Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2015 по делу n А03-548/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                   Дело № А03-548/2015

резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2015

текст постановления изготовлен в полном объеме 21 мая 2015

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С. Н. Хайкиной

судей: Т.В. Павлюк, О.А. Скачковой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гальчук М.М.

при участии:

от заявителя: без участия, извещен

от заинтересованного лица: без участия, извещен

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение Арбитражного суда Алтайского края от 16.03.2015 по делу № А03-548/2015 (судья Л. Ю. Ильичева)

по заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (ИНН 2202000060, ОГРН 1022201770381) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (ИНН 2225066565, ОГРН 1042202282132) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды и обязании зарегистрировать договор аренды,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Ника» (ИНН 2224163598, ОГРН 1132224006980),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (далее – заявитель, Комитет) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – Управление, регистрирующий орган) от 31.10.2014 № 01/146/2014-614 об отказе в государственной регистрации договора аренды.

Решением суда от 16.03.2015 заявление Комитета удовлетворено.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных Комитетом требований.

В обоснование апелляционной жалобы указано на непредставление Комитетом на государственную регистрацию кадастрового паспорта нежилого помещения с выделенной частью, переданной в аренду; на непроведение кадастрового учета в отношении неизолированной части помещения, переданной в аренду.

Лица, участвующие в деле о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились. На основании ст. 156 АПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что муниципальное образование городской округ – город Барнаул Алтайского края является собственником нежилого помещения общей площадью 757,7 кв. м., кадастровый номер 00:00:000000:0000:01:401:001:004482450:0100:200Н1, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Кулагина, 4.

На основании договора аренды от 22.07.2014 № 189, заключенного между ООО «Ника» (арендатором) и городским округом – городом Барнаулом Алтайского края (арендодателем), действующим через уполномоченный орган – Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула, передано в аренду нежилое помещение площадью 130,9 кв. м. (7/12 из общей долевой собственности нежилого помещения общей площадью 757,7 кв. м.), расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Кулагина, 4.

Имущество предоставлено в аренду сроком до 31.12.2016.

Приложением к договору стороны указали графическое описание той части недвижимого имущества, которое передается в аренду.

Актом приема-передачи от 22.07.2014 помещение фактически передано арендатору от арендодателя.

В связи с этим 16.09.2014 на основании статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) Комитет обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Решением от 31.10.2014 № 01/146/2014-614 Управление информировало Комитет об отказе в государственной регистрации права.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился в суд.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводам о несоответствии отказа Управления действующему законодательству.

Арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене, при этом исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным решения Управления необходимо наличие двух условий: несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение им прав и законных интересов Комитета.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что оспариваемое решение противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Комитета.

Основания для отказа в государственной регистрации прав установлены в статье 20 Закона № 122-ФЗ.

Согласно абзацам 4, 13 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

В силу пункта 1.2 статьи 20 Закона № 122-ФЗ не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Как следует из оспариваемого решения, основанием отказа в государственной регистрации договора аренды послужили выводы Управления о непредставлении Комитетом кадастрового паспорта помещения с указанием размера арендуемой площади, о непроведении кадастрового учета части помещения, переданного в аренду, о несогласованности предмета договора и незаключенности договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

На основании пункта 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу статьи 26 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

При этом в силу пункта 10 статьи 33 Закона № 122-ФЗ представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Гражданское законодательство не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

На основании статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Комитетом на государственную регистрацию договора аренды от 22.07.2014 № 189 представлен полный пакет документов, включающий в себя, в том числе графическое описание передаваемой в аренду части нежилого помещения, являющейся предметом аренды.

Указанный документ содержит текстуальное и графическое описание нежилого помещения, оформлен в виде приложения к договору аренды и подписан сторонами договора.

После подписания договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и владение конкретное нежилое помещение, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации объекта у сторон не имелось, о чем свидетельствует акт приема-передачи.

Таким образом, сторонами достигнуто соглашение о помещении, являющемся предметом аренды, то есть достигнуто согласие в части существенных условий договора.

Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предмета аренды, Управлением не представлено.

Кроме этого, объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. При этом кадастровый паспорт на зарегистрированное недвижимое имущество находится в деле правоустанавливающих документов.

Указанные обстоятельства Управлением не оспариваются.

С учетом изложенного Управление необоснованно указало на наличие обстоятельств, предусмотренных абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ.

Ссылка Управления на необходимость проведение кадастрового учета в отношении части нежилого помещения, переданного в аренду, с целью последующей государственной регистрации договора аренды судом апелляционной инстанции не принимается.

Согласно части 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ) кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

Частью 1 статьи 16 Закона № 221-ФЗ предусмотрено, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 – 21, 25 – 29 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Вместе с тем, из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению уникальных характеристик объекта в целом, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости, арендуемая часть нежилых помещений не является выделенной.

Таким образом, требование Управления о предоставлении кадастрового паспорта на арендуемую необособленную часть помещения (арендуемой площади) является неправомерным.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона № 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения,