Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2015 по делу n А45-15001/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                Дело № А45-15001/2014

«30» марта 2015 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 23.03.2015

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего И.И. Терехиной

судей   О.Б. Нагишевой, Е.И. Захарчука

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Е.Б. Романовой

при участии представителей сторон:

от истца:   А.А. Абросимова  - решение от 10.01.2012, В.В. Кондратенко по дов от 02.03.2014

от ответчика: С.Е. Мельникова  по дов. от 10.12.2014

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Ресурс» (07АП-971/15) на  решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.12.2014 по делу № А45-15001/2014 (судья Т.В. Абаимова) по иску ООО «Ресурс» к Администрации Новосибирского района Новосибирской области о понуждении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:072601:288,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ресурс» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, к Администрации Новосибирского района Новосибирской области об устранении разногласий между сторонами договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:072601:288, по адресу: Новосибирская область, муниципальное образование Морской Сельсовет, возникшие при его заключении, утвердив редакцию истца по спорным пунктам договора аренды.

 Решением арбитражного суда от 11.12.2014 в редакции от 15.12.2014 (резолютивная часть  объявлена 09.12.2014)  урегулированы разногласия в следующей редакции:

«Преамбулу договора принята в редакции ответчика – Администрация Новосибирского района Новосибирской области, в лице заместителя начальника управления имущественных и земельных отношений Комарова Павла Григорьевича, действующего на основании доверенности от 21.03.2014 № 7, именуемая в дальнейшем «Арендодатель» с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Ресурс», именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, и именуемые в дальнейшем «Стороны», на основании постановления администрации Новосибирского района Новосибирской области от 25.03.2014 года № 1059-па, заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем.

Пункт 1.1 договора принят в редакции ответчика - Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду без права капитального строительства земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с кадастровым номером 54:19:072601:288, площадью 166424 кв.м, местоположение: обл. Новосибирская, р-н Новосибирский, МО Морской сельсовет, п.Голубой залив, разрешенное использование – санатории, базы отдыха.

Пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: размер арендной платы на начало действия договора 2 608 696 рублей 00 копеек в год. Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета об определении рыночной стоимости годовой арендной платы и рыночной стоимости земельного участка № 3319, составленного 27.10.2014 ООО «Экспресс-оценка». Арендная плата является обязательным бюджетным платежом.

Пункт 3.2. договора изложен в следующе редакции: арендная плата начисляется с момента государственной регистрации настоящего договора.

Пункт 3.3 договора принят в редакции ответчика - размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, в случаях, предусмотренных нормативно правовыми актами Российской Федерации, Новосибирской области, Новосибирского района, с письменным извещением Арендатора без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Кроме того, арендодателем в одностороннем порядке может быть изменен порядок перечисления арендной платы. В этих случаях арендодатель направляет письменное уведомление арендатору. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения.

Пункт 3.4 договора принят в редакции ответчика – арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 1 числа следующего месяца, равными долями, путем перечисления на расчетный счет: УФК по Новосибирской области «Администрация Новосибирского района Новосибирской области» Р/счет № 40101810900000010001 Банк: ГРКЦ ГУ Банка России по Новосибирской обл. г. Новосибирск БИК: 045004001, ИНН 5406300861, КПП 540601001, ОКТМО 50640429, КБК: 444 111 05013 10 0000 120.

Пункт 3.5 договора изложить в следующей редакции - исполнением обязательства по уплате Арендной платы является поступление перечисленных сумм на расчетный счет, указанный в пункте 3.4 договора.

Пункт 4.1.1 договора изложен в следующей редакции - досрочно расторгнуть Договор в порядке и в случаях предусмотренных действующим законодательством.

Пункт 4.1.2. договора принят в редакции ответчика - вносить по согласованию с Арендатором в Договор необходимые изменения и уточнения в случае изменения действующего законодательства.

Пункт 4.1.3. договора принят в редакции ответчика - арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения требований нормативных правовых актов и условий Договора.

Пункт 4.1.4. договора принят в редакции ответчика - арендодатель имеет право на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, Новосибирской области, Новосибирского района.

Пункт 4.1.5. договора принят в редакции ответчика - арендодатель вправе пользоваться другими правами, если их реализация не противоречит требованиям законодательства и условиям настоящего договора.

Пункт 4.2.2. договора принят в редакции ответчика - арендодатель обязан в случае изъятия для государственных и муниципальных нужд, гарантировать арендатору возмещения затрат в соответствии с действующим законодательством.

Пункт 5.1.1. договора принят в редакции ответчика - арендатор имеет право использовать участок на условиях и в целях, установленных Договором.

Пункт 5.1.3 договора принят в редакции ответчика - арендатор имеет право передать земельный участок в субаренду в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его письменного уведомления; срок субаренды не может превышать срок действия настоящего договора; при досрочном расторжении настоящего договора, договор субаренды земельного Участка прекращает свое действие.

Пункт 5.1.4. договора принят в редакции ответчика - арендатор вправе передать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора, без согласия Арендодателя при условии его письменного уведомления.

Пункт 5.2.2 договора принят в редакции ответчика - арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целевым назначением и целью предоставления.

