Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 по делу n А46-16897/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

жилого комплекса за квартиры денежные средства в общей сумме 379 022 159 руб. 70 коп., что подтверждается представленными в дело платежными поручениями и не оспаривается сторонами.

По условиям пунктов 2.1.10 договоров долевого участия в инвестировании строительства жилого комплекса заказчик принял на себя обязательства осуществлять руководство по строительству Жилого дома и обязался завершить строительство и ввести в эксплуатацию Жилой дом ориентировочно во втором квартале 2008 года.

Исходя из пунктов 2.1.8 договоров долевого участия в инвестировании строительства жилого комплекса, после окончания строительства и ввода в эксплуатацию Жилого дома заказчик передает в собственность инвестору квартиры в 30-дневный срок после подписания постановления о вводе дома в эксплуатацию Администрацией г.Омска.

Между тем, в нарушение принятых обязательств заказчик не закончил строительство жилого дома в установленный договором срок, акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию отсутствует, до настоящего времени квартиры не переданы ООО «АК БАРС ИПОТЕКА».

08.05.2009 и 13.05.2009 ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» в адрес ООО «СПЭК» были направлены уведомления о расторжении вышеназванных договоров долевого участия в инвестировании строительства жилого комплекса с требованием вернуть денежные средства, уплаченные по договорам, и уплатить проценты за пользование денежными средствами, что подтверждается представленными в дело почтовыми квитанциями от тех же дат.

Указанные уведомления были получены ООО «СПЭК» 15.05.2009, что подтверждается справкой ФГУП «Управление почтовой связи «Татарстан почтасы», однако до настоящего момента требование истца о возврате инвестиционных денежных средств и уплате процентов за пользование денежными средствами ответчиком не исполнено.

Между тем, инвестиционные средства, фактически оплаченные ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» по данному договору, ООО «СПЭК» не возвращены.

Указанные обязательства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учёл следующее.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что по своей правовой природе заключенный между истцом и ответчиком договор является договором, правоотношения по которому регулируются положениями Закона «Об инвестиционной деятельности», а положения законодательства, регулирующего правоотношения сторон по договору долевого участия в строительстве на него не распространяются.

Данные выводы суда первой инстанции являются обоснованными.

Вид договора определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон по сделке.

Действующее на момент заключения спорного договора законодательство выделяет два основных вида договоров, заключаемых с целью аккумулирования различного рода ресурсов для строительства, в том числе, жилых домов – договор участия в долевом строительстве, регулируемый Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и инвестиционный договор, регулируемый Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Данные договоры, несмотря на сходство целей, имеют существенные различия.

В соответствии со статьей 1 Закона «Об инвестиционной деятельности» инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и(или) достижения иного полезного эффекта.

В силу пункта 1 статьи 3 Закона «Об инвестиционной деятельности» объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Согласно статье 4 Закона «Об инвестиционной деятельности» субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

В соответствии со статьей 9 Закона «Об инвестиционной деятельности» финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Статьей 8 Закона «Об инвестиционной деятельности» определено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и(или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Согласно статье 1 Закона «Об участии в долевом строительстве», данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Содержание и объем прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве, а также иные требования определены в статье 4 Закона «Об участии в долевом строительстве».

В силу пункта 3 статьи 1 Закона «Об участии в долевом строительстве» его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Таким образом, участие в долевом строительстве является разновидностью инвестиционных отношений с особенностями, установленными Законом «Об участии в долевом строительстве». Из анализа положений Законов «Об инвестиционной деятельности» и «Об участии в долевом строительстве» следует, что основным критерием разграничения сферы применения законов является цель вложения денежных средств.

Главой 2 Устава ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» определено, что целью деятельности истца является получение прибыли путём осуществления в том числе, покупки и продажи жилого недвижимого имущества.

Из представленных в дело документов и пояснений истца следует, что квартиры, подлежащие передаче истцу по договорам долевого участия в инвестировании строительства жилого комплекса, ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» планировало продать с целью получения коммерческой прибыли, для чего им были заключены предварительные договоры, в соответствии с условиями которых истец обязался в будущем заключить договоры купли-продажи квартир в Жилом комплексе Золотые Купола (3 очередь), которые истец должен был приобрести в собственностью по договорам долевого участия в инвестировании строительства жилого комплекса. 

В соответствии со статьей 6 Закона «Об инвестиционной деятельности» инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности и на владение, пользование, распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

То есть, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг, а по договору участия в долевом строительстве объект незавершенного строительстве является собственностью застройщика.

В данном случае согласно главе 6 спорных договоров стороны осуществляют совместную эксплуатацию, владение и техническое обслуживание жилого дома после ввода его в эксплуатацию.

Толкование условий заключенного истцом и ответчиком договора в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что волеизъявление сторон было направлено именно на инвестиционную деятельность, осуществляемую в форме капитальных вложений, при этом истец принял на себя обязательства по выполнению функции инвестора, а ответчик – заказчика.

Инвестиционный договор заключается в простой письменной форме, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учитывая, что между сторонами фактически заключены договоры инвестирования, инвестиционные договоры, суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика о том, что спорные договоры является незаключённым ввиду того, что не прошли государственную регистрацию.

По смыслу части 1 статьи 4 Закона «О долевом участии в строительстве» договор долевого участия в строительстве заключается между застройщиком и участником долевого строительства.

Застройщиком, как установлено пунктом 1 статьи 2 Закона «О долевом участии в строительстве» является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Действие Закона «О долевом участии в строительстве» распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона (пункт 2 статьи 27 Закона «О долевом участии в строительстве».

Из письма Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 03.12.2009 № 09/13596 следует, что разрешение на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 55:36:04 01 02:2047 в Центральном административном округе г. Омска ООО «СПЭК» не выдавалось.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 02.12.2009 № 01/279/2009-0646 земельный участок с кадастровым номером 55:36:04 01 02:2047 принадлежит на праве собственности Российской Федерации.

Таким образом, ООО «СПЭК» является не застройщиком, а заказчиком по спорным договорам.

Как правильно отмечено судом первой инстанции, спорные договоры не содержат всех условий, указанных в части 4 статьи 4 Закона «О долевом участии в строительстве», договоры заключены ранее выдачи разрешения на строительство и утверждения в установленном порядке проектной документации.

Ссылки ООО «СПЭК» на то, что у него было намерение заключить с истцом именно договоры долевого участия в строительстве несостоятельны. В силу положений Закона «О долевом участии в строительстве» заключить договор долевого участия в строительстве вправе только застройщик, не являясь таковым и не имея разрешения на строительство, при заключении спорных договоров ответчик не мог исходить из намерений, что эти договоры является договорами долевого участия в строительстве.

В силу вышеизложенных обстоятельств оснований для применения к спорным договорам положений Закона «О долевом участии в строительстве» не имелось, вследствие чего доводы апелляционной жалобы о неверной квалификации судом первой инстанции спорных договоров отклоняются.

Утверждение ООО «СПЭК» о том, что ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» в связи расторжением договоров должно было заявлять требование о взыскании убытков, а не возврата инвестиционных средств, основано на неверном толковании норм права.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу статьи 15 ГК РФ денежные средства, не возвращенные инвестору в связи с расторжением инвестиционного договора, не являются убытками.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По правилам пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым. При этом односторонний отказ от исполнения договора