Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 по делу n А27-23460/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда полностью и принять новый судебный акт

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050 г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                        Дело № А27-23460/2014

06 мая 2015 года               

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2015 года               

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Е.В. Афанасьевой,                                                                         

судей: К.Д. Логачева, Н.Н. Фроловой,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем Л.А. Черненко,

при участии в заседании – без участия (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Магазин № 5» (апелляционное производство № 07АП-3551/2015)

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 25 февраля 2015 года (судья О.С. Ходякова)

по делу № А27-23460/2014

по иску Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка

к обществу с ограниченной ответственностью «Магазин № 5» (654002, Кемеровская область, город Новокузнецк, улица Мурманская, 45А, ОГРН 1024201825450, ИНН 4219000217)

о взыскании 411 785,31 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской об­ласти с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Магазин № 5» (далее – ООО «Магазин № 5») о взыскании 411 785,31 рублей, в том числе 392 830,19 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 14.10.2009 № 05-2161, 18 955,12 рублей неустойки за период с 10.01.2012 по 09.02.2012.

Исковые требования обоснованы статьями 309, 310, 330, 606, 607, 610, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по уплате арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:30:05:04:047:0017 за период с 01.01.2012 по 11.12.2012.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 25 февраля 2015 года иск удовлетворен в полном объеме, с ООО «Магазин № 5» в пользу Комитета взыскано 411 785,31 рублей, в том числе 392 830,19 рублей основного долга, 18 955,12 рублей неустойки, а также проценты на случай неисполнения судебного акта, подлежащие начислению и уплате по ставке рефинансирования Банка России 8,25 % годовых, на сумму 411 785,31 рублей, с даты вступления решения суда в законную силу и до его факти­ческого исполнения (далее – проценты на случай неисполнения судебного акта).

Не согласившись с состоявшимся решением, ООО «Магазин № 5» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что в спорный период земельный участок с кадастровым номером 42:30:05:04:047:0017 был снят с кадастрового учета и не существовал как объект земельных отношений и гражданских прав. По этой причине ответчик юридически не имел возможности пользоваться арендованным земельным участком, а договор аренды считается прекращенным в связи с невозможностью его исполнения (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против ее удовлетворения со ссылками на то, что на основании статьи 621 ГК РФ, п.7.4 договора аренды договор считает возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, обязанность по внесению арендной платы за период с 01.01.2012 по 11.12.2012 не исполнена надлежащим образом, обязательство общество по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного договора, сохраняется до государственной регистрации права собственности на земельный участок, предмет договора аренды согласован сторонами, Комитет не заявлял об отказе от исполнения договора.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили, ходатайств об отложении заседания не поступало.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие в данном заседании представителей участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Магазин № 5» является собственником объекта недвижимости – нежилого здания склада «Лукохранилище» площадью 1 522,4 кв. м, расположенного по улице Некрасова, 25 в городе Новокузнецке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 10.12.2014 (л.д. 20).

Распоряжением Главы города Новокузнецка от 01.10.2009 № 2623 ответчику для эксплуатации принадлежащего ему склада предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:30:05:04:047:0017, площадью 4 867 кв. м (л.д. 18).

Между Комитетом (арендодателем) и ООО «Магазин № 5» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 14.10.2009 № 05-2161, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:30:05:04:047:0017, площадью 4 867 кв. м, из земель населенных пунктов, под нежилое здание по улице Некрасова, 25 в Орджоникидзевском районе г. Новокузнецка (т. 1, л.д. 14-17).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.6 договора от 14.10.2009 № 05-2161 размер, порядок и сроки внесения арендной платы установлены на основании постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 19.02.2008 № 37. Годовой размер арендной платы на 2009 год составляет 316 595,42 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.

В силу пункта 6.1 договора от 14.10.2009 № 05-2161 в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере одной трехсотой действующей в это время единой учетной ставки ЦБ РФ (ставка рефинансирования) за каждый день просрочки платежа.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 7.4 договора от 14.10.2009 № 05-2161 срок его действия – до 01.10.2010. По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о расторжении, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Соглашением от 16.11.2010 № 1/164 стороны продлили срок действия договора до 01.11.2011 и установили годовой размер арендной платы на 2010 год в сумме 368 090,30 рублей (л.д. 16).

По истечении срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться арендованным земельным участком площадью 4 867 кв. м при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В 2012 году в границах арендованного участка сформирован иной земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации принадлежащего ответчику здания склада, площадь данного участка установлена в размере 4 820 кв. м. Сформированный земельный участок поставлен на кадастровый учет 04.07.2012 с кадастровым номером 42:30:0504047:104, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 04.07.2012 № 4200/001/12-180964 (л. д. 71-73).

Сформированный земельный участок с кадастровым номером 42:30:0504047:104 приобретен обществом «Магазин № 5» в собственность, право собственности зарегистрировано 12.12.2012 (л.д. 21).

Полагая, что до даты государственной регистрации права собственности на сформированный земельный участок с кадастровым номером 42:30:0504047:104 ответчик пользовался предоставленным в аренду земельным участком с кадастровым номером 42:30:05:04:047:0017, и ссылаясь на неуплату ответчиком арендной платы за 2012 год до даты государственной регистрации права собственности на землю, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, ООО «Магазин № 5» указывало на то, что в спорный период арендованный земельный участок с кадастровым номером 42:30:05:04:047:0017 не был учтен в кадастре недвижимости и не являлся объектом гражданских прав, вследствие чего договор аренды от 14.10.2009 № 05-2161 считается прекращенным в связи с отсутствием предмета договора и невозможностью исполнения обязательства.

Удовлетворяя исковые требования Комитета в полном объеме, суд первой инстанции признал договор аренды от 14.10.2009 № 05-2161 продленным на неопределенный срок, исходил из доказанности использования ответчиком арендованного земельного участка в спорный период и обязанности его уплачивать арендную плату за этот земельный участок. Суд отклонил возражения ответчика, посчитав, что, несмотря на снятие арендованного земельного участка с кадастрового учета, ответчик продол­жал пользоваться тем участком, границы которого были согласованы сторонами при заключении договора аренды от 14.10.2009 № 05-2161.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

После истечения срока действия договора от 14.10.2009 № 05-2161 и в срок до 03.07.2012 ответчик продолжал пользоваться земельным участком с кадастровым номером 42:30:05:04:047:0017 площадью 4 867 кв. м, который был сформирован для размещения и эксплуатации принадлежащего ответчику объекта недвижимости, и обязан был уплачивать арендную плату за период пользования. Документов, подтверждающих, что в указанный период для эксплуатации принадлежащего ответчику объекта недвижимости был сформирован и поставлен на учет земельный участок с иными границами и описанием, в материалах дела отсутствуют.

Доводы ответчика о том, что в течение всего спорного периода земельный участок с кадастровым номером 42:30:05:04:047:0017 не был учтен в государственном кадастре недвижимости, не подтверждены документально.  

Поскольку ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства уплаты арендной платы за арендованный земельный участок в 2012 году, суд первой инстанции правомерно взыскал с ООО «Магазин № 5» в пользу Комитета 210 039,26 рублей задолженности за период с 01.01.2012 по 03.07.2012 и 14 606,05 рублей неустойки за период с 10.01.2012 по 11.12.2012, начисленной на сумму долга, образовавшегося до 03.07.2012.

Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования Комитета также в части взыскания задолженности за последующий период и соответствующей неустойки, суд первой инстанции не учел следующее.

По смыслу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды предполагает наличие встречного исполнения обязательств сторонами, при котором обязательство арендатора по уплате арендной платы является встречным по отношению к обязательству арендодателя передать предмет аренды.

В силу пункта 3 статьи 607 Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Из содержания договора аренды от 14.10.2009 № 05-2161 следует, что предметом договора являлся конкретный земельный участок, который на дату заключения договора был сформирован и поставлен на кадастровой учет и которому был присвоен кадастровый номер 42:30:05:04:047:0017.

Данный вывод согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце шестом пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности; заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Однако впоследствии для целей эксплуатации принадлежащего ответчику здания склада по результатам межевания сформирован новый земельный участок с кадастровым номером 42:30:0504047:104 как новый объект недвижимости в результате изменения границ и площади земельного участка, учтенного ранее с кадастровым номером 42:30:05:04:047:0017. Кадастровый учет вновь созданного земельного участка осуществлен 04.07.2012.

То есть, с даты постановки на учет вновь созданного земельного участка изменились границы и площадь земель, которые необходимы ответчику для эксплуатации принадлежащего ему здания, и отпали основания для использования им ранее учтенного участка. Кроме того, изменилась также и кадастровая стоимость земельного участка, с размером которой истец связывает размер платы за пользование землей (арендной платы).

С учетом изложенного, в силу статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик с 04.07.2012 не мог пользоваться предметом договора аренды от 14.10.2009 № 05-2161 – земельным участком с кадастровым номером 42:30:05:04:047:0017 ввиду прекращения его существования, создания в его границах нового объекта недвижимости. Применительно