Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2015 по делу n А45-15001/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Учитывая указанные выше разъяснения, решение арбитражного суда проверено в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы (разногласия по п.п. 3.1, 5.1.4 договора).

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 11.12.2014 в обжалуемой части, апелляционный суд считает,  что оно  не подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.09.2012 по делу № А45-17664/2012 решение администрации Новосибирского района Новосибирской области, изложенное в письме от 03.05.2012 № 5294/01-12 об отказе ООО «Ресурс» в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:19:072601:288, расположенного по адресу: Новосибирская область, муниципальное образование Морской Сельсовет, признано незаконным как несоответствующее нормам Земельного кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд обязал Администрацию Новосибирского района Новосибирской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем совершения предусмотренных нормами ст. 34 Земельного кодекса РФ действий по заявлению ООО «Ресурс» вх. № 5294 от 05.04.2012 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:19:072601:288, расположенного по адресу: Новосибирская область, муниципальное образование Морской Сельсовет.

12.04.2014 в адрес общества от администрации поступил проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:072601:288.

02.05.2014 обществом направлен администрации протокол разногласий к договору.

По правилам п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку стороны не пришли к соглашению в части п. 3.1  и 5.1.4  истец обратился с иском об урегулировании разногласий в договоре аренды земельного участка.

Пункт 3.1 договора в редакции  истца изложен следующим образом:

«Размер арендной платы на начало действия договора составляет 3 652 315 (три миллиона шестьсот пятьдесят две тысячи триста пятнадцать) рублей 00 копеек в год. Величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета об определении рыночной стоимости годовой арендной платы и рыночной стоимости земельного участка от 25.03.2014 № МК30/330-12 и экспертного заключения от 23.05.2014 №57/2014/Новосибирск. Арендная плата является обязательным бюджетным платежом».

В редакции истца указанный пункт изложен в следующей редакции:

«Размер арендной платы в год рассчитывается из стоимости аренды 1 квадратного метра – 2 рубля 38 копеек, исходя из площади Участка, составляющего в момент заключения Договора, согласно сведениям Государственного Кадастра Недвижимости - 166 424 кв.м. Арендная плата является обязательным бюджетным платежом. В случае изменения площади земельного участка Арендатором, в том числе путем уточнения площади и/или границ Участка, арендная плата рассчитывается Арендатором самостоятельно, на основании сведений кадастрового паспорта или кадастровой выписки, исходя из стоимости 1 квадратного метра земельного участка – 2 рубля 38 копеек в год, без подписания дополнительного соглашения между сторонами настоящего договора, внесения каких – либо изменений, уточнений в договор».

Принимая п. 3.1  договора аренды земельного участка в редакции  определенной судом,  и указывая на то, что арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка и должна быть определена с учетом применении рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке № 3319 от 27.10.2014, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно со ст. ст. 421, 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ст. 424 ГК РФ).

В соответствии с п.7 ч.1 ст.1 и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ пользование землей в Российской Федерации является платным. Исходя из ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Во исполнение положений ст. ст. 22, 65 Земельного кодекса РФ Правительством РФ принято Постановление № 582 от 16.07.2009 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее Постановление №582), которым утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, принципы: - экономической обоснованности..., - предсказуемости расчета размера арендной платы...; - запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 17.04.2012 №15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что установленные Постановлением Правительства РФ №582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Исходя из п. 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением № 582, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из п. 6 Правил следует, что арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в п.п. 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Поскольку на момент рассмотрения спора срок действия  Отчета об определении рыночной стоимости годовой арендной платы и рыночной стоимости земельного участка от 25.03.2014 истек, судом первой инстанции обоснованно за основу был принят новый отчет об оценке № 319 от 27.10.2014, составленный ООО «Экспресс-оценка».

Недостоверность указанного отчета истцом не подтверждена, расчет иной рыночной стоимости земельного участка не представлен. Действующее законодательство РФ, как обоснованно отметил представитель Администрации, не содержит требований о проведении экспертизы отчета, при использовании его для определения арендной платы.

Утверждение подателя жалобы о том, что отчет оценщика, предоставленный администрацией Новосибирского района в части площади земельного участка и выдела земельного участка  54:19:072601:577 из 54619:072601:288, является недостоверным, подлежит отклонению.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика представил справочную информацию в отношении земельного участка 54619:072601:288, которая подтверждает, что площадь спорного земельного участка не была уменьшена, осталась прежней - 166 424 кв.м.

Данное обстоятельство представителями истца не опровергнуто.

Отчет и анализ рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка произведен оценщиком исходя из площади -166 424 кв.м, которая указана в проекте договора аренды.

Кроме того, порядок определения размера арендной платы земельного участка, предоставляемого в аренду равной его рыночный стоимости соответствуют  и  Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Правительством Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п, на который суд первой инстанции обоснованно сделал ссылку, несмотря на  отсутствие его указания в проекте договора.

Доводу подателя жалобы о том, что кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, судом первой инстанции дана оценка, при этом обоснованно отмечено, что законодательством не определен  обязательный характер определения арендной платы только из кадастровой стоимости земельного участка.

Ссылка истца  на судебную практику апелляционным судом не принимается, поскольку из них не следует обязанность  администрации определить арендную плату за участок в размере кадастровой стоимости земельного участка.

Пункт 5.1.4. договора сформулирована администрацией следующим образом: «Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, в том числе отдать арендные права на земельный Участок в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора, без согласия Арендодателя при условии его письменного уведомления».

ООО «Ресурс» просит принять названный выше пункт в следующей редакции: «Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, в том числе отдать арендные права на земельный участок или на часть его территории - т.е., на земельный участок, образованный Арендатором из территории земельного участка с кадастровым номером 54:19:072601:288 - в залог и/или внести их в качества вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора, без согласия Арендодателя при условии его письменного уведомления. Участок переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды Участка или до его истечения при условии внесения Арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены на расчетный счет, указанный в п.3.4 настоящего Договора.

Ранее выплаченная Арендатором арендная плата до выкупа Участка засчитывается в счет обусловленной настоящим договором выкупной цены, которая составляет 396 089 рублей 12 копеек (триста девяноста шесть тысяч рублей двенадцать копеек). Стороны договорились зачесть в выкупную стоимость сумму ранее внесенных Арендатором арендных платежей по настоящему Договору. Право Арендатора на выкуп земельного участка наступает с момента заключения Договора. Арендатор обязан направить Арендодателю уведомление о своем намерении воспользоваться правом на выкуп земельного участка, а также, направить вместе с уведомлением проект договора купли-продажи Участка. В течение 30 дней с момента получения документов, указанных в п. 7.3 настоящего Договора, Арендодатель обязан направить Арендатору:

а) подписанный договор купли-продажи земельного участка;

б) или, в случае несогласия с предложенными Арендатором условиями выкупа (за исключением выкупной стоимости земельного участка, которая согласована в настоящем Договоре), направить протокол разногласий к проекту договора купли-продажи земельного участка».

В силу п.п. 1,4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное