Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 по делу n А03-6838/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                   Дело № А03-6838/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего  Ждановой Л.И.

судей: Кудряшевой Е.В., Шатохиной Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хасанзяновым А.И.,

при участии:

от истца: Буянов Е.И., доверенность от 27.01.2015,

от ответчика: без участия (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Больница «Медицинский центр «Интервал» (07АП-4633/2015) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 27.03.2015 по делу № А03-6838/2014 (судья Зверева В.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Больница «Медицинский центр «Интервал» (ОГРН 1022200906738, ИНН 2221030173)

к муниципальному образованию городской округ-город Барнаул Алтайского края в лице комитета по муниципальной собственности города Барнаул (ОГРН 1022201770381, ИНН 2202000060),

третье лицо: администрация города Барнаула,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Больница «Медицинский центр «Интервал» (далее - общество) обратилось с иском к муниципальному образованию городской округ - город Барнаул Алтайского края в лице комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения 2-го этажа здания, расположенного по адресу: г. Барнаул, пер. Ядринцева, 84а, арендуемого истцом по договору от 22.08.2007 № 518/в (в ред. от 03.03.2008) и по договору от 01.07.2009 г. № 650/к, изложив в решении суда положения договора в редакции истца.

Требования со ссылками на статьи 443, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что предметом договора купли-продажи не может быть доля в праве собственности, а только недвижимое имущество как таковое, нет препятствий в формировании нежилого помещения второго этажа как самостоятельного объекта права, считает неправомерным включение в цену договора НДС, просит установить ее размер согласно заключению судебной экспертизы, оплата по договору должна производиться с месяца, следующего за месяцем, в котором будет зарегистрирован переход права собственности, поскольку иной порядок оплаты приведет к неосновательному обогащению истца, предложил свой график платежей без указания дат платежей и порядок исчисления процентов, представил свой расчет долей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмет спора, привлечена администрация города Барнаула (далее - администрация).

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 АПК РФ с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы уточнил исковые требования, исключив из числа подлежащих согласованию разногласий пункт 5.2 проекта договора, а пункты 1.1 в части площади выкупаемого помещения и 2.1 в части цены выкупаемого имущества проекта договора изложив с учетом заключения эксперта от 12.12.2014 № 2330/6-3.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 27.03.2015 договор купли-продажи на нежилое помещение центрального теплового пункта №251 в здании литер А общей площадью 989,4 кв. м, по пер. Ядринцева, 84а, принят в следующей редакции:

1. «Пункт 1.1 Настоящий договор регламентирует взаимоотношения сторон по поводу купли-продажи 188/625 долей в праве собственности на нежилое помещение центрального теплового пункта №251 в здании литер А общей площадью 989,4 кв.м, по пер. Ядринцева, 84а (далее - объект). Объект является собственностью городского округа -города Барнаула Алтайского края в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 22 АА 262903, кадастровый номер: 22:63:000000:0000:239/252/ А+:1001/А+. Вышеуказанная площадь, являющаяся предметом настоящего договора, обозначена в техническом паспорте, составленном по состоянию на 29.05.2012 под номерами 2-10, 12-30 на 2-м этаже.

Пункт 2.1 Цена приобретения согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта от 09.12.2013 составляет 5 977 800 руб. без учета НДС. В соответствии с п.п. 12 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса РФ операции по реализации муниципального имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, не признаются объектом налогообложения.

Покупатель производит оплату объекта в рассрочку путем перечисления суммы, указанной в п.2.1., в безналичном порядке на расчетный счет продавца, указанный в реквизитах сторон, согласно графику платежей (Приложение №1), являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.

Назначение платежа: Доходы от реализации имущества, находящегося в собственности города Барнаула, по договору купли-продажи (дата, номер).

Пункт 6.1 Настоящий договор считается заключенным с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-6838/2014 и действует вплоть до полного выполнения сторонами своих обязательств либо до его расторжения.

График платежей (приложение к договору): Начало периода исчисления для оплаты по договору (периодических выплат, процентов) - дата вступления в законную силу решения Арбитражного суда Алтайского края по делу А03-№ 6838/2014».