Пункт 5.2.3 принять в редакции истца - приступить к использованию участка после государственной регистрации договора аренды участка и получения договора аренды прошедшего государственную регистрацию.

Пункт 5.2.4 изложит в следующей редакции: арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке.

Пункт 5.2.5. договора принят в редакции ответчика - арендатор обязан содержать в порядке и чистоте территорию арендуемого земельного участка, выполнять все требования надзорных органов.

Пункт 5.2.7 договора изложен в следующей редакции - обеспечить представителям органов муниципального земельного контроля, государственного земельного надзора и иных государственных и муниципальных органов доступ на участок в порядке, предусмотренном действующим законодательством, Федеральным законом от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

Пункт 5.2.11. принят в редакции ответчика - арендатор обязан возмещать арендодателю и правообладателям смежных земельных участков убытки, включая упущенную выгоду, в полном объеме в связи с ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности.

Пункт 7.1. договора принят в редакции ответчика - все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме за исключением случаев, когда арендодателю не требуется согласия арендатора на изменение условий договора в соответствии с п. 3.3. договора.

Пункт 8.2. договора изложен в следующей редакции - в случае, если арендатор не вносит арендную плату установленную пунктом 3.1 договора более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, арендодатель направляет арендатору заказным письмом предупреждение о необходимости исполнения им обязательств по уплате арендной платы до даты, указанной в предупреждении.

В случае, если арендатор не устранил нарушение до даты указанной в предупреждении, арендодатель направляет арендатору заказным письмом предложение о расторжении договора в срок, указанный в предложении.

После получения отказа арендатора на предложение арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

Пункт 8.4. договора принят в редакции истца - договор может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только в судебном порядке.

Пункт 8.5. договора принять в редакции истца - Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора.

Пункт 8.6 договора изложен в следующей редакции – досрочное расторжение Договора по требованию Арендодателя возможно в судебном порядке.

Пункт 9.1. договора принят в редакции ответчика - участок предоставляется без права капитального строительства.

Пункт 9.4. договора принят в редакции ответчика - при досрочном расторжении Договора договор, субаренды участка прекращает свое действие.

Пункт 9.7. договора принят в редакции ответчика - изменение разрешенного использования, допускается исключительно с письменного согласия Арендодателя и оформляется в виде дополнительного соглашения к настоящему договору.

В пункте 11 договора адрес арендатора изложен - с. Ленинское, ул. Приморье, 3В.

Не согласившись с решением суда, ООО «Ресурс» в апелляционной жалобе просит решение частично изменить, принять п.3.1 в следующей редакции:

- размер арендной платы рассчитывается из стоимости аренды 1 квадратного метра земельного участка – 2,38 руб. в год,  исходя из площади участка, составляющего в момент заключения договора, согласно сведениям государственного кадастра недвижимости – 166 424 кв.м. Арендная плата является обязательным бюджетным платежом. В случае изменения площади и/или границ участка, арендная плата рассчитывается арендатором самостоятельно, на основании сведений кадастрового паспорта или кадастровой выписки, исходя из стоимости 1 квадратного метра земельного участка –  2 рубля 38 копеек в год, без подписания дополнительного соглашения между сторонами договора. внесения каких-либо изменений, уточнений в договор.

- п.5.1.4. принять в редакции,  предложенной истцом.

В обоснование жалобы ответчик  ссылается на то, что рыночная стоимость, определенная на  основании отчета оценщика, является вероятной и рекомендуемой для торгов и аукционов, земельный участок 54:19:072601:288 не был представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, не выставлялся на торги, ответчиком в адрес истца проект договора в размером арендной платы - 2 608 696 руб., не высылался. Экспертиза является необходимой и обязательной к отчету  об определении рыночной стоимости арендной платы, арендная плата должна определяется на основании кадастровой стоимости, которая составляет 2,38 руб. за 1 квадратный метр при умножении на площадь участка – 39 061, 12 руб. Суд первой инстанции  не обосновал в связи с чем, у истца отсутствует право выкупа земельного участка при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Ко дню судебного заседания в материалы дела поступили дополнения к  апелляционной жалобе, в которых  ООО «Ресурс»  ссылается на то, что  проект договора аренды, основанный на Постановлении Правительства Новосибирской области от 26.05.2014, в адрес истца не был представлен ответчиком. Ответчик изменил стоимость аренды участка на основании отчета оценщика без экспертизы. Отчет оценщика, предоставленный Администрации Новосибирского района в части площади земельного участка и выдела земельного участка является недостоверным, из земельного участка 54619:072601:288 был выделен земельного 54:19:072601:577, площадь земельного участка уменьшена.

В судебном заседании представители ООО «Ресурс» поддержали доводы апелляционной жалобы и настаивали на ее удовлетворении.

Администрация Новосибирского района Новосибирской области в отзыве на апелляционную жалобу, его представитель в судебном заседании просят оставить  обжалуемое решение оставить без изменения, указывая на то, что действующее законодательство не содержит требований о проведении экспертизы на отчет, при использовании его для определения арендной платы. Правовые основания для понуждения ответчика к заключению договора в отношении п.5.1.4 в редакции, предложенной истцом, отсутствуют.

Исходя из ч.5 ст. 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части представители сторон не заявили.

Согласно п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №36 от 28.05.2009 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»,  если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения