» является приложением к ранее выданному заключению, а не самостоятельным заключением. Обязательные реквизиты заключения эксперта, предусмотренные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержащиеся в тексте заключения эксперта №571Э/14, распространяются на все заключение, включая приложения и дополнения. Закон не обязывает включать запись об предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в текст дополнений к заключению. Кроме того, судом установлено, что все необходимые материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта, были приложены к заключению ООО «Центр экономических консультаций» №571Э/14 от 07.10.2014. 

Согласно положениям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Частью 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение эксперта ООО «Центр экономических консультаций» №571Э/14 от 07.10.2014, Дополнения к заключению эксперта от 12.12.2014, как отдельно, так и в совокупности с другими имеющимися в деле отчетами экспертов, апелляционный суд считает, что указанное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства, судом не установлено каких-либо противоречий, неясностей, неполноты, заключение содержит однозначный вывод по поставленному судом вопросу.

Поддерживая вывод суда первой инстанции, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», считает, что суд, удовлетворяя исковые требования истца, правомерно принял итоговую величину рыночной стоимости спорного имущества, определенную в экспертном заключении ООО «Центр экономических консультаций» № 571Э/14 от 07.10.2014, Дополнении к заключению эксперта от 12.12.2014.

Довод ответчика о том, что судом первой инстанции необоснованно было отклонено ходатайство департамента о назначении повторной судебной экспертизы, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Департамент в обоснование необходимости проведения повторной экспертизы указывает, что экспертом В.И. Комратовым были допущены нарушения стандартов оценки, в связи с чем эксперт необоснованно и неправильно применил подходы и методы  при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, в результате чего имеющиеся нарушения  существенным образом повлияли на полученные результаты экспертизы.

Указанные выводы ответчик делает на основании рецензии заключения эксперта, выданной ООО «Институт оценки», подготовленной по заказу ответчика.

Согласно статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Само по себе несогласие ответчика с выводами экспертов по вопросам, поставленным перед экспертами, без сопоставления этих выводов с другими доказательствами по делу, не является достаточным основанием для назначения повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ссылка ответчика на рецензию заключения судебной оценочной экспертизы судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку указанная экспертиза была проведена по заданию ответчика, и эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая выводы Арбитражного суда Томской области, считает, что неясностей, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, являющихся основанием в силу статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для проведения повторной экспертизы, не имеется.

Поскольку отсутствуют основания сомневаться в достоверности и полноте заключения эксперта, не имеется оснований и для проведения дополнительной экспертизы.

Кроме того, в соответствии со статьей 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. В случае, если в установленный арбитражным судом срок на депозитный счет арбитражного суда не были внесены денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, арбитражный суд вправе отклонить ходатайство о назначении экспертизы и вызове свидетелей, если дело может быть рассмотрено и решение принято на основании других представленных сторонами доказательств.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком не исполнены требования, предъявляемые к порядку заявления ходатайств о проведении экспертизы. В частности, ответчиком на депозитный счет арбитражного суд не были внесены денежные суммы, подлежащие выплате