Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2015 по делу n А67-4287/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

проекта планировки (пункт 2.5.4 договора);

- в срок до 30.03.2015 осуществить строительство объекта, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (пункт 2.5.5 договора);

- в срок до 30.03.2015 осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в соответствии с действующими требованиями и нормативами. По окончанию строительства все объекты инженерной инфраструктуры, возведенные в рамках выполнения обязательств, возникших из договора о развитии застроенной территории, должны быть безвозмездно переданы в муниципальную собственность города Томска, в течение 6 месяцев со дня ввода объектов инженерной инфраструктуры в эксплуатацию (пункт 2.5.6 договора);

Пунктом 2.5.7 договора предусмотрена ответственность ЖСК «Заисточный» за неисполнение или ненадлежащее исполнения обязательств, возникших из договора о развитии застроенной территории, в виде неустойки в размере 0,1% от цены за право на заключение договора о развитии застроенной территории за каждый день просрочки.

Письмом №3474 от 29.04.2014 №3474 Департамент экономического  развития и управления муниципальной собственностью Администрации города Томска указал ответчику на неисполнение обязательств, предусмотренных пунктами 2.5.1, 2.5.2 договора по состоянию на 25.04.2014 (т. 1 л. д. 13).

Также в этом письме указано на то, что Муниципальным образованием «Город Томск» произведено расселение 20 квартир в жилых домах по адресу: г. Томск, ул. Савиных, 4а, 4б. При этом сумма затрат, понесенных бюджетом муниципального образования, составила 31 413 147,1 руб. По состоянию на 25.04.2014 начислена неустойка за просрочку обязательств, предусмотренных пунктами 2.5.1 и 2.5.2, в сумме 1 356 784 руб. Ответчику предложено в течение 30 календарных дней оплатить образовавшуюся сумму неустойки, а также сумму компенсации в связи с предоставлением гражданам по договорам найма других жилых помещений и с уплатой выкупной цены собственникам изымаемых жилых помещений в размере понесенных бюджетом города Томска затрат.

Неисполнение ответчиком указанных требований послужило основанием для обращения истца с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что предоставление истцом жилых помещений гражданам, проживавшим в спорных домах, производилось в рамках реализации городской долгосрочной целевой программы «Переселение граждан города Томска из аварийного жилищного фонда в 2010-2012 годах», утвержденной постановлением администрации города Томска №880 от 23.09.2009 за счет средств муниципального бюджета без привлечения внебюджетных источников финансирования; в договоре от 20.04.2012 отсутствует указание на наличие не расселенных квартир, находящихся в муниципальной собственности или частной собственности; согласно условиям договора от 20.04.2012 сначала застройщик должен исполнить обязанности, указанные в пунктах 2.5.1 и 2.5.4, и лишь после этого ему предоставляется земельный участок для строительства в границах застроенной территории согласно проекту планировки (пункт 2.7.3); земельный участок застройщику предоставлен, и до 29.04.2014 истец не предъявлял к ответчику претензий по исполнению пунктов 2.5.1 и 2.5.2 договора. Материалы дела не содержат доказательств принятия в установленном порядке решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии у ответчика обязательств по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и уплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения в рамках договора о развитии застроенной территории от 20.04.2012.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к правильным выводам по существу спора.

Обязанность истца по расселению ветхого и аварийного жилья установлена статьей  86 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. В соответствии со статьей 60 Жилищного кодекса Российской Федерации передать жилые помещения гражданам по договору социального найма могут исключительно государственные или муниципальные органы, принявшие решение о сносе многоквартирного дома.

Обязанность ответчика по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений в границах населенного пункта г. Томск, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, а также по выплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения ответчик основывает на условиях договора о развитии застроенной территории.

Как усматривается из позиций сторон, спор о наличии такой обязанности возник в связи с тем, что ими по-разному толкуется содержание пунктов 2.5.1 и 2.5.1 указанного договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из буквального содержания пункта 2.5.1 договора от 20.04.2012 не следует, что ответчик должен приобрести и передать  Обязать ответчика создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из следующих жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма: г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 1 – Гуренковой Людмиле Константиновне, состав семьи – 2 человека; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3 – Хайдуковой Анне Михайловне, состав семьи – 4 человека; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3 – Стариковой Марии Яковлевне, состав семьи – 1 человек; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 3 – Каральниковой Елене Михайловне, состав семьи – 5 человек; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 4 – Гинкель Людмиле Степановне, состав семьи – 4 человека; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6 – Ильиных Константину Николаевичу, состав семьи – 4 человека; г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6 – Селиванову Виктору Эдуардовичу, состав семьи – 5 человек.

Из буквального содержания пункта 2.5.2 договора от 20.04.2012 не следует обязанность ответчика уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения по адресам: г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 2 (1 337 152 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 5 (1 322 866 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 6  (445 280 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4а, кв. 7 (1 468 582 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 1 (1 398 000 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 2 (1 1 857 013 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 5 (1 354 295 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 6 (составляет 534 289 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 7 (1 338 581 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 8 (1 311 438 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 3 (1 458 010 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 4 (418000 руб.); г. Томск, ул. Савиных, 4б, кв. 8 (357 145 руб.).

Договор от 20.04.2012, а также конкурсная документация, в представленном в материалы дела объеме, не содержат указания на наличие нерасселенных квартир.

