Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2015 по делу n А03-23817/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                      Дело № А03-23817/2014

«29» июня 2015 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 23.06.2015

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего И.И. Терехиной

судей: О.Ю. Киреевой, Е. И. Захарчука

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Г. Захаренко,

при участии представителей сторон:

от истца:         без участия,

от ответчика: М.Н. Скопенко М.Н. по дов. № 42 АА 1243839 от 28.01.2015, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края (07АП-4901/2015) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 17.04.2015 по делу № А03-23817/2014 (судья Т.В. Бояркова) по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края (ОГРН 1022200918376, ИНН 2221017172) к индивидуальному предпринимателю Юдину Константину Езотовичу (ОГРНИП 3042224155600134, ИНН 222404841434) о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Главное управление имущественных отношений Алтайского края обратилось в арбитражный суд Алтайского края к индивидуальному предпринимателю Юдину Константину Езотовичу о расторжении договора аренды земельного участка от 31.10.2012 № 3546-з в редакции дополнительного соглашения от 06.08.2013 года и обязании ИП Юдина К.Е. возвратить земельный участок площадью 1961 кв.м. с кадастровым номером 22:63:020343:33, расположенный по адресу: г.Барнаул ул.Чеглецова, 68 А, в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу свободным от движимых и недвижимых вещей.

Требования истца заявлена на основании п.2 ст.46 Земельного кодекса РФ и мотивированы со ссылкой на обстоятельства того, что ответчик использует земельный участок, переданный в аренду с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе использует его не в соответствии с его целевым назначением.

Решением арбитражного суда от 17.04.2015 (резолютивная часть  объявлена 15.04.2015) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Главное управление имущественных отношений Алтайского края в апелляционной жалобе просит его отменить, удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на то, что:

- разрешение на строительство объектов капитального строительства ответчиком не получено, фактически земельный участок используется для автостоянки, а не для строительства гаражей;

- факт нецелевого использования земельного участка ответчиком подтверждается постановлением о назначении административного наказания №75 от 29.10.2014 по ч.1 статьи 8.8 КоАП РФ;

- при подписании договора аренды от 31.10.2012 №3546-з, ответчик знал, что на участке имеются гаражи третьих лиц, и в случае нарушения п. 4.4.2 договора могут наступить последствия в виде досрочного расторжения договора аренды и обязании возвратить земельный участок.

Предприниматель  Юдин К.Е. в отзыве на апелляционную жалобу, его представитель в судебном заседании считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку в соответствии с действующим законодательством  им не допущены существенные нарушения условий договора; обременения третьих лиц мешают использовать земельный участок по целевому назначению; срок договора аренды не истек; истец не нарушил свои обязательства по получению разрешения на строительство.

На основании ч.3 ст.156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие представителей истца, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее,  проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 17.04.2015,  апелляционный суд считает,  что оно  не подлежит отмене или изменению.

Как следует из материалов дела, 30.10.2012 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и ИП Юдиным К.Е.  (арендатор) заключен договор №3546-з аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:020343:33, расположенного по адресу: г.Барнаул ул.Чеглецова, 68 А, для строительства подземных гаражей, сроком на 3 года.

Условиями данного договора предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением (п. 4.4.2.).

Дополнительным соглашением к указанному договору от 06.08.2013 стороны установили, что:

-  в случае, если по истечении трех лет с момента заключения договора аренды Арендатором не получено разрешение на строительство объекта, размер арендной платы устанавливается в двойном размере до момента получения разрешения на строительство (п.1);

- арендатор обязан в срок, не превышающий трех лет с даты заключения договора, получить разрешение на строительство (п.2);

- договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя при существенном нарушении договора арендатором, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Существенным нарушением договора является невнесение арендатором более двух раз подряд арендных платежей в размере и сроки, установленные договором, а также исполнение арендатором пунктов 4.4.2, 4.4.5, 4.4.6, 4.4.16 договора (получение разрешения на строительство, использование участка в соответствии с целевым назначением и т.д.) (п.3).

Договор № 3546-з от 30.10.2012  аренды земельного участка и дополнительное соглашение к нему от 06.08.2013 зарегистрированы в установленном законом порядке.

02.12.2014 Главное управление имущественных отношений, являясь уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, расположенными на территории городского округа – города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, провело обследование земельного участка по адресу: г.Барнаул, ул.Чеглецова, 68А, в результате которого составлен акт обследования, из которого следует, что земельный участок не осваивается.

