Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2009 по делу n 07АП-2396/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                              Дело № 07АП- 2396/09

20 апреля 2009г.

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2009г.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля  2009г. 

Седьмой Арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Усаниной Н.А.

судей  Журавлевой В.А., Музыкантовой М.Х.

при ведении протокола судебного заседания судьей Журавлевой В.А.  

при участии:

от заявителя:   Попп Л.Д. по доверенности от 11.11.2008г.    

от заинтересованного лица:  без участия

от третьего лица: без участия

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Управления федеральной регистрационной службы по Кемеровской области

на Решение  Арбитражного суда Кемеровской области

от 17.02.2009г. по делу №А27-13465/2008-5 (судья Смычкова Ж.Г.)

по заявлению ООО «Програнд»

к Управлению федеральной регистрационной службы по Кемеровской области

Третье лицо Хачатрян Н.Я.

о  признании отказа в государственной  регистрации договора незаконным,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Програнд»  (далее по тексту ООО «Програнд», Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к  Управлению федеральной регистрационной службы по Кемеровской области (далее Управление, регистрационный орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве и обязании Управление зарегистрировать договор долевого участия физического лица в строительстве жилого дома №37/2008 от 27.03.2008г.

Определением от 10.12.2008г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Хачатрян Н.Я.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 17 февраля  2009 года заявленные требования удовлетворены; признан незаконным отказ Управления в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве по изложенному в сообщении об отказе в государственной регистрации прав исх.№01/180,2008-107 от 2508.2008г. основанию; суд обязал Управление принять к рассмотрению заявление Общества, Хачатрян Н.Я. от 31.07.2008г. №01/152/2008-146, №01/180/2008-107 с учетом того факта, что договор заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление  обратилось в арбитражный апелляционный суд с  апелляционной жалобой,  в которой просит решение Арбитражного суда первой инстанции отменить, в том числе указывая на  то, что   арбитражным судом  нарушены правила подведомственности; суд вынес решение по заявлению, которое в Управление не поступало, и о котором Управлению ничего не известно; суд не  установил, каким образом нарушены права заявителя, если он при наличии разрешения на ввод объекта – 56- квартирного  608 этажного монолитного жилого в эксплуатацию может зарегистрировать право собственности сразу же на квартиру без регистрации данного договора; мотивировочная часть решения суда противоречит резолютивной; суд неправильно применил норму материального права: ст.4 Закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ; суд не применил закон, подлежащий применению п. 3 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве; п. 1 ст. 165 ГК РФ;  суд не поставил под сомнение документальное основание для отказа; выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела; суд вынес решение в отношении не существующего объекта и  не полно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании возражал  против доводов регистрационного органа , просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, указав, что  данный спор подведомственен арбитражному суду; заявление №01/152/2008-146 ошибочно указано в резолютивной части решения, что не приводит к нарушению выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; отказ Управления привел к неполучению финансирования строительства и прибыли согласно условий договора; суд правомерно применил нормы Закона №214 от 30.12.2004г.; стороны совершили все действия, направленные на проведение государственной регистрации сделки в соответствии с требованием п. 3 ст.4 Закона №214; правоотношения возникли до ввода в эксплуатацию;  в результате присвоения почтового адреса объект строительства не прекращает свое существование; разрешение на ввод в эксплуатацию  было выдано Обществу в ноябре 2008г.

Заинтересованное лицо, третье лицо надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суде апелляционной инстанции явку представителей не обеспечили.  

В соответствии с ч. 1 ст. 266, ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся представителей Управления, третьего лица.    

Суд апелляционной инстанции, проверив материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя Общества, считает решение Арбитражного суда Кемеровской области от  17 февраля 2009 года   подлежащим отмене по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела,  27.03.2008 г. ООО «Програнд» и Хачатрян Н.Я. подписан договор № 37/2008 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г.Кемерово, Рудничный район, микрорайон №12, дом № 5.

В целях государственной регистрации договора  ООО «Програнд» и Хачатрян Н.Я. 31 июля 2008 года обрати­лись в Управление с заявлением   №01/180/2008-107.

Управление отказало в государственной регистрации договора №37/2008 от 27.03.2008 г. долевого участия в строительстве жилого дома (исх. №01/180-2008-107 от 25.08.2008г.), со ссылкой на несоответствие договора требо­ваниям Закона №214-ФЗ от 30.12.2004г., отсутствием на дату обращения с заявлением о государственной реги­страции договора долевого участия в строительстве предмета договора; ООО «Програнд» выдано разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию от 31.03.2008г.

