Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2015 по делу n А03-15620/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

жалобы, касающиеся добросовестного владения ответчиком спорным земельным участком, а также невозможности истребования земельного участка в связи с тем, что на нем находятся объекты ответчика, принадлежащие ему на праве собственности, также были предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонены.

 Как следует из материалов дела, ответчик на основании представленных в материалы дела доказательств, ссылался на то, что на спорном земельном участке находятся принадлежащие ему объект незавершенного строительства и хозяйственная постройка.

Из материалов дела следует, что 14.01.2015 года прокуратурой города Бийска был осуществлен осмотр земельного участка по адресу: г.Бийск ул.Советская, 201/1, площадью 4 969 кв.м. с кадастровым номером 22:65:011805:227.

По результатам осмотра составлен акт проверки, из которого следует, что земельный участок по ул.Советская, 201/1 по периметру огорожен бетонным забором, участок используется для стоянки автомобилей. На земельном участке имеется хозяйственная постройка площадью около 15 кв.м.

Незавершённый строительством объект внесен в ГКН как ранее учтенный на основании сведений, представленных органами технической инвентаризации, ему присвоен кадастровый номер 22:65:011713:22247. На момент проверки в соответствии с исполнительной съемкой и информацией отдела архитектуры и градостроительства на данном земельном участке расположено свайное поле с частичным ленточным фундаментом. Прокуратурой сделан вывод, что в границах земельного участка расположена хозяйственная постройка с кадастровым номером 22:655:011805:1143 и незавершенный строительством объект кадастровым номером 22:65:011713:2247.

Однако, как обоснованно указано судом первой инстанции со ссылкой на положения ст. 36 Земельного кодекса РФ, правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2008 года № 8985/08 от 01.03.2011 года № 14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственностью по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличии от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

При этом апелляционный суд отмечает, что в судебных актах по делу №А03-13984/2013, было установлено, что спорный земельный участок (площадью 4 696 кв. м) предоставлялся ООО «Компания «РДМ» в соответствии с постановлением администрации от 16.11.2010 № 2931 в краткосрочную аренду для строительства нежилого здания, а не для эксплуатации хозяйственной постройки площадью 15,6 кв. м.

Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя положениями статьи 36 ЗК РФ, можно по льготной цене и без аукциона приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и необходимый для ее эксплуатации размер земли, поскольку предусмотренное статьей 36 ЗК РФ исключительное право на приобретение участка должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 ЗК РФ.

Таким образом, обоснованным являются возражения истца в отзыве со ссылкой на ст. 10 ГК РФ.

Даже наличие у ответчика на земельном участке объектов недвижимости не свидетельствует о невозможности истребовать земельный участок, полученный во владение с нарушением установленной законом процедуры. Возврат спорного земельного участка муниципальному образованию не нарушает прав и не препятствует Обществу оформить земельный участок необходимый для эксплуатации находящейся на нем постройки в собственность в соответствии с положениями действующего законодательства.

Довод о добросовестности владения ответчиком спорным земельным участком отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В данном случае бремя доказывания добросовестности лежит на приобретателе.

Согласно пунктам 38, 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Оценивая доводы ответчика о добросовестности его владения, суд первой инстанции, оценив все обстоятельства дела, обоснованно пришел к выводу о том, что ООО «ЧОО «Русич» не проявило должную  заботливость и осмотрительность по проверке правомочий продавца на отчуждение спорного земельного участка.

Так, судом обоснованно отмечено, что ООО «Частная охранная организация «Русич» должно было усомниться в праве общества с ограниченной ответственностью «Компания «РДМ» на отчуждение земельного участка, т.к. в собственности находился участок площадью около 5 тыс. кв.м, переданный для эксплуатации нежилой постройки площадью 15 кв.м., в то время как согласно кадастровому паспорту вид разрешенного использования - для строительства нежилого здания.

Общество имело возможность дать оценку обстоятельству, что ООО «Компания «РДМ» незаконно приобрело земельный участок, т.к. в договоре указано о передаче земельного участка в собственность для эксплуатации хозяйственной постройки, не обладающей качествами самостоятельного объекта недвижимости, право собственности на которую возникло на основании декларации об объекте недвижимости, т.е. вспомогательного сооружения к основному объекту недвижимости.

В то время как из кадастрового паспорта спорного участка следует, вид его разрешенного использования на дату формирования и постановки на кадастровый учет определен как «для строительства нежилого здания (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания)». 

Кроме того, в ходе рассмотрения дела №А03-13984/2014 в частности в постановлении суда апелляционной инстанции указано, что «суд первой инстанции обоснованно указал, что действия Компании и Администрации по заключению спорного договора купли-продажи, произведены с целью предоставления Компании земельного участка для строительства в обход норм статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с абзацем первым части 1 и частью 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). При нарушении данного требования суд может отказать лицу в защите права….

Коллегия судей, как и суд первой инстанции, считает, что Постановления Администрации №2931 от 16.11.2010 на основании которого был заключен ничтожный договор является незаконным.

Кроме того указанное постановление вынесено с превышением полномочий должностных лиц Администрации г. Бийск Алтайского края ….

Администрация г. Бийск не могла не знать что издавая указанное Постановление действует с превышением предоставленных ей полномочий и в нарушении положения статей 33,36 Земельного кодекса Российской Федерации при определении размера предоставляемого земельного участка с кадастровым номером 22:65:011805:0277 площадью 4 696 кв.м., расположенный по адресу: г.Бийск, ул.Советская, 201/1 Компании для эксплуатации хозяйственной постройки площадью 15,6 кв.м.

Предоставление спорного земельного участка в собственность позволяет осуществить строительство на земельном участке в обход установленной земельным законодательством процедуры.»

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что в данном случае можно сделать вывод о наличии порока воли собственника на отчуждение данного имущества, что также свидетельствует об отсутствии всех оснований считать ответчика добросовестным приобретателем.

Кроме того, материалами дела установлено, что иск по делу №А03-13984/2013 поступил в арбитражный суд 19.08.2013.  Определение о принятии обеспечительных мер в отношении спорного земельного участка вынесено 20.08.2013, которое размещено на сайте арбитражного суда Алтайского края 20.08.2013.

В этот же день (20.08.2013) в Бийский отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю поступили заявления общества с ограниченной ответственностью «Компания «РДМ» и обществом с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Русич» о регистрации перехода права собственности, регистрации права собственности на вышеуказанный участок на основании договора купли-продажи, датированного 13.08.2013. Государственная регистрация произведена в течение 3 дней - 23.10.2013, а 26.08.2013 поступило определение суда о наложении обеспечительных мер.

Таким образом, проявив должную заботливость и осмотрительность ООО «ЧОО «Русич» могло знать о наличии правопритязаний в отношении спорного имущества, их основания.

Указанное обстоятельство также отмечено и в постановлении апелляционного суда по делу А03-13984/2013 «Так же коллегия считает, что Общества заключая данную сделку в отношении спорного земельного участка, при той степени и заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась при заключении договора, не могло не знать, что в отношении данного участка идут судебные споры о признании сделки – ничтожной».

На основании изложенного, руководствуясь ст. 166 ГК, суд обоснованно указал, что поскольку первоначальная сделка купли-продажи от 30.11.2010 №344, заключенная между ООО «Компания «РДМ» и муниципальным учреждением «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска», является ничтожной в силу ст. 166, ст. 168 ГК РФ, а, следовательно, все последующие сделки: договор купли-продажи от 13.08.2013, заключенный между ООО «Компания «РДМ» и ООО «ЧОО «Русич», также является недействительным (ничтожным), в связи с чем также не влекут юридических последствий, таких как переход права собственности на спорный земельный участок, исходя из того, что указанное выбытие муниципальной собственности произошло по причине нарушения установленного порядка распоряжения земельным участком.

Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены  решения суда первой инстанции.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам ст. 110 АПК РФ относится на ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края  от 03 марта 2015 года по делу № А03-15620/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

       Председательствующий                                                                          О.Ю. Киреева

            Судьи                                                                                                         Е.И. Захарчук

                                                                                                                               О.Б. Нагишева