Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 по делу n А27-14782/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Набережная реки Ушайки, 24, г.Томск, 634050.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                                   Дело № А27-14782/2014

Полный текст постановления изготовлен 27 марта 2015 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Сухотиной В.М.

судей: Кайгородовой М.Ю., Стасюк Т.Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Губиной Ю.В.

при участии:

от истца: Зрячева Ж.В. по доверенности от 28 августа 2014 года, паспорт

от ответчика: не явился, извещен

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищник» (рег.№ 07АП-1538/15)

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29 декабря  2014 года по делу №А27-14782/2014 (судья С.В. Вульферт)

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (ОГРН 1024200712161, ИНН 4209014443), г. Кемерово

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищник» (ОГРН 1114205000733, ИНН 4205214593), г. Кемерово

о взыскании 326 309 руб. 81 коп., обязании освободить помещение

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (далее - КУМИ г.Кемерово) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с ис­ком, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищник» (далее - ООО «УК «Жилищник») о взыскании 140 968 руб. 89 коп., в том числе 486 679 руб. 60 коп. неосновательного обогащения за период с 20.06.2014 по 30.11.2014, 2 565 руб. 20 коп. процентов за пользование чужими денежными средст­вами за период с 01.12.2014 по 23.12.2014 и обязании освободить помещение общей площадью 211,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Кемерово, пр. Ленинградский, 38.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 29 декабря 2014 года по делу №А27-14782/2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не соглашаясь с принятым по делу решением суда, ООО «УК «Жилищник» в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что Общество не имело возможности передать спорное имущество истцу в силу существования объективных причин. Считает неправомерным применение норм о неосновательном обогащении.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу, представленном в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы отзыва, просила решение оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

Ответчик о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции своего представителя не направил. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании в отсутствие представителя истца.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между КУМИ г.Кемерово (арендода­тель) и ООО «УК» Жилищник» (арендатор) по результатам открытого аукциона ОА № 39/12 УИК-КУМИ (лот №4) заключен договор №10555 аренды объекта нежило­го фонда, находящегося в собственности города Кемерово от 20.11.2012 - нежилого помещения, общей площадью 211, 8 кв.м., расположенного по адресу: г. Кемерово, пр. Ленинградский, 38 для размещения служб, осуществляющих эксплуатацию жи­лищного фонда Ленинского района. Срок действия договора установлен с 15.11.2012 до 14.11.2013 г.г. (л.д.10-13).

В силу пункта 3.2 договора месячная арендная плата составляет 10674 руб. 88 коп., непосредственно арендатору- 9046 руб. 51 коп.

В пункте 5.2. договора предусмотрено, что, если арендатор продолжает поль­зоваться объектом после истечения срока действия договора при отсутствии возра­жений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же усло­виях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за один месяц до дня прекращения договора, указанного в предупреждении.

По акту от 20.11.2012 арендодатель передал арендатору спорное помещение (т.1, л.д.14).

КУМИ г.Кемерово в адрес ООО «УК»Жилищник» был направлен проект до­говора от 25.02.2014 со сроком действия с 17.02.2014 по 14.02.2017 и арендной платой в размере 117684 руб. с НДС, непосредственно арендатору - 99 732 руб. 20 коп. (проект договора получен ответчиком). Договор аренды ответчиком не подпи­сан.

КУМИ г.Кемерово направило 16.05.2014 ООО «УК» Жилищник» отказ от до­говора № 10555 аренды от 20.11.2012 с 20.06.2014, который получен арендатором 20.05.2014 (л.д.15).

Помещение арендодателю не возвращено.

Поскольку ответчик проект договора не подписал и продолжает пользоваться имуществом без законных оснований, истец обратился в арбитражный суд о взыска­нии неосновательного обогащения в размере рыночной стоимости арендной платы.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

На основании пунктов 1 и 3 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в названном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Согласно положениям части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 20.11.2012 №10555 с ответчиком был заключен в указанном порядке.

Одним из исключений из требований части 1 статьи 17.1 указанного Закона является случай, названный в пункте 11 данной части: предоставление прав аренды на указанное имущество на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев.

В силу части 9 указанной статьи по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Из материалов дела усматривается, что спорные арендные правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании названного договора аренды от 20.11.2012 №10555, заключенного сроком с 15.11.2012 до 14.11.2013.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление №73 от 17.11.2011) разъяснено, что возобновление договора аренды государственного или муниципального имущества на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно только, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 названного Кодекса).

В настоящем случае договор аренды от 20.11.2012 №10555 заключен после начала действия норм статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Таким образом, в силу изложенного выше договор аренды от 20.11.2012 №10555 прекратил свое действие в связи с истечением предусмотренного договором срока. Содержащееся в пункте 5.2. договора условие о возможном продлении договора на этих же условиях на неопределенной срок является ни­чтожным

В пункте 4.1 Постановления №73 от 17.11.2011 содержится разъяснение о том, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

В пункте 4.2 Постановления №73 от 17.11.2011 указано, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 (цена договора) и 2 (срок договора) части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 Постановления №73 от 17.11.2011).

Апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждено, что ООО «УК» Жилищник» проект договора, предложен­ный арендодателем, не подписало, у ответчика отсутствуют правовые основания для пользования имуществом в связи с истечением срока аренды, предусмотренного договором, за­ключенного по результатам торгов и отказом арендодателя от договора с 20.06.2014.

Таким образом, ответчик обязан освободить муниципальное имущество.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмеще­ния.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. В силу части 2 статьи 622 Гражданского кодекса прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Однако данное информационное письмо должно учитываться с учетом тех особенностей, которые установлены в настоящее время для аренды государственно­го и муниципального имущества.

Арендатор, продолжающий пользоваться муниципальным имуществом без за­ключения договора в порядке, предусмотренном Законом о конкуренции, не может находиться в лучших условиях, чем арендатор, с которым был бы подписан договор аренды на новый срок без проведения торгов.

Следовательно, у ООО «УК» Жилищник» после истечения срока действия договора возникло обязательство оплачивать пользование имуществом исходя из рыночной стоимости арендной пла­ты в силу положений Закона о конкуренции. Рыночная арендная плата определена истцом на основании отчета № 2013/07/37 (л.д.18-62) и составляет 117684 руб. в месяц (99 732, 2 руб. без НДС).

Отчет о рыночной стоимости арендной платы ответчиком не оспорен. Ходатай­ство о проведении нормативно-методической экспертизы отчета № 2013/07/37 на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оце­ночной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки не заявлено.

Расчет платы за пользование муниципальным имуществом составлен истцом с учётом оплаты, произведенной ответчиком, и составляет 486 679 руб. 60 коп. за период с 20.06.2014 по 30.11.2014 (л.д.131).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения