Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 по делу n А27-23093/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту 1.1. Договора, продавец обязался передать в общую долевую собственность покупателю, недвижимое имущество: в том числе ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 855 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Кемеровская область, город Прокопьевск, Рудничный район, просп. Советский, 71, литер Ап2/2, кадастровый (или условный) номер: 42:32:0000000:0000:13708/1:1000/Ап2/2 (Имущество 3).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по Договору аренды от 20.07.2007 года у последнего образовалась задолженность перед истцами по арендной плате за период с сентября 2014 года по декабрь 2014 года в размере 1 644 854, 40 руб. из которых: 1 233 640, 80 руб. в пользу ИП Касьян М.И., 411 213,60 руб. в пользу Глебова А.С.

11.11.2014 года истцами в адрес ответчика направлено письмо с требованием погасить задолженность по арендной плате и пени в пятидневный срок со дня получения претензии.

Поскольку ответчиком обязательства по оплате задолженности в добровольном порядке в обусловленные сроки не исполнены, истцы обратились с настоящими требованиями в Арбитражный суд Кемеровской области.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции основывал свои выводы на вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-13141/2014.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Статьёй 8 Гражданского кодекса РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В пункте 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ указано, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Передача арендуемого помещения в пользование ответчика подтверждается актом приема-передачи от 01.10.2007 года.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Как указал суд первой инстанции в своем решении, оценка сложившимся между сторонами правоотношениям по договору аренды от 20.07.2007 года дана в решении Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-13141/2014, вступившим в законную силу 20.02.2015 года и имеющим преюдициальное значение для рассматриваемого дела.

Согласно указанному выше решению договор от 20.07.2007 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Прокопьевск, пр. Строителей, 71, литер Ап2/2, площадью 855 кв.м., заключенный между индивидуальным предпринимателем Глебовым Андреем Сергеевичем и обществом с ограниченной ответственностью «КОРА-ТК» расторгнут.

04.06.2015 года Арбитражным судом Западно-Сибирского округа решение Арбитражного суда Кемеровской области № А27-13141/2014 от 20.02.2015 года отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО «КОРА-ТК» о расторжении договора аренды от 20.07.2007 года.

При этом Арбитражный суд Западного-Сибирского округа в постановлении от 04.06.2015 года указал следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны в случае существенно изменившихся обстоятельств при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса РФ обстоятельствами, влекущими возникновение у стороны требовать досрочного расторжения договора, следует считать конкретные события, явления, факты, наступление которых стороны не могли предвидеть при заключении договора, то есть не зависящие от их воли и усмотрения.

Применительно к упомянутым нормам существенным изменением обстоятельств суды признали указанные истцом обстоятельства, а именно: подписание сторонами дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении арендной платы на 12 процентов в год; прекращение деятельности подразделений общества как торговых предприятий, реализующих алкогольную продукцию, в связи с чем была начата кампания по закрытию магазинов; снятие с налогового учета обособленных подразделений общества; прекращение действия лицензии, выданной обществу на осуществление розничной продажи алкогольной продукции.

Вследствие чего суд первой инстанции указал, что отказывая в расторжении договора аренды в ситуации прекращения арендатором торговой деятельности, арендодателем создаются условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений.

Апелляционный суд резюмировал, что в процессе действия и исполнения договора аренды произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении в силу того, что прекращение торговой деятельности истца привело к отсутствию необходимости использования арендованного помещения.

Однако ни одно из приведенных обществом обстоятельств не предусмотрено статьей 451 ГК РФ, поэтому они не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Принимая решение о прекращении торговой деятельности и закрытии магазина в г. Прокопьевске на пр. Строителей, 71, общество руководствовалось собственными волей и интересом, а также исключительно экономической обоснованностью своей деятельности, что установлено судами и усматривается из имеющихся в деле приказа руководителя предприятия, заявлений в налоговые и лицензионный органы, переписки сторон. Между тем предпринимательская деятельность по своей сути носит рисковый характер, что общество не могло не учитывать при заключении спорного договора аренды.

Следовательно, при должной степени осмотрительности общество могло предвидеть наступление для него вышеуказанных негативных последствий.

При этом сам по себе отказ арендодателя от расторжения договора аренды в связи с прекращением обществом торговой деятельности не может свидетельствовать о нарушении принципа соблюдения баланса законных интересов участников арендных правоотношений, так как истцом не доказано, а судами не выявлено создание для него ответчиками условий явной несоразмерности имущественного положения и, соответственно, злоупотребления правами предпринимателями в смысле статьи 10 ГК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.11.2010 № 9600/10).

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании изложенного, доводы ответчика о том, что начисление арендной платы после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения неправомерно, являются необоснованными, так как фактическое прекращение торговой деятельности не является основанием, для прекращения арендных отношений. 

Как следует из письма ответчика от 25.02.2015 года, спорное помещение по состоянию на 20.02.2015 года истцам по акту приема-передачи возращено не было. 

В соответствии с пунктом 3.1.2 Договора, уведомлением от 16.11.2013 года арендная плата оплачивается арендатором по договору не позднее 10 числа расчетного месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Согласно пункту 3.1.2. Договора, дополнительного соглашения от 01.12.2010 года, а также уведомлениям № 66 от 16.10.2013 года, № б/н от 16.10.2013 года, № б/н от 18.12.2012 года, арендная плата за переданное по Договору помещение с 01.01.2014 года составляет – 440 586 руб. в месяц.

Ссылка ответчика о неполучении уведомлений об увеличении арендной платы противоречит имеющимся в деле доказательствам.

Так, в материалы дела представлена копия уведомления об увеличении арендной платы от 16.10.2013 года, в соответствии с которой с 01.01.2014 года арендная плата за временное возмездное владение и пользование помещением будет составлять 440 586 руб. в месяц.

Указанное уведомление адресовано ответчику, получено представителем по доверенности Филипенко А.В.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований подвергать сомнению подлинность подписи Филипенко А.В., а также его полномочия, поскольку ответчик, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не представил доказательств того, что указанное лицо не было уполномочено получать корреспонденцию, адресованную ответчику либо содержащиеся в уведомлениях об увеличении арендной платы подписи ему не принадлежат.

Наличие у указанного выше физического лица доверенности на представление интересов Общества, ответчиком по существу не оспаривается.

Действия работников представляемого по исполнению обязательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, могут свидетельствовать об одобрении, при условии, что эти действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей, или основывались на доверенности; либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац 2 пункта 1 статьи 182 ГК РФ).

При этом, заявляя ходатайство о фальсификации уведомлений об увеличении арендной платы, ходатайство о допросе Филипенко А.В. Обществом заявлено не было.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что имеющимися в материалах дела доказательствами не опровергнут тот факт, что Филипенко А.В. действовал в интересах и от имени ООО «КОРА-ТК. Доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того, ответчик извещен об увеличении арендной платы с 01.01.2014 года до 440 568 руб. не только спорными уведомлениями, но и актами оказанных услуг, направляемыми в адрес Общества ежемесячно. Аналогичные сведения содержались и в претензии истцов.

Между тем, ответчик возражений относительно полученных уведомлений с увеличением арендной платы, претензии не заявлял. Также не были заявлены какие-либо возражения относительно увеличения арендной платы истцами и в судебном заседании суда первой инстанции.  

По состоянию на 19.02.2015 года у арендатора перед арендодателем возникла задолженность в размере 1 644 854, 40 руб. из которых в пользу ИП Касьян М.И. – 1 233 640,40 руб., в пользу ИП Глебова А.С. – 411 213,60 руб.

Арифметически расчет задолженности по арендной плате судом апелляционной инстанции проверен, признан верным; оснований для признания, произведенного истцом расчета неверным не установлено.

При наличии данных обстоятельств, учитывая отсутствие факта расторжения спорного договора аренды в установленном действующим законодательством порядке, требования истцов о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной оплате за период с 09 сентября 2014 года по 19 февраля 2015 года в размере 1 644 854,40 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 4.1 Договора за нарушение сроков, установленных Договором для перечисления арендной платы, более чем на 10 банковских дней арендодатель вправе потребовать уплаты ему пени в размере 0,1 % от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день фактической просрочки.

Расчет пени производился истцами следующим образом:

- за неуплату арендной платы за сентябрь 2014 года: 323 096,40 руб. * 0,1% * 163 дня (с 11.09.2014 года по 19.02.2015 года) = 52 664,71 руб.

- за неуплату арендной платы за октябрь 2014 года: 440 586 руб. * 0,1 % * 133 дня (с 11.10.2014 года