Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2009 по делу n 07АП-3189/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                       Дело № 07АП-3189/09

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2009г.

Полный текст постановления изготовлен 15  мая 2009г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего      Т. А. Кулеш,

судей:                                    А. В. Солодилова,

С. Н. Хайкиной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И. М. Казариным,

при участии:

от заявителя: без участия, извещен надлежащим образом,

от заинтересованного лица: без участия, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц:

- общество с ограниченной ответственностью «СибЭл» - без участия, надлежаще извещено,

- закрытое акционерное общество «Коммерческий банк «Кедр» - без участия, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20.03.2009 года по делу № А27-705/2009-5 (судья О. С. Ходякова)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лесинвест» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Лесинвест» (далее – заявитель, Общество, ООО «Лесинвест») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области (далее – заинтересованное лицо, Управление, регистрирующий орган) от 01.11.2008 г. № 10/021/2008-105 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество: столярный цех общей площадью 382,3 кв.м. с кадастровым номером 42:18:0118047:0012:1035/1:1000А, расположенный по адресу: Кемеровская область, Яйский район, пгт. Яя, ул. Красноармейская, 1 а.

Также Общество просило обязать Управление произвести государственную регистрацию права собственности на указанный объект.

Решением арбитражного суда от 20.03.2009 г. заявленные Обществом требования были удовлетворены частично: решение Управления от 01.11.2008 г. № 10/021/2008-105 признано незаконным.

В удовлетворении требования об обязании Управления произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимости отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратилось в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит данное решение суда  отменить в части удовлетворенного требования и отказать ООО «Лесинвест» в удовлетворении требований.

В качестве доводов апелляционной жалобы Управление указало на то, что:

- решение вынесено в отсутствие участника процесса, неизвещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

- решение о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии конкурсного производства не содержит описание недвижимого имущества, следовательно, в рассматриваемом случае необходимо руководствоваться статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» (далее – Закон № 102-ФЗ), в которой установлен порядок по снятию обременения;

- заявление о прекращении ипотеки в Управление не поступало;

- в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения регистрации об ипотеки, при этом, указанная регистрационная запись никем не оспарена;

- Федеральный закон от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) не содержит нормы права, согласно которой включение в реестр требований кредиторов залогодержателя приводит к прекращению залога;

- суд первой инстанции не проверил законность и обоснованность договора НИ-2 купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2008 г. и не вынес по нему никакого суждения;

- суд проигнорировал запрет регистрирующему органу по совершению регистрационных действий.

Отзывы на апелляционную жалобу от заявителя и третьих лиц в суд апелляционной инстанции не поступили.

Заявитель, заинтересованное лицо, а также третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд не обеспечили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого судебного решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Как установлено материалами дела, решением Арбитражного суда Кемеровской области от 30.01.2008г. ООО «СибЭл» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В ходе осуществления мероприятий, предусмотренных статьей 139 Закона № 127-ФЗ, 05.08.2008 г. состоялись торги в форме открытого аукциона по продаже принадлежащего должнику недвижимого имущества, в том числе спорного объекта – столярного цеха общей площадью 382,3 кв.м. с кадастровым номером 42:18:0118047:0012:1035/1:1000А, расположенного по адресу: Кемеровская область, Яйский район, пгт. Яя, ул. Красноармейская,1 а.

По результатам торгов ООО «СибЭл» заключило договор НИ-2 купли-продажи недвижимого имущества с ООО «Лесинвест» от 05.08.2008 г., имущество передано покупателю на основании данного договора, являющегося одновременно актом приема-передачи отчуждаемого имущества.

08.10.2008 г. участники сделки обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права на спорную недвижимость в Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области в лице Анжеро-Судженского отдела.

В ответ на обращение Регистрационная служба уведомлением от 01.11.2008 г. № 10/021/2008-105 сообщила о приостановлении государственной регистрации прав на спорный объект на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Основанием к приостановлению послужили два обстоятельства: отсутствие в договоре купли-продажи сведений об обременении предмета договора ипотекой, а также не указание в договоре данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Регистратором выявлена непогашенная в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о залоге спорного объекта по договору ипотеки № 12 от 22.06.2007 г. между ООО «СибЭл» (залогодатель) и ЗАО коммерческий банк «Кедр» (залогодержатель), зарегистрированным УФРС по Кемеровской области 29.06.2007 г.

Кроме того, регистрирующий орган указал, что предметом договора купли-продажи от 05.08.2008 № НИ-2 являются три земельных участка, расположенных по адресу: Кемеровская область, Яйский район, пгт. Яя, ул. Красноармейская,1 а,  и при этом в договоре не указано, на каком из участков расположен столярный цех общей площадью 382,3 кв.м. с кадастровым номером 42:18:0118047:0012:1035/1:1000А.

