Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2015 по делу n А67-6786/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный, в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Наличие у ИП Косторева А.А. преимущественного права на выкуп спорных нежилых помещений подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

На основании статьи 3 Закона №159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Учитывая приведенные нормы права, ИП Косторев А.А. правомерно обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно предложенной Департаментом редакции пункта 2.4 договора купли-продажи и  пункта 3.2 договора залога имущества, приобретаемого в рассрочку, цена продажи объекта недвижимости составляет 1 729 067,80 рублей.

Указанная цена определена на основания отчета №09-16/14 от 23.07.2014 об оценке рыночной стоимости, выполненного ООО «АЦОК» (л.д. 16-39, т. 1).

Как усматривается из указанного отчета и установлено судом первой инстанции, при проведении оценки оценщики ООО «АЦОК» исходили из наиболее эффективного использования нежилых помещений как торгово-офисных, в связи с чем в качестве объектов аналогов использовались торгово-офисные помещения.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256).

Тем самым, объектом - аналогом в силу Федерального стандарта оценки № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость.

Как верно установил суд первой инстанции и не оспаривается ответчиками, в спорных помещениях отсутствуют окна, приборы отопления, слив, что препятствует использованию помещений под магазины или офисы. Кроме того, спорные помещения имеют целевое назначение – «обувная мастерская».

При изложенных обстоятельствах, нельзя признать отчет №09-16/14 от 23.07.2014 об оценке рыночной стоимости, выполненного ООО «АЦОК», соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации, а также признать величину рыночной стоимости имущества достоверной.

В целях установления рыночной стоимости спорного объекта по ходатайству сторон судом первой инстанции назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирская оценочная компания».

Из заключения эксперта ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» №009/2015 от 16.012015 следует, что рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Карла Ильмера, 15, на подвальном этаже номера на поэтажном плане п018-п012), общей площадью 45,7 кв.м., по состоянию на 21.07.2014 составляет 999 000 рублей (л.д. 52, т. 2).

Из пояснений эксперта следует, что рыночная стоимость указанных нежилых помещений без учета НДС по состоянию на 21.07.2014 составляет 846 610,17 рублей; эксперт в заключении №009/2015 не допускал возможность использовать помещения, являющихся объектом экспертизы, в качестве жилых.

Представленное в материалы дела заключение от 16.01.2015 года №009/2015 соответствует требованиям закона. Нарушений при проведении данной экспертизы, равно как и при ее назначении, вопреки доводам апелляционной жалобы, не усматривается.

Судом апелляционной инстанции наличие противоречий в выводах экспертов не выявлено, сомнений в обоснованности заключения не возникло.

Ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно определил рыночную стоимость спорного объекта на основании заключения эксперта ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» Лобова Ю.А. № 009/2015, по состоянию на дату оценки 21.07.2014 в размере 846 610,17 рублей  без учета НДС, определив пункт 2.4 договора купли-продажи  в следующей редакции:  «Цена продажи Имущества (далее – Основной долг) составляет 846 610 (восемьсот сорок шесть тысяч шестьсот десять) руб. 17 копеек без учета НДС. Стороны освобождены от уплаты НДС»; пункт 3.2 договора залога имущества, приобретаемого в рассрочку: «Стороны договорились об оценочной стоимости предмета залога, которая составляет 846 610 (восемьсот сорок шесть тысяч шестьсот десять) руб. 17 копеек без учета НДС».

Апелляционный суд не находит достаточных правовых оснований для установления в рамках договора купли-продажи объекта муниципального имущества иной рыночной цены спорных помещений.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Доводы апелляционной жалобы о применимости отчета об оценке, выполненного ООО «АЦОК», подлежат отклонению как противоречащие установленным по делу обстоятельствам.

Довод апелляционной жлобы о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, судом апелляционной инстанции отклоняется как основанный на неверном толковании норм права.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Довод апелляционной жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции о том, что судебный эксперт при даче заключения не обязан соблюдать требования Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, 255, 256, а также иных нормативных актов, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку в оспариваемом судебном акте такой вывод отсутствует.

В связи с вышеизложенным, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены арбитражным судом правильно; нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.

Оснований для отмены решения Арбитражного суда Томской области от 08.04.2015  и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не выявлено.

Судебные расходы по уплате госпошлины судом апелляционной инстанции не распределяются, так как в силу подпункта 1.1. пункта 1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска  освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд                            

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Томской области от 08 апреля 2015 года  по делу №А67-6786/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий                                                          Е.Г. Шатохина

Судьи                                                                                       

Е.В. Кудряшева

                                                                                                               К.Д. Логачев