Полагая указанные действия  Управления незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования,  суд   первой   инстанции  исходил  из не соответствия действующему законодательству действий Управления.

В силу статьи 4 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федера­ции» (далее - Закон №214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 13 Закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»   (далее Закон №122-ФЗ), в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

Согласно абзаца 4 пункта 1 статьи 20   Закона №122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Статья 3 Закона №214-ФЗ предусматривает право застройщика    привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 4 указанного   Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства суд первой инстанции пришел к выводу, что заключенный между ООО «Програнд» и физическим лицом  договор №37/2008 от 27.03.2008г.  о долевом участии в строительстве содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и предусмотренные статьей 6 Закона №214-ФЗ.

Вместе с тем, судом не учтено следующее.

Из буквального содержания положений статьи 4 Закона №214-ФЗ   следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию.

Договором участия в долевом строительстве регулируются отношения сторон по созданию объекта долевого строительства, а после завершения строительства предмет этого договора отсутствует в силу факта возведения объекта и принятия в эксплуатацию.

В силу п. 3 ст. 4 Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительства  заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с  п. 10.1 договора №37/2008 от 27.03.2008 г. (л.д. 48, т.1) договор  вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до государственной регистрации прав на результаты долевого строительства деятельности.

Таким образом, из ст.4 Закона №214-ФЗ  корреспондирующей со ст. 433 ГК РФ, п.10.1 условий договора следует, что договор участия в долевом строительстве, подлежащий государственной регистрации  считается заключенным с  момента его регистрации.

Согласно статье 25.1 Закона о регистрации прав на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве предоставляются документы с описанием создаваемого объекта недвижимого имущества. Предоставление акта ввода объекта в эксплуатацию при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве названной нормой не предусмотрено.

В то же время в пункте 10 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утверждена приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.05г. №82) указано, что для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства предоставляется, в том числе, разрешение на ввод в эксплуатацию. Тем самым подчеркивается различие между порядком государственной регистрации договора долевого строительства и права собственности дольщика.

Буквальное содержание приведенных нормативных актов соответствует задачам, которые призвано решить положение Закона об участии в строительстве, предусматривающее, что договор долевого строительства считается заключенным с момента государственной регистрации - воспрепятствование заключению дублирующих договоров на один и тот же объект и устранение сомнений в том, когда в действительности (до или после ввода объекта в эксплуатацию) заключен договор.

Таким образом, по смыслу положений статей 3, 4 Закона №214-ФЗ, статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации законодателем определены временные рамки для заключения сторонами договора долевого участия; привлечение средств дольщиков после окончания строительства, определяемого моментом сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, не соответствует природе данного вида договоров.

При изложенных обстоятельствах, учитывая факт обращения (31.07.2008г.) сторонами за государственной регистрацией спорного договора, после ввода жилого дома в эксплуатацию (31.03.2008г.) отказ в регистрации договора от 27.03.08г. №37/2008   соответствует законодательству,  в связи с чем не мог быть признан недействительным. 

Выводы суда о возможности регистрации договора долевого участия в строительстве после завершения строительства дома ввиду вступления сторон в правоотношения до наступления указанного правового события не могут быть приняты судом апелляционной инстанции, поскольку из рассматриваемых правоотношений следует, что спорный договор заключен за несколько дней до ввода объекта в эксплуатацию, на момент ввода жилого дома в эксплуатацию считался  не заключенным, поскольку не был зарегистрирован в установленном ст. 4 Закона  №214-ФЗ порядке;   оплата по договору участия в долевом строительства   и обращение в регистрирующий орган произведены после указанного правового события, что не свидетельствует о совершении контрагентами действий, направленных на исполнение обязательств по договору до момента завершения строительства жилого дома и введения его в эксплуатацию.

К тому же из норм Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ и Закона №122-ФЗ не следует, что регистрирующий орган может регистрировать одновременно право собственности одних участников долевого строительства на помещения в построенном доме и договор участия в долевом строительстве с другими участниками на иные помещения в этом же доме.

Факт регистрации Управлением иных договоров долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, микрорайон №12, дом №5, что кроме