Считая решение регистрирующего органа принятым с нарушением действующего  зако­нодательства и нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, заявитель оспорил указанное решение в судебном порядке.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к следующим выводам:

- с реализацией имущества должника с публичных торгов в ходе конкурсного производства закон связывает прекращение залога в отношении реализованного имущества;

- требование регистрирующего органа указать в договоре купли-продажи на обременение предмета договора необоснованно;

- второе основание приостановления государственной регистрации носит устранимый характер, но доказательств устранения обстоятельств, связанных с исправлением договора купли-продажи, не представлено.

Арбитражный апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции правильными, при этом исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Одним из последствий открытия конкурсного производства, согласно пункту 1 статьи 126 Закона № 127-ФЗ является то, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения на распоряжение имуществом должника.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, требования ЗАО коммерческий банк «Кедр» по договору ипотеки № 12 от 22.06.2007 г. включены в реестр требований кредиторов третьей очереди, что подтверждается определением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.04.2008 г. по делу № А27-7182/2007-4, а также реестром требований кредиторов ООО «СибЭл».

Следовательно, с этого момента исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены Законом № 127-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 138 Закона № 127-ФЗ установлено, что требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учитываются в составе требований кредиторов третьей очереди.

Согласно пункту 2 статьи 138 Закона № 127-Ф требования залоговых кредиторов удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественно перед иными кредиторами после продажи предмета залога, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора о залоге.

Аналогичное правило, устанавливающее специальный порядок погашения требований залоговых кредиторов, содержится в абзаце четвертом пункта 4 статьи 134 Закона № 127-ФЗ, определяющем очередность удовлетворения включенных в реестр требований.

Следовательно, при реализации путем проведения открытых торгов заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), согласия залогодержателя на отчуждение этого имущества, а также принятие отдельного решения по вопросу о прекращении ипотеки (залога), ограничивающей распоряжение имуществом должника, не требуется.

Состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке никем из заинтересованных лиц не оспорены и недействительными не признаны.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что продажа заложенного имущества с публичных торгов повлекла прекращение залога в отношении спорного имущества в порядке подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке, согласно статье 25 Закона № 102-ФЗ и части 4 статьи 29 Закона № 122-ФЗ, не может препятствовать переходу права собственности к приобретателю этого имущества в установленном законом порядке.

С учетом изложенных обстоятельств, являются необоснованным довод апелляционной жалобы о том, что никто не обращался с заявлением о погашении записи об ипотеке, а также о том, что статья 126 Закона № 127-ФЗ не является основанием для снятия зарегистрированного обременения.

Предусмотренные Федеральным законом от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, носят специальный характер, в связи с чем подлежат приоритетному применению.

Подлежат отклонению доводы Управления о том, что государственная регистрация носит заявительный характер и регистрирующий орган не вправе самостоятельно, без соответствующего заявления совершать какие-либо действия, в том числе по прекращению обременения, как необоснованные.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав действительно проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Данная статья содержит указание на исключение из этого заявительного характера, так как иное может быть установлено федеральным законом.

Такое исключение установлено частью 4 статьи 29 Закона № 122-ФЗ, предусматривающей погашение регистрационной записи об ипотеке, на основании вступившего в законную силу решения суда, а также статьей 126 Закона № 127-ФЗ.

Поэтому с момента получения информации (решения от 30.01.2008 года Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-7182/2007-4) о признании ООО «СибЭл» несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него конкурсного производства, а также определения того же суда от 16.04.2008 г. по делу № А27-7182/2007-4), в котором требования ЗАО коммерческий банк «Кедр» в сумме 12 844 624,31 рублей основной задолженности, обеспеченные залогом должника, включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «СибЭл», регистрирующий орган обязан был самостоятельно погасить регистрационную запись об ипотеке.

Соответственно ссылка государственного регистратора на отсутствие информации о погашении записи об ипотеке в ЕГРП не соответствует фактическим обстоятельствам дела и положениям Закона № 127-ФЗ, следовательно, требование регистрирующего органа указать в договоре купли-продажи на обременение предмета договора необоснованно.

Довод Управления о том, что суд первой инстанции никак не проверил законность и обоснованность договора НИ-2 купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2008 г. и не вынес по нему никакого суждения, подлежит отклонению как необоснованный.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции указал, что на момент заключения договора купли-продажи ипотека прекращена в силу закона, требование о включении в договор купли-продажи сведений об ипотеке незаконны и необоснованны.

Таким образом, суд первой инстанции высказался о том, что в договор купли-продажи от 05.08.2008 г. не