Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2011 по делу n А70-9892/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

16 марта 2011 года

                                                        Дело №   А70-9892/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  10 марта 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 марта 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей  Золотовой Л.А., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Моисеенко Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-309/2011) индивидуального предпринимателя Кучкаровой Шарифы Исмаиловны на решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.11.2010 по делу № А70-9892/2010 (судья Минеев О.А.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Кучкаровой Шарифы Исмаиловны к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени о признании недействительным отказа от 28.06.2010 № 08-2593-рп в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Харьковская, д. 1; об обязании осуществить действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, по передаче в собственность индивидуальному предпринимателю Кучкаровой Ш.И., арендуемого ею помещения (строения) по адресу: г. Тюмень, ул. Харьковская, д. 1, площадью 70.1 кв.м.,

при участии в судебном заседании представителей: 

от индивидуального предпринимателя Кучкаровой Шарифы Исмаиловны – Кондрашов Ю.В. по доверенности  от 22.09.2010  сроком действия до года личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени – не явился, извещен; 

установил:

индивидуальный предприниматель Кучкарова Шарифа Исмаиловна (далее –  ИП Кучкарова Ш.И., предприниматель, заявитель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Тюмени (далее – Департамент, заинтересованное лицо) о признании недействительным отказа от 28.06.2010 №08-2593-рп в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г.Тюмень, ул.Харьковская, д.1 и об обязании осуществить действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), по передаче в собственность индивидуальному предпринимателю Кучкаровой Ш.И., арендуемого ею помещения (строения) по адресу: г.Тюмень, ул.Харьковская, д.1, площадью 70,1 кв.м..

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 22.11.2010 по делу № А70-9892/2010 в удовлетворении требований, заявленных предпринимателем, отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП Кучкарова Ш.И. обжаловала его в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.

Предприниматель использует нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: г.Тюмень, ул. Харьковская, д.1, площадью 70,1 кв.м. на основании договоров аренды, заключенных между ним (арендатором), Департаментом и МУ «Тюменское городское имущественное казначейство» (арендодатели), а именно:

- договор аренды нежилого помещения (строения) №02313665 от 28.02.2003, заключенный на срок с 16.11.2002 до 15.11.2003 (л.д.43). Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 16.11.2002 (л.д.52);

- договор аренды нежилого помещения (строения) №01518139 от 31.01.2005, заключенный на срок с 13.11.2004 по 11.11.2005 (л.д.54). Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 13.11.2004 (л.д.62);

- договор аренды нежилого помещения (строения) №12520510 от 02.12.2005, заключенный на срок с 12.11.2005 до дня государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение, но не более чем по 10.11.2006 (л.д.68). Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 12.11.2005 (л.д.77);

Уведомлением от 16.10.2006 № 9288 (л.д. 117) Департамент сообщил предпринимателю об истечении срока действия договора от 02.12.2005, а также об отказе в его пролонгации.

- договор аренды нежилого помещения (строения) №07824596 от 29.07.2008, заключенный по результатам открытого аукциона на срок с 28.04.2008 до дня государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение, но не более чем по 22.04.2009 (л.д.79); Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 28.04.2008 (л.д.87);

- договор аренды нежилого помещения (строения) №06925389 от 29.06.2009, заключенный на срок с 29.04.2009 до дня государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение, но не более чем по 17.04.2010 (л.д.89);

- договор аренды нежилого помещения (строения) №051027143 от 18.05.2010, заключенный на срок с 18.04.2010 до дня государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение, но не более чем по 12.04.2011 (л.д.96).

28.05.2010 ИП Кучкарова Ш.И. обратилась в Департамент с заявлением о реализации в порядке, установленном Законом №159-ФЗ, преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресу: г. Тюмень, ул. Харьковская, д. 1.

Департамент письмом от 28.06.2010 №08-2593-гр (л.д.104) сообщил заявителю об отказе в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения в связи с тем, что в период с 11.11.2006 по 27.04.2008 договорные отношения между предпринимателем и Департаментом отсутствовали. После истечения срока договора аренды от 02.12.2005 № 12520510 Департамент возражал против его возобновления на новый срок.

ИП Кучкарова Ш.И., не согласившись с отказом в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения, обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований заявителя, исходил из того, что обязательным условием для выкупа арендатором государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, является владение и (или) пользование арендатором данным имуществом на законных основаниях (договор или договоры аренды) непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Закона.

Установив, что в период с 11.11.2006 по 27.04.2008 между сторонами не существовало договора аренды нежилого помещения, а также, что Департамент возражал против пролонгации договора от 02.12.2005, суд первой инстанции пришел к выводу, что предпринимателем не соблюдено требование пункта 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ о сроке аренды имущества, в связи с чем, предприниматель не имеет преимущественного права приобретения в собственность недвижимого имущества. По таким основаниям спорный отказ Департамента был признан законным и не нарушающим права ИП Кучкаровой Ш.И.

В апелляционной жалобе ИП Кучкарова Ш.И. просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных ею требований. Считает, что она является арендатором нежилого помещения начиная с 2003 года; в период с 11.11.2006 по 27.04.2008 (период, когда не было заключенного договора) вносилась арендная плата, которая принималась Департаментом, в актах сверки между сторонами платежи за указанный период обозначены именно как арендная плата; Департамент не предъявлял требований об освобождении занимаемого помещения; с 27.04.2008 был заключен новый договор аренды. Таким образом, как указывает податель жалобы, в арендных правоотношениях сторон не было промежутка, при этом, данные правоотношения являлись по существу и оценивались сторонами именно как отношения по аренде.

Департамент представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором обосновал позицию об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя. По его мнению, заявитель с 11.11.2006 по 27.04.2008 занимал нежилое помещение без правовых оснований, а перечисление денежных средств за этот период не свидетельствует о том, что предыдущий договор аренды действовал.

Судебное заседание апелляционного суд проведено при участии представителя ИП Кучкаровой Ш.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы. Департамент заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое апелляционный суд удовлетворил и по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в его отсутствие.

Суд апелляционной инстанции, заслушав представителя предпринимателя, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает его подлежащим отмене, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ названный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества установлены статьей 3 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ.

Согласно указанной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1.                       арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2.                       отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3.                       площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4.                       арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, установленный статьей 4 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ, предусматривает, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Как видно из обстоятельств дела, основанием для отказа предпринимателю в реализации права на приобретение арендованного имущества явилось то обстоятельство, что между сторонами не существовало договорных отношений с 11.11.2006 по 27.04.2008, а также, что Департамент выразил свое несогласие на пролонгацию договора от 02.12.2005, действовавшего до 10.11.2006.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Однако, не смотря на то, что Департамент отказал в продлении договора аренды от 02.12.2005 и предприниматель пользовался нежилым помещением в период с 11.11.2006 по 27.04.2008 в отсутствие договора аренды, фактически между сторонами продолжали сохраняться арендные отношения – ИП Кучкарова Ш.И. из помещения не выселялась; Департамент, помимо отказа в продлении действия договора от 02.12.2005, возражений по поводу пользования помещением не высказывал, не препятствовал пользованию помещением, требований об освобождении имущества не заявлял; ИП Кучкарова Ш.И. продолжала вносить арендные платежи на протяжении всего срока.

Кроме того, в дальнейшем арендные отношения были продолжены заключением договоров аренды на новый срок