29.10.2014 принято постановление о назначении административного наказания № 75 о признании ответчика виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 ст.8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, выразившегося в использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью, для размещения автостоянки, без правоустанавливающих документов, оформленных в установленном законом порядке.

Вышеназванным постановлением установлено, что на территории фактически размещена автомобильная стоянка с помещением для сторожа, а также 11 железобетонных гаражей. На автомобильной стоянке с ограждением в момент осмотра находились 6 легковых и два грузовых автомобиля. По мнению истца - Главного управления, указанные факты свидетельствуют об использовании земельного участка под охраняемую автомобильную стоянку.

Согласно данным комитета по строительству, архитектуре и развитию города (письмо от 08.12.2014 года № 4324/01-10) разрешение на строительство объектов капитального строительства индивидуальному предпринимателю Юдину К.Е. на земельном участке по адресу: г.Барнаул ул.Чеглецова, 68А комитетом не выдавалось.

Перечисленные выше обстоятельства явились основанием для направления письма от 10.12.2014 (исх. № 24/1630), в котором  Главное управление  предложило ответчику  устранить допущенные нарушения в 20-дневный срок, а также расторгнуть договор в связи с нецелевым использованием, а также для обращения Главного управления в арбитражный суд с настоящим требованием о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями п.1 ст. 619 ГК РФ, ч. 2 ст.46, ст. 45 ЗК РФ, исходя из анализа содержания Договора аренды земельного участка № 3546-з от 30.10.2012  и дополнительного соглашения от 06.08.2013, установил наличие объективных обстоятельств неиспользования земельного участка и пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.

В соответствии со ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), а также Земельным кодексом РФ.

Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. Однако по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.

Из п.1 ст.46 Земельного кодекса РФ следует, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным п.2 ст. 45 Земельного кодекса РФ, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 №8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, ст.42 Земельного кодекса РФ установлена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Согласно ст.450 ГК РФ  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п.9  ст.22 Земельного кодекса РФ).

В п.23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

На основании приведенных выше норм законодательства, сущность заявленных требований связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора аренды.

В качестве нарушения договора истец ссылается лишь на факт организации ответчиком на спорном земельном участке автомобильной стоянки.

Вместе с тем, указанное обстоятельство не оспаривается сторонами, организация автостоянки не влечет каких-либо негативных последствий для земельного участка. Истцом по правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлены иные доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора в виде невозможности или затруднительности дальнейшего использования земельного участка по назначению после прекращения его использования под автостоянку.

В то же время,  судом первой инстанции установлено, что ответчику в пользование был передан земельный участок сроком на три года, обремененный правами третьих лиц.

Обстоятельства первоначального предоставления обществу спорного земельного участка в 2012 г. сторонами не оспариваются.

В период действия договора аренды предпринимателем Юдиным принимались меры по освобождению указанного земельного участка, в том числе путем обращения к уполномоченным органам, с исками в суд общей юрисдикции об освобождении земельного участка.

Кроме того, ответчиком предоставлены доказательства о достигнутой договоренности с владельцами гаражей об их сносе по требованию ответчика, решение Октябрьского районного суда г. Барнаула от 18.04.2014, вступившее в законную силу, которым удовлетворено требование  Юдина К.Е. (ответчика по настоящему делу) к Скопинцевой Л.И. об освобождении земельного участка (л.д.71-72, 107-109 т.1).

В настоящее время  оформляются документы, необходимые для получения разрешения на строительство и начало строительных работ, что подтверждается  копией согласованного  с Комитетом  по строительству, архитектуре  и развитию г. Барнаула и утвержденного  постановлением  Администрации г. Барнаула градостроительного плана земельного участка для размещения подземных гаражей по улице Чеглецова 68  (л.д.116-122 т.1). Ответчик заключил договор на оказание услуг на разработку проектной документации.

Актом обследования  земельного участка  от 23.03.2015 (л.д.128 т.1), составленным  ведущим специалистом  отдела  по оформлению  прав на земельные участки управления по земельным отношениям Главного  управления имущественных отношений, на предмет продления договора аренды  установлен факт нахождения на спорном участке  14 железобетонных гаражных бокса и ограждение земельного участка.   

Оценив