Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2015 по делу n А27-5051/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Набережная реки Ушайки, 24, г.Томск, 634050.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                                   Дело № А27-5051/2014

Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2015 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Сухотиной В.М.

судей: Кайгородовой М.Ю., Ярцева Д.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лупак Т.Н.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Виноградова В.В. по доверенности от 13 апреля 2015 года, паспорт

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (№07АП-1540/15)

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29 декабря 2014 года по делу №А27-5051/2014 (судья Фуртуна Н.К.)

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478),

к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «РИЭЛТПЕРСПЕКТИВА» (ОГРН 1084205020492, ИНН 4205167600), г. Кемерово,

о взыскании 750 378,12 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 04-0585 от 18.10.2004 за период с 30.08.2012 по 16.12.2013 в сумме 675 391,81 руб., пени за период с 03.09.2013 по 16.12.2013 в сумме 74 986,31 руб., всего – 750 378,12 руб., с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 330, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы несвоевременным исполнением ответчиком обязанностей по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка № 04-0585  от 18.10.2004 и вызванного указанным обстоятельством начисления истцом пени.

В ходе судебного разбирательства, в связи с реорганизацией ответчика в форме присоединения к Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «РИЭЛТПЕРСПЕКТИВА» (далее – ООО «АН «РИЭЛТПЕРСПЕКТИВА») проведена процессуальная замена ответчика – ООО «Торгсервис» на ООО «АН «РИЭЛТПЕРСПЕКТИВА».

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 29.12.2014 исковые требования удовлетворены частично. С ООО «АН «РИЭЛТПЕРСПЕКТИВА» в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области взыскана задолженность по арендной плате в размере 64 751,68 руб., пени в размере 6 093,22 руб., всего  - 70 844,90 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С ответчика в пользу истца взысканы проценты на случай неисполнения судебного акта, подлежащие начислению и уплате по ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации – 8,25 % годовых, на сумму 70 844,90 руб., начиная со дня вступления решения в законную силу по дату его фактического исполнения. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 1 700 руб.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29.12.2014 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование к отмене судебного акта заявитель жалобы, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, указывает, что при расчете задолженности по арендной плате судом первой инстанции необоснованно был применен коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, в размере 0,72%, в то время как согласно кадастровому паспорту арендованного земельного участка вид его разрешенного использования – «под административным зданием с гаражами», в связи с чем применению подлежит коэффициент – в размере 7,51%.

В судебном заседании представитель ответчика просил оставить решение Арбитражного суда Кемеровской области без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

На основании части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу при имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Кемерововодстрой» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 04-0585 от 18.10.2004. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет арендатору в аренду во временное возмездное владение  и пользование  земельные участки из земель поселений:

- площадью 12 669,5 кв.м с кадастровым номером 42:24:010208:21;

- площадью 345,15 кв.м с кадастровым номером 42:24:010208:10.

Указанные участки находятся по адресу: город Кемерово, Заводской район, проспект Кузнецкий, 141 (экономическая зона № 3).

В соответствии с пунктом 1.3 договора на земельных участках находятся производственно-имущественный комплекс, гараж.

Согласно пункту 7.1 договор имеет силу передаточного акта.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 31.07.2005, положения договора подлежат применению к отношениям сторон, возникшим с 14.03.2002 (пункт 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае, если по окончании действия договора арендатор продолжает использовать земельный участок, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Материалами дела установлено, что доказательств возврата земельного участка арендодателю в материалы дела не представлено, в связи с чем в соответствии с пунктом 6.2 договора, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Разделом 3 договора установлено порядок определения и внесения арендатором арендной платы. Пунктом 3.1 договора установлено, что расчет арендной платы произведен на основании и с соблюдением требований нормативно-правовых актов города Кемерово и согласован сторонами в протоколе определения величины арендной платы, который является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата взимается за долю от площади земельного участка, что составляет 1 кв.м.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендатор до 10 числа месяца, за который производится оплата, перечисляет арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в протоколе определения величины арендной платы.

На основании данных, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на недвижимое имущество (гараж площадью 216 кв.м и гараж площадью 202,4 кв.м), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101033:147 (предыдущий номер 42:24:010208:21), по адресу: город  Кемерово, проспект Кузнецкий, 141, перешло 30.08.2012 ООО «Торгсервис».

В соответствии с частью 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка, занятого отчужденной недвижимостью.

Таким образом, ООО «Торгсервис» приобрело право на использование земельного участка, занятого гаражом площадью 216 кв.м и гаражом площадью 202,4 кв.м, расположенного по адресу: город  Кемерово, проспект Кузнецкий, 141, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном законом порядке договор аренды земельного участка между Комитетом и ООО «Торгсервис».

Судом первой инстанции верно установлено, что к ООО «Торгсервис» по отношению к доле земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101033:147 (предыдущий номер 42:24:010208:21), обоснованно определенной истцом, исходя из расположения на нем объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Торгсервис»,  перешли права и обязанности  арендатора по договору аренды земельного участка № 04-0585 от 18.10.2004,  заключенного с прежним собственником, в том числе, и условия о начислении пени в связи с просрочкой оплаты.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с частью 5 указанной статьи для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона №  137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Законами субъектов Российской Федерации может быть установлено, что в административных центрах субъектов Российской Федерации распоряжение такими земельными участками осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. На основании Закона Кемеровской области № 108-ОЗ от 12.07.2006 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области» полномочия по распоряжению земельными участками в городе Кемерово перешли к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области.

Согласно пункту 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановление Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата в спорный период исчислена истцом на основании раздела 3 договора аренды земельного участка № 04-0585 от 18.10.2004 и в соответствии с постановлением Коллегии администрации Кемеровской области № 62 от 27.02.2008 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово».

Согласно пункту 2.1 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области № 62 от 27.02.2008 при определении размера арендной платы учитываются вид использования, месторасположение, площадь, особые условия использования земельных участков и особые категории арендаторов.

Согласно пункту 2.4 указанных Правил размер арендной