Указанные обязанности ответчика также не следуют из системного толкования условий договора путем сопоставления и другими условиями договора. Соответственно в денном случае следует руководствоваться абзацем 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и выяснить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Суд апелляционной инстанции в судебном заседании выяснял вопрос о том, каким образом истец определял объем и содержание обязательств ответчика по расселению жилых домов и уплате выкупной стоимости изымаемых квартир. Представители ответчика пояснили, что каких-либо решений комиссий по определению этих условий договора, в которых бы перечислялись конкретно обязательства застройщика, так, как это изложено в исковых требованиях, не принималось. При подготовке аукциона условия договора были сформулированы именно так, как они изложены в договоре.

В свою очередь представитель ответчика пояснил, что участие ЖСК «Заисточный» в аукционе было обусловлено именно тем, что нерасселенные квартиры в жилых домах по адресам: г. Томск, ул. Савиных, 4а и 4б, отсутствовали.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Мэра города Томска №1041 от 29.12.2008 «Об утверждении решений междведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда», постановления Администрации города Томска №15 от 22.02.2011 «О реализации решений междведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в постановление Мэра города Томска от 12.01.2009 №2 «Об утверждении решений междведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» и постановление администрации города Томска от 16.09.2010г. №962 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда», распоряжения Администрации города Томска №р1525 от 14.12.2009 «О Регламенте подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирному доме, признанном аварийным и подлежащим сносу»; постановлений Мэра города Томска №192 от 29.03.2007, №330 от 25.04.2008, №884 от 29.12.2007 «О признании жилых домов в г. Томске аварийными и подлежащими сносу» были приняты  постановления Администрации города Томска об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу и жилых помещений, признанных непригодными для проживания №193 от 01.03.2012, №857 от 23.07.2012, №538 от 24.05.2012, №303 от 04.04.2012, №217 от 13.03.2012  (ул. Савиных, 4б кв. 1-8) (т. 1 л. д. 54-64).

В целях расселения домов, признанных аварийными, были изданы распоряжения Администрации Кировского района г. Томска о заселении граждан в жилые помещения муниципального жилищного фонда №433 от 27.11.2011, №351 от 14.11.2011, №346 от 10.11.2011, №343 от 10.11.2011, №416 от 21.12.2011, №405 от 20.12.2011, №438 от 29.12.2011, заключены договоры социального найма к ним (т. 1 л. д. 101-114).

Также в материалы дела Департаментом недвижимости представлены соглашения о выкупе жилых помещений для муниципальных нужд от 15.05.2012 (ул. Савиных, 4а кв. 2); от 27.04.2012 (ул. Савиных, 4а кв. 5); от 17.07.2012 (ул. Савиных, 4а кв. 6); от 22.08.2012 (ул. Савиных, 4а кв. 7); от 15.10.2012 (ул. Савиных, 4а кв. 8); от 15.08.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 1); от 30.08.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 2); от 15.10.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 3); от 01.03.2013 (ул. Савиных, 4б кв. 4); от 03.09.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 5); от 26.06.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 6); от 15.08.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 7); от 21.11.2012 (ул. Савиных, 4б кв. 8). В которых в качестве основания их заключения указана городская долгосрочная целевая программа «Переселение граждан города Томска из аварийного жилищного фонда в 2010-2012 годах», утвержденная постановлением администрации города Томска от 23.09.2009 №880, и постановление Администрации города Томска от 24.05.2012 №538 «Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу» (т. 1 л. д. 65-100).

Суд апелляционной инстанции учитывает также действия сторон, по исполнению договора от 20.04.2012.

Так постановлением администрации города Томска №1404-з от 19.07.2013 утвержден проект планировки территории и проект межевания территории в границах ул. Савиных, ул. Карпова в городе Томске (т. 1 л. д. 17). Земельный участок предоставлен застройщику, что сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, указанные действия стороны по условиям договора от 20.04.2012 должны следовать за исполнением обязанностей, предусмотренных пунктами 2.5.1 и 2.5.2, на что правомерно было указано судом первой инстанции. Указанные обстоятельства, в совокупности с отсутствием претензий со стороны истца на момент передачи застройщику земельного участка, свидетельствуют о том, что стороны считали обязательства, предусмотренные пунктами 2.5.1 и 2.5.2, исполненными.

Таким образом, применив положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договором от 20.04.2012 не предусмотрены те обязанности, которые истец просит возложить на ответчика по данному исковому заявлению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал оценку договору от 20.04.2012, подлежат отклонению, поскольку судом оценка договору дана применительно предмету иска.

Суд апелляционной инстанции не видит оснований не согласиться с позицией сторон о заключенности договора. Однако пришел к выводу о том, что обязанности застройщика, об исполнении которых просит истец в данном иске, в договоре отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы, касающиеся обязанности органов местного самоуправления расселить ветхое и аварийное жилье, также являются обоснованными и законными, однако исполнение данной обязанности органом местного самоуправления не порождает для ответчика обязанности произвести соответствующую компенсацию, поскольку обязательства ответчика возникли именно из договора о развитии застроенной территории.

Учитывая изложенное выше, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что истец изначально планировал расселение жилых домов по ул. Савиных, 4а, 4б, за счет муниципального бюджета без привлечения внебюджетных