Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2011 по делу n А75-9828/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В силу части 2 статьи 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

На основании частей 3, 9 статьи 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Поскольку предметом заявленного иска является истребование технической документации и иных документов, связанных с управлением домом, для разрешения спора необходимо установить, было ли принято в установленном законом порядке решение собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления домом.

Как указывалось выше, согласно протоколу № 1 от 01.04.2010 (т. 1 л. 83) собранием собственников помещений многоквартирного дома № 10/2, расположенного по адресу: г. Сургут, пр-т Пролетарский, проведенным в форме заочного голосования, принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом (89,3 % от общего числа голосов собственников помещений), о выборе способа управления в форме ТСЖ (89,3 % от общего числа голосов собственников помещений), о выборе состава ТСЖ (86,1 % от общего числа голосов собственников помещений), принят устав товарищества.

Общая площадь помещений в многоквартирном доме равна 17 590,8 кв. м, в собрании приняли участие собственники 56, 9 % жилой площади дома. То есть, собрание было правомочно на принятие решения о выборе способа управления домом.

Протоколом № 1 от 02.04.2010 на заседании правления ТСЖ утверждено наименование ТСЖ – ТСЖ «Кристалл».

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Однако из имеющегося в материалах дела протокола № 1 от 01.04.2010 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 10/2, расположенного по адресу: г. Сургут, пр-т Пролетарский, следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протокол правления ТСЖ, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией.

Арбитражный суд апелляционной инстанции также отмечает, что в ходе рассмотрения заявленного требования истец не доказал, что ответчиком допущены нарушения условия упомянутого договора, которые в соответствии с частью 8.2 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что решение о заключении договора на управление многоквартирным домом с управляющей компанией ООО «Управа», в нарушение норм, закрепленных в частях 3, 9 статьи 161 ЖК РФ, принято согласно протоколу № 2 от 30.04.2010 заседанием правления ТСЖ «Кристал», а не общим собранием собственников помещений МКД.

Поскольку договор управления многоквартирным домом от 01.06.2010, сторонами которого выступили ООО «Управа» и правление ТСЖ «Кристалл», был заключен в отсутствие решения собственников помещений многоквартирного дома № 10/2, расположенного по адресу: г. Сургут, пр-т Пролетарский о выборе способа управления в лице управляющей компании (изменения ранее выбранного способа управления), без определения ими условий этого договора и не с каждым собственником, вывод суда первой инстанции о законности заключения означенного договора не может быть признан судом апелляционной инстанции обоснованным.

Материалами дела также установлено, что ТСЖ «Кристал» в письме № 01 от 11.05.2010 просило НУ УК «Комфорт» расторгнуть договора управления многоквартирным домом по адресу: г. Сургут, пр-т Пролетарский, д. 10/2 с 01.06.2010 (т.1 л.д. 32).

Поскольку договорные правоотношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений многоквартирного дома № 10/2, расположенного по адресу: г. Сургут, пр-т Пролетарский и ответчиком, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 ЖК РФ, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.

При названных обстоятельствах порядок расторжения заключенного с НУ УК «Комфорт» договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.

Таким образом, при отсутствии оснований для прекращения договора управления многоквартирным домом, заключенного с НУ УК «Комфорт» вывод арбитражного суда первой инстанции о возникновении у ответчика обязанности передать компании техническую и иную документацию нельзя признать соответствующими нормам материального права.

Указанный вывод подтверждается сложившейся судебной практикой, в частности Постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 №№ 1027/10, 1093/10.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований суд апелляционной инстанции считает необоснованными.

Отсутствие оснований для прекращения договора управления многоквартирным домом, заключенного с НУ УК «Комфорт» свидетельствует об отсутствии у ответчика обязанности передать истцу техническую документацию.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для отмены судебного акта.

В связи с чем, апелляционная жалоба НУ УК «Комфорт» подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по иску и апелляционной жалобе относятся на истца в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Негосударственного учреждения Управляющая Компания «Комфорт» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 21.12.2010 по делу № А75-9828/2010  отменить, принять по делу новый судебный акт.

            В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Управа» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управа» (ИНН 8602139780, ОГРН 1098602001013) в пользу Негосударственному учреждению Управляющая Компания «Комфорт» (ИНН 8602211691, ОГРН 1058602055786) 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Н. Кудрина

Судьи

Е.В. Гладышева

Н.А. Рябухина