В остальной части принята редакция комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаул, г. Барнаул.

Не согласившись с решением в части абзаца 1 пункта 1.1, первого предложения пункта 2.1 договора, преамбулы к Графику платежей (приложению к договору), общество в апелляционной жалобе просит его изменить, изложив спорные условия договора в редакции, предложенной истцом. В обоснование подателем указано, что объектом договора купли-продажи должна быть не доля в праве собственности, а конкретное арендуемое помещение. В основу решения в части стоимости выкупаемого имущества должен быть положен не отчет об оценке от 09.12.2013 №477-12/13-4, а заключение эксперта от 12.12.2014 №2330/6-3 в части установленной экспертом цены на 25.10.2013. Из отчета №477-12/13-4 следует, что оценщик не учитывал факт расположения помещения в здании теплового пункта над бойлерной. Доля площади второго этажа по отношению к площади всех помещений, принадлежащих г. Барнаулу в здании, в действительности составляет 2913/9280, а не 188/625. Принятая судом редакция договора возлагает на общество двойное бремя по оплате недвижимости в период с момента вступления в силу решения суда до момента государственной регистрации перехода права собственности.

Комитет в отзыве доводы апелляционной жалобы отклонил, решение суда просил оставить без изменения как соответствующее законодательству.

Ответчик, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

На основании части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель общества поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражения против проверки законности и обоснованности решения суда только в обжалуемой части в апелляционный суд не поступили.

Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения в оспариваемой части, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что общество является арендатором нежилого помещения 2-го этажа здания, расположенного по адресу: г. Барнаул, пер. Ядринцева, 84а, арендуемого истцом по договору от 22.08.2007г. № 518/в (в ред. от 03.03.2008г.), общей площадью 103, 6 кв. м. в т.ч. места общего пользования 16, 5 кв. м и по договору от 01.07.2009 г. № 650/к, общей площадью 162,3 кв. м (согласно акту приема передачи от 01.09.2009 - 203, 7 кв. м).

25.10.2013 общество обратилось в комитет с заявлением о реализации права преимущественного приобретения указанного арендуемого помещения.

Постановлением Администрации г. Барнаула № 3902 от 27.12.2013 утверждены условия приватизации 188/625 долей в праве собственности центрального теплового пункта № 251 в здании литер А общей площадью 989,4 кв. м, по пер. Ядринцева, 84а путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по рыночной стоимости 7 290 000 руб.

Письмом № 13/06 от 10.01.2014 комитет направил в адрес общества проект договора.

19.02.2014 общество направил в адрес комитета свой проект договора.

Письмом от 07.03.2014 комитет направил в адрес общества подписанный им проект договора в оспариваемой редакции.

Поскольку при заключении договора купли-продажи помещения между сторонами возникли разногласия по отдельным его условиям, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая спорные условия договора в редакции комитета, арбитражный суд правомерно руководствовался следующим.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ и положениями Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Истец предлагает пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: Продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество - нежилое помещение 2-го этажа общей площадью 291,3 кв.м, в здании центрального теплового пункта № 251, литер А, расположенного по адресу: г. Барнаул, пер. Ядринцева, д. 84а (далее по тексту «объект», «нежилое помещение»).

Редакция Комитета: «п. 1.1. Настоящий договор регламентирует взаимоотношения сторон по поводу купли-продажи 188/625 долей в праве собственности на нежилое помещение центрального теплового пункта №251 в здании литер А общей площадью 989,4 кв.м, по пер. Ядринцева, 84а (далее - объект):

Объект является собственностью городского округа - города Барнаула Алтайского края в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 22 АА 262903, кадастровый номер: 22:63:000000:0000:239/252/ А+:1001/А+. Вышеуказанная площадь, являющаяся предметом настоящего договора, обозначена в техническом паспорте, составленном по состоянию на 29.05.2012 под номерами 2-10, 12-30 на 2-м этаже».

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (п/п 1 пункта 8 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ).

Из указанных норм следует, что договор купли-продажи арендуемого