Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 по делу n А27-12078/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                   Дело № А27-12078/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего  Ждановой Л.И.

судей: Кудряшевой Е.В., Фроловой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л.

при участии:

от истца: Кузьмин М.В. по доверенности от 03.09.2014,

от ответчика: Семченко П.А. по доверенности №21-25 от 04.02.2015,

от третьего лица: без участия (извещено),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению государственным имуществом города Кемерово (07АП-3954/2015) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13.03.2015 по делу № А27-12078/2013 (судья Засухин О.М.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «КОНВЕНТ ПЛЮС» (ОГРН 1024200712447, ИНН 4205022394), город Кемерово

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (ОГРН 1024200712161, ИНН 4209014443), город Кемерово

третье лицо: общества с ограниченной ответственностью «Аспекты бизнеса», город Кемерово

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «КОНВЕНТ ПЛЮС» (далее – ООО «КОНВЕНТ ПЛЮС») обратилось с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (далее – комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества общей площадью 684,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Притомская Набережная, 7, с кадастровым номером 42:24:0501002:1334, указанную в проекте договора купли-продажи от 26.07.2013, обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 684,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Притомская Набережная, 7, с кадастровым номером 42:24:0501002:1334, по цене, равной достоверной величине рыночной стоимости указанного имущества

К участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аспекты бизнеса» (далее – ООО «Аспекты бизнеса»).

ООО «КОНВЕНТ ПЛЮС» обратилось с иском к комитету об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, а именно: определении спорных условий договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 684,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Притомская Набережная, 7, подлежащего заключению между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово и ООО «Конвент Плюс» (дело №А27-15693/213).

Определением от 06.03.2014 дела № А27-12078/2013 и № А27-15693/2013 объединены в одно производство, делу присвоен номер А27-12078/2013.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 АПК РФ изменил исковые требования, исключив требования о признании недостоверной оценки объекта недвижимости, произведенной ООО «Аспекты бизнеса»; считает, что цена продажи имущества должна составлять 12 154 981 руб. (27 110 000 руб. - 14 950 019 руб.).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 13.03.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме: спорные условия договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 684,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Притомская Набережная, 7, подлежащего заключению между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово и обществом с ограниченной ответственностью «Конвент Плюс» изложены в редакции истца:

пункт 2.1.: цена продажи имущества составляет 12 154 981 руб., в том числе НДС в размере 1 854 150 руб. 95 коп. (с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 14 955 019 руб. с НДС);

пункт 2.3.: первый платеж оплачивается покупателем в течение 30 календарных дней со дня подписания договора. Выплата оставшейся суммы по договору производится покупателем ежемесячно равными платежами до 10 числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем внесения первого платежа, в соответствии с графиком платежей;

пункт 2.4.: исключен;

пункт 2.5.: ежемесячный платеж, предусмотренный п. 2.3. договора, включает в себя часть платежа по основному долгу, на который предоставлена рассрочка, и проценты;

пункт 2.6.: на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату подписания договора;

пункт 2.7.: срок рассрочки оплаты по настоящему договору составляет пять лет.

Не согласившись с решением, комитет в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование подателем указано, что норма части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ не может рассматриваться как устанавливающая условия, влияющие на определение цены выкупаемого имущества. Ни один из представленных в материалы дела отчетов не содержит указание на стоимость имущества в размере 12 154 981 руб. В материалах дела отсутствуют доказательства дачи арендодателем согласия на производство арендатором неотделимых улучшений имущества. Распоряжение администрации г. Кемерово от 21.11.2003 №3548 не может быть признано доказательством по делу, так как получено в рамках правоотношений, регламентирующих реконструкцию объекта капитального строительства, и регулируется градостроительным законодательством РФ. К зачету в счет стоимости помещения, арендуемого по договору от 18.08.2003, истцом заявлены расходы, возникшие до заключения договора.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Истец в отзыве и его представитель в судебном заседании доводы жалобы отклонили, решение просили оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО «Аспекты бизнеса», участвующее в деле, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось.

На основании части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие указанного лица.

Изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ООО «КОНВЕНТ ПЛЮС» в течение длительного периода являлось арендатором нежилого помещения общей площадью 684,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Притомская Набережная, 7, в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) будучи субъектом малого и среднего предпринимательства, обладает преимущественным правом на приобретение указанного нежилого помещения.

Администрацией города Кемерово 17.07.2013 принято постановление № 2201 «Об утверждении решения об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Притомская Набережная, 7».

Указанным постановлением утверждено принятое комиссией по приватизации решение об условиях приватизации вышеуказанного нежилого помещения в соответствии с протоколом заседания комиссии по приватизации от 11.07.2013 № 03/2013-ЛП.

Арендатору нежилого помещения - ООО «КОНВЕНТ ПЛЮС» предоставлено преимущественное право на приобретение нежилого помещения по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в размере 32 850 000 руб.

Во исполнение указанного постановления комитет (продавец) направил ООО «КОНВЕНТ ПЛЮС» (покупателю) проект договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 684,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Притомская Набережная, 7.

Указывая, что указанная в договоре купли-продажи нежилого помещения не является рыночной, а кроме того, подлежит уменьшению на стоимость произведенных неотделимых улучшений, при заключении договора купли-продажи названного помещения между сторонами возникли разногласия в части редакции пунктов 2.1 (цена продажи имущества); 2.3 (порядок внесения первого платежа); 2.4 (сумма первого платежа); 2.5 (состав ежемесячного платежа); 2.6 (определение ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации); 2.7 (срок рассрочки оплаты) договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что предложенная ООО «КОНВЕНТ ПЛЮС» редакция пунктов 2.3, 2.4, 2.5, 2.6, 2.7 договора соответствует действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Из статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что субъект малого и среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить заявление о реализации преимущественного права, а компетентный орган обязан рассмотреть такое заявление и при отсутствии препятствий к отчуждению имущества совершить действия, перечисленные в части 3 указанной статьи, в том числе принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Следовательно, в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 ГК РФ передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

Так, редакция пункта 2.3, предложенная истцом, основана на положениях пунктов 1 и 2 статьи 5 Закона №159-ФЗ, в соответствии с которыми оплата недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности субъекта Федерации или муниципальной собственности, и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имуществ осуществляется единовременно или в рассрочку, посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

При этом право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации его преимущественного права на приобретение имущества.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно из текста договора купли-продажи исключил пункт 2.4, согласно которому «первый платеж составляет 4 175 847 руб. 46 коп.», а пункт 2.5 договора изложил в редакции покупателя: «ежемесячный платеж, предусмотренный п. 2.3. договора, включает в себя часть платежа по основному долгу, на который предоставлена рассрочка, и проценты».

Пункт 2.6 договора также обоснованно принят в редакции покупателя, поскольку редакция, предложенная продавцом - комитетом, содержит условие о применении при исчислении процентов ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент публикации предложения о продаже арендуемого имущества, в то время как такая публикация отсутствовала, что не оспорено ответчиком.

В связи с тем, что в соответствии с Законом Кемеровской области от 30.09.2008 № 85-ОЗ, срок рассрочки оплаты субъектами арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Кемеровской области или муниципальной собственности, при возмездном отчуждении которого