Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2015 по делу n А67-6786/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                             Дело № А67-6786/2014

22 июня 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2015 года

Постановление в полном объеме изготовлено 22 июня 2015 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шатохиной Е.Г.,

судей: Кудряшевой Е.В., Логачева К.Д.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никифоровым В.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Майоровой А.С., по доверенности от 09.10.2014 г.,

от ответчиков: Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска: Колодиной Е.В., по доверенности № 45 от 05.12.2015 г.,

от общества с ограниченной ответственностью «Аналитический центр оценки и консалтинга»- без участия ( извещено),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (рег. №07АП-4630/2015) на решение Арбитражного суда Томской области от 08 апреля 2015 года  (судья Ваганова Р.А.) по делу № А67-6786/2014

по иску  индивидуального предпринимателя Косторева Андрея Александровича (ИНН 701721369540, ОГРН 304701706900176)

к обществу с ограниченной ответственностью «Аналитический центр оценки и консалтинга» (ИНН 7017293164, ОГРН 1117017017127), Департаменту управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211)

об определении достоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи недвижимого имущества и договора залога имущества,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Косторев А.А. (далее – ИП Косторев А.А., истец) обратился 10.10.2014 в Арбитражный суд Томской области к обществу с ограниченной ответственностью «Аналитический центр оценки и консалтинга» (далее – ООО «АЦОК»),  Департаменту управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – Департамент) с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений площадью 45,7 кв.м., номера на поэтажном плане п018-п021, этаж подвальный, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Карла Ильмера, 15, установленной в отчете № 09-16/14, выполненным ООО «АЦОК», в размере 1 729 067,80 руб. без учета НДС, и определении условий договора купли – продажи недвижимого имущества о цене и порядке оплаты путем установления рыночной стоимости объекта в размере 1 070 рублей, и условие договора залога имущества, приобретаемого в рассрочку, в размере 1 070 000 рублей.

Исковые требования обоснованы статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и  мотивированы недостоверностью величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной независимым оценщиком.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил определить достоверную величину рыночной стоимости нежилых помещений площадью 45,7 кв.м., номера на поэтажном плане п018-п021, этаж подвальный, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Карла Ильмера, 15, обязательную для Департамента управления муниципальной собственностью (Департамента недвижимости) администрации г. Томска при совершении сделки купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с истцом, в размере 846 610,17 руб.; урегулировать разногласия в части определения достоверности величины рыночной стоимости имущества, возникшие при заключении договора купли – продажи недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, обязав ответчика заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, изложив пункт 2.4 договора в следующей редакции: «2.4. Цена продажи Имущества (далее – Основной долг) составляет 846 610 (восемьсот сорок шесть тысяч шестьсот десять) руб. 17 копеек без учета НДС. Стороны освобождены от уплаты НДС»; урегулировать разногласия в части определения достоверности величины рыночной стоимости имущества, возникшие при заключении договора залога имущества, приобретаемого в рассрочку, обязав ответчика заключить договор залога имущества, приобретаемого в рассрочку, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: «3.2. Стороны договорились об оценочной стоимости предмета залога, которая составляет 846 610 (восемьсот сорок шесть тысяч шестьсот десять) руб. 17 копеек без учета НДС».

Решением Арбитражного суда Томской области от 08.04.2015 (резолютивная часть объявлена 02.04.2015) определена достоверная величина рыночной стоимости нежилых помещений площадью 45,7 кв.м., номера на поэтажном плане п018-п021, этаж подвальный, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Карла Ильмера, 15, обязательная для Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска при совершении сделки купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с истцом, в размере 846 610,17 руб. без учета НДС.  Урегулированы разногласия, в части определения достоверности величины рыночной стоимости имущества, возникшие при заключении договора купли – продажи недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, обязав Департамент управления муниципальной собственностью администрации города Томска заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, изложив пункт 2.4 договора в следующей редакции: «2.4. Цена продажи Имущества (далее – Основной долг) составляет 846 610 (восемьсот сорок шесть тысяч шестьсот десять) руб. 17 копеек без учета НДС. Стороны освобождены от уплаты НДС». Урегулированы разногласия, в части определения достоверности величины рыночной стоимости имущества, возникшие при заключении договора залога имущества, приобретаемого в рассрочку, обязав Департамент управления муниципальной собственностью администрации города Томска заключить договор залога имущества, приобретаемого в рассрочку, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: «3.2. Стороны договорились об оценочной стоимости предмета залога, которая составляет 846 610 (восемьсот сорок шесть тысяч шестьсот десять) руб. 17 копеек без учета НДС». ООО «АЦОК» в пользу ИП Косторева А.А. взыскано 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. С Департамента в пользу ИП Косторева А.А. взыскано 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Департамент не согласился с решением Арбитражного суда Томской области от 08.04.2015, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель привел следующие доводы:

- суд не доказал неприменимость отчета об оценке, выполненного ООО «АЦОК». Заявитель полагает, что поскольку указанная в отчете ООО «АЦОК» рыночная стоимость недвижимого имущества является обязательной для Департамента, то разрешение настоящего спора должно быть осуществлено посредством назначения независимей экспертизы отчета ООО «АЦОК»;

- суд неправомерно счел установленным то обстоятельство, что утрачено право на самостоятельное оспаривание отчета об оценке и дело подлежит рассмотрению в порядке урегулирования разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи нежилых помещений;

- суд не обосновал вывода о том, что судебный эксперт при даче заключения не обязан соблюдать требования Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, 255, 256, а также иных нормативных актов.

ИП Косторев А.А. представил в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором, ссылаясь на необоснованность и несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просит в ее удовлетворении отказать, решение суда от 08.04.2015 - оставить без изменения.

Общество с ограниченной ответственностью «Аналитический центр оценки и консалтинга» надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие одного из ответчиков.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Томской области от 08.04.2015, арбитражный суд апелляционной инстанции установил.

16.03.2007 между Департаментом недвижимости Администрации г. Томска, муниципальным учреждением «Томское городское имущественное казначейство» (балансодержателем) и ИП Косторевым А.А. (арендатором) заключен договор № Б-1-7048  аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью г. Томска, в редакции дополнительного соглашения от 09.06.2014 (л.д. 10-11, 73 т. 1), предметом которого является предоставление в аренду нежилых помещений, являющихся объектом муниципальной собственности, находящихся по адресу: г. Томск, ул. К. Ильмера, 15, площадью 45,7 кв.м, номера помещений на поэтажном плане: 18, 19, 20, 21 - подвал (пункт 1.1 договора).

Целевое назначение помещений: обувная мастерская (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.3 договора настоящий договор действует с 20.02.2007 по неопределенный срок.

Арендуемые помещения  переданы балансодержателем истцу по акту приема-передачи в аренду нежилого помещения (здания) от 20.02.2007 (л.д. 12, т. 1).

Решением Думы города Томска от 02.09.2014 № 1095 в соответствии с Положением о порядке приватизации имущества муниципального образования «Город Томск», утвержденным решением Думы Города Томска от 11.12.2012 № 562, Прогнозным планом (Программой) приватизации муниципального имущества на 2014 год, утвержденным решением Думы Города Томска от 10.12.2013 № 903, утверждены решения об условиях приватизации муниципального имущества, в том числе нежилых помещений площадью 45,7 кв.м по адресу: г. Томск, ул. Карла Ильмера, 15.

Исходя из утвержденного решения об условиях приватизации, рыночная стоимость помещений составляет 1 729 067,80 руб. без учета НДС (на основании отчета ООО «АЦОК» от 25.07.2014 г. № 18-05/14); способ приватизации: реализация преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; порядок оплаты: оплата объекта производится единовременно или в рассрочку по выбору субъекта малого или среднего предпринимательства, срок рассрочки устанавливается в пределах пяти лет (л.д. 14 т. 1).

11.09.2014 Департамент направил истцу письмо с проектами договоров купли-продажи и залога имущества, приобретаемого в рассрочку, в котором предложил заключить в установленный действующим законодательством срок договор купли-продажи нежилых помещений площадью 45,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Томск, ул. Карла Ильмера, 15 (л.д. 15, т. 1).

Пунктом 2.4 проекта договора купли-продажи (л.д. 86-89 т. 1) предусмотрена цена продажи имущества – 1 729 067,80 руб. без учета НДС. Стороны освобождены от уплаты НДС. Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной оценщиком в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в российской Федерации», что подтверждается отчетом ООО «АЦОК» от 23.07.2014 №09-16/14.

Оценочная стоимость объекта в том же размере предусмотрена пунктом 3.2 проекта договора залога имущества, приобретаемого в рассрочку (л.д. 90-92, т. 1).

Не согласившись с предложенной продавцом ценой, ИП Косторев А.А. провел оценку вышеуказанных нежилых помещений. Согласно отчету №1011-А/2014 от 07.10.2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Томск, ул. К. Ильмера,  15, пом. 46-2623, составленному ООО «Бюро оценки «Токко», стоимость нежилых помещений составила 1 070 000 рублей с НДС.

Истец направил Департаменту  письмо от 09.10.2014 с протоколами разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества №1/10 от 09.10.2014 и к договору залога имущества, приобретаемого в рассрочку №2/10 от 09.10.2014.

Департамент ответа на письмо истца от 09.10.2014 не направил.

Как установлено судом первой инстанции и не оспорено сторонами,  Департаментом был дан устный ответ о том, что истец вправе оспорить величину рыночной стоимости в судебном порядке, в противном случае его право на преимущественную покупку спорных помещений прекратиться 11.10.2014.

Поскольку между сторонами возникли разногласия  по пункту 2.4 договора купли-продажи и пункту 3.2 договора залога имущества, приобретаемого в рассрочку, и, полагая не соответствующим законодательству отчет о рыночной стоимости объекта, а также недостоверной величину рыночной стоимости, ИП Косторев А.А.  обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие