Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2011 по делу n А70-11855/2010. Изменить решение (ст.269 АПК)

обоснованными лишь в части.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По   требованию  об   уплате   неустойки   кредитор   не  обязан   доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение       письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Как предусмотрено пунктами 5.1 контрактов, при невыполнении или ненадлежащем выполнении застройщиком обязательств по контракту субъект РФ вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки в размере одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы неисполненного или ненадлежащим образом исполненного обязательства. Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного государственным контрактом, начиная со дня,  следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства.

В настоящем деле истец предъявил ко взысканию с ответчика 1 509 678 рублей 10 копеек неустойки за просрочку исполнения обязательства по государственным контрактам № 340/1771, 341/1776, 343/1778, 345/1789, 344/1786, 347/1797, 577/0098 на приобретение жилого помещения в многоквартирном доме для переселения граждан, в том числе:

26 119 рублей – за несвоевременный ввод многоквартирного дома в эксплуатацию,

211 563 рубля 89 копеек – за просрочку исполнения обязательства по государственной регистрации права собственности застройщика на объекты,

587 677 рублей 46 копеек – за просрочку исполнения обязательства по передаче жилого помещения,

684 317 рублей 76 копеек – за просрочку исполнения обязательства по регистрации права собственности Тюменской области на жилое помещение (л.д.4-7).

Как указывалось выше, согласно пункту 2.1.1 контрактов застройщик обязался завершить строительство многоквартирного дома и обеспечить государственную регистрацию права собственности застройщика на объекты не позднее шести месяцев с даты заключения контрактов в соответствии с планом-графиком работ по завершению строительства многоквартирного дома согласно приложению № 2 к контрактам.

План-график работ (приложение № 2 к контрактам) суд первой инстанции не принял во внимание, оценка содержащихся в нем положений судом не дана.

Вместе с тем, в плане-графике работ (приложение № 2), являющемся неотъемлемой частью контрактов, указана дата ввода объектов в эксплуатацию – 20.03.2009.

При подписании контрактов в плане-графике производства работ стороны указали степень строительной готовности МКД – 100%.

Сведений и доказательств того, что при такой степени готовности для завершения строительства объекта застройщику требовалось шесть месяцев с момента заключения контрактов, вследствие чего стороны согласовали именно такой срок ввода объекта в эксплуатацию, ответчиком не представлено.

Проанализировав условия пункта 2.1.1 контрактов во взаимосвязи с планом-графиком производства работ (приложение № 2) в порядке статьи 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции считает возможным согласиться с доводом истца о том, что обязанность по вводу объекта в эксплуатацию должна была быть исполнена ответчиком, а объекты введены в эксплуатацию - до 20.03.2009.

Однако к указанному сроку объект в эксплуатацию не введен.

Выводы суда первой инстанции о том, что обязательства, возложенные на ответчика пунктом 2.1.1 контрактов (по завершению строительства) им исполнены надлежащим образом, являются необоснованными.

Согласно разрешению на ввод объектов в эксплуатацию № RU 72305000-066в ввод многоквартирного дома в эксплуатацию осуществлен 30.03.2009.

В связи с чем, просрочка ответчика составила 10 дней.

В порядке пункта 5.1 контрактов расчет неустойки за период с 20.03.2009 по 29.03.2009 произведен истцом исходя из стоимости подлежащих передаче квартир (пункт 3.1 контрактов) в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации – 7,75 процентов готовых. Общая сумма неустойки за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию составила 26 119 руб. (т. 1 л.д. 9).

Проверив представленный истцом расчет, суд апелляционной инстанции установил его обоснованность.

Сумму неустойки в указанном размере ответчик не оспорил, контррасчета неустойки не представил.

В связи с нарушением срока государственной регистрации права собственности застройщика на объект истец начислил ответчику неустойку за период с 10.04.2009 по 30.06.2009 исходя из стоимости подлежащих передаче квартир (пункт 3.1 контрактов) в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации – 7,75 процентов годовых. Общая сумма неустойки составила 211 563 руб. 89 коп. (т. 1 л.д. 9).

Начисление неустойки с 10.04.2009 истец мотивировал тем, что, получив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 30.03.2009, документы, необходимые для регистрации права собственности застройщика и связанного  с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с учетом пунктов 2.1.1, 2.1.3 контрактов, ответчик должен был предоставить до 10.04.2009.

Между тем, буквальное толкование пункта 2.1.3 контрактов свидетельствует, что в течение 10 рабочих дней после выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (то есть, по 13.04.2009, включительно) ответчик должен был только представить в регистрирующие органы необходимые документы. Обязанности осуществить государственную регистрацию в какой-либо срок (помимо установленного пунктом 2.1.1 – в течение 6 месяцев после заключения контрактов) условия контрактов не содержат.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что на основании пункта 3 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 22.12.2008 № 264-ФЗ) государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

Иных сроков государственной регистрации права застройщика на возведенный его силами объект недвижимости не установлено.

Сведений о том, когда необходимые документы были представлены в регистрирующий орган, ответчик суду апелляционной инстанции не сообщил, соответствующих доказательств не представил.

С учетом установленного пунктом 3 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ месячного срока государственной регистрации права собственности, в отсутствие доказательств осуществления государственной регистрации в иной срок, суд апелляционной инстанции считает, что необходимые документы ответчик представил не ранее 01.06.2009, а через месяц – 01.07.2009 его право собственности на объект было зарегистрировано.

Ссылка истца на часть 10.5 статьи 65 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», согласно которой, в случаях, предусмотренных частями 10.1 и 10.3 настоящей статьи, государственная регистрация государственного контракта на приобретение жилых помещений, а также перехода права собственности на такие жилые помещения осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, судом апелляционной инстанции отклонена.

К отношениям по государственной регистрации застройщиком права собственности на возведенный им объект данная норма не применяется, регулируя порядок государственной регистрации права государственной собственности на объект, являющийся предметом государственного контракта. 

В такой ситуации суд апелляционной инстанции считает обоснованным начисление неустойки за нарушение сроков предоставления необходимых документов и государственной регистрации права собственности застройщика, начиная с 14.04.2009 по 01.06.2009.

Довод ответчика о том, что до 13.04.2009 документы на государственную регистрацию права собственности застройщика не могли быть поданы, поскольку отсутствовал технический паспорт на объект недвижимости, судом апелляционной инстанции отклонен. Заключая контракт и принимая на себя выполнение определенных обязанностей в сроки, установленные контрактом, стороны действовали в соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ. Кроме того, доказательств того, какие меры ответчиком были предприняты для своевременного выполнения обязательств, ЗАО «КСМ» в материалы дела не представило, равно как не представило доказательств того, что нарушение сроков допущено не по его вине.

Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиры, являющиеся предметом рассматриваемых государственных контрактов, ответчиком получены 01.07.2009, следовательно, период просрочки составил 49 дней.

Неустойка за период с 14.04.2009 по 01.06.2009 исходя из стоимости подлежащих передаче квартир (пункт 3.1 контрактов) в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации – 7,75 процентов годовых рассчитана судом апелляционной инстанции следующим образом:

по контракту № 340/1771: 1 637 500 руб. х 49 дней х 7,75% / 300 = 20 728,02 руб.,

по контракту № 341/1776: 1 144 940 руб. х 49 дней х 7,75% / 300 = 14 493,03 руб.,

по контракту № 343/1778: 2 227 000 руб. х 49 дней х 7,75% / 300 = 28 190,11 руб.,

по контракту № 344/1786: 1 650 600 руб. х 49 дней х 7,75% / 300 = 20 893,85 руб.,

по контракту № 345/1789: 1 155 420 руб. х 49 дней х 7,75% / 300 = 14 625,69 руб.,

по контракту № 347/1797: 1 147 560 руб. х 49 дней х 7,75% / 300 = 14 526,20 руб.,

по контракту № 577/0098: 1 147 560 руб. х 49 дней х 7,75% / 300 = 14 526,20 руб.

Согласно расчету суда апелляционной инстанции общая сумма неустойки за нарушение сроков государственной регистрации права собственности застройщика на объект составила 127 983 руб. 10 коп.

В настоящем деле истец также заявил о взыскании с ответчика 587 677 рублей 46 копеек – за просрочку исполнения обязательства по передаче жилого помещения, 684 317 рублей 76 копеек – за просрочку исполнения обязательства по регистрации права собственности Тюменской области на жилое помещение (л.д.4-7).

Согласно пункту 2.1.2 контрактов ответчик принял на себя обязательства обеспечить государственную регистрацию контрактов, права собственности Тюменской области на объекты и передать объекты по акту субъекту РФ не позднее двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности застройщика.

По мнению ответчика, начало периода просрочки истец определил с 21.03.2009 (со дня, следующего за днем согласованного сторонами срока ввода объекта в эксплуатацию – 20.03.2009).

Однако установленную пунктом 2.1.2 контракта неустойку истец исчисляет с 11.06.2009, полагая, что обязательства по передаче объекта и обеспечения государственной регистрации права собственности Тюменской области должно было быть исполнено до 10.06.2009 (через два месяца, после государственной регистрации права застройщика на объекты).

Из материалов дела усматривается, что контракты от 20.01.2009 № 340/1771 (л.д.11-15), № 341/1776 (л.д.19-23), № 343/1778, № 344/1786, № 345/1789 (л.д.43-47), № 347/1797 (л.д.51-55) зарегистрированы в установленном законом порядке 13.02.2009, а контракт от 02.03.2009 № 577/0098 - 23.03.2009, что соответствует положениям пунктов 2.1.2 контрактов.

Как указывалось выше, право собственности застройщика зарегистрировано 01.07.2009, в связи с чем обязательства обеспечить государственную регистрацию права собственности Тюменской области на объекты и передать объекты по акту субъекту РФ, ответчик должен был исполнить до 01.09.2009.

Между тем, акты приема-передачи квартир подписаны сторонами 21.01.2010, право собственности субъекта Российской Федерации Тюменской области на квартиры зарегистрировано 27.02.2010 (т. 1 л.д. 81-87).

Возражая против иска о взыскании неустойки за нарушение сроков государственной регистрации права собственности Тюменской области и сроков передачи объектов субъекту РФ, ответчик утверждает, что представил объекты к приемке истцу в июле 2009 года, однако приемка объектов в установленном порядке истцом не произведена.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Из пункта 1 статьи 406 ГК РФ следует, что кредитор считается просрочившим, если он, в том числе, не совершил действий, предусмотренных       законом,       иными       правовыми актами  или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

В письме от 15 июля 2009 года № 677 ответчик уведомил истца о готовности передать жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ялуторовск, ул. Революции, 192а (л.д.101).

Указанное письмо ответчик направил в рамках двухмесячного срока со дня государственной регистрации права собственности на объекты.

Согласно оттиску штампа на письме оно получено истцом 15.07.2009.

В соответствии с пунктом 2.3.4 контрактов истец принял на себя обязательства приступить к принятию Объектов по передаточному акту в течение семи рабочих дней после получения уведомления от Застройщика о готовности Объектов к передаче.

Однако истец не представил доказательств того, что в пределах установленного семидневного срока им принимались какие-либо действия, направленные на приемку объекта инвестирования.

Акты приема – передачи жилых помещений к государственным контрактам были подписаны только 21 января 2010 года (л.д.74-80).

По утверждению истца, отказ от приемки объектов в июле 2009 года был связан с наличием претензий к качеству выполненных строительных работ по передаваемым квартирам.

Между тем, доказательств того, что истец уведомлял ответчика о наличии таких претензий, в том числе обосновывая отказ от подписания актов приема-передачи указанными обстоятельствами, в материалах дела не содержится. Ничем не подтвержденные доводы подателя жалобы в основу судебного акта положены быть не могут.

В такой ситуации отказ истца от приемки объектов в июле 2009 года суд апелляционной инстанции считает необоснованным.

В отсутствие действий истца по приемке построенных квартир надлежащее исполнение ответчиком соответствующих обязанностей невозможно.

В то время как только надлежащим