Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2011 по делу n А46-11896/2010. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

18 мая 2011 года

                              Дело №   А46-11896/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  11 мая 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 мая 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Рыжикова О.Ю.

судей  Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.

при ведении протокола судебного заседания:  Миковой Н.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2518/2011) общества с ограниченной ответственностью "ФинГруппАктив" на решение Арбитражного суда Омской области от 09.03.2011 по делу № А46-11896/2010 (судья Хвостунцев А.М.), по иску закрытого акционерного общества "Б-Графф Электро" (ОГРН 1025500987764, ИНН 5504044091) (далее – ЗАО «Б-Графф Электро») к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская Промышленно-Энергетическая Компания" (ОГРН 1025500752331, ИНН 5503053311) (далее – ООО «СПЭК»), обществу с ограниченной ответственностью "ФинГруппАктив" (ОГРН 1037710049882, ИНН 7710468364) (далее – ООО «ФинГруппАктив»)

3-е лицо  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области,

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка

при участии в судебном заседании представителей: 

от ООО «ФинГруппАктив» – Яблонской Т.В. (паспорт, доверенность № 2/11 от 01.03.2011 сроком действия до года); Веселова А.Л. (паспорт, доверенность № 1/11  от 01.03.2011 сроком действия до года);

от ЗАО «Б-Графф Электро» – Гебаур Ю.А. (паспорт, доверенность от 01.12.2010 сроком действия до 01.12.2011);

от ООО «СПЭК» – Мунш Е.А. (паспорт, доверенность № 2  от 06.04.2011 сроком действия на 6 месяцев); Шипулина Е.В. (паспорт, доверенность №  2 от 06.04.2011 сроком действия на 6 месяцев);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области – не явился, извещен,

установил:

Решением от 09.03.2011 по делу № А46-11896/2010 Арбитражный суд Омской области признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи № 04-25/04-08 от 01.02.2008, заключенный между ООО «СПЭК» и ООО «ФинГруппАктив» по отчуждению земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 05:3024, общей площадью 22860 кв. м., расположенного по адресу: г. Омск.. ул. 5-я Кордная, 1.

Применил последствия недействительности ничтожной сделки – путём возложения на ООО «СПЭК» обязанности возвратить ООО «ФинГруппАктив» полученные по сделке денежные средства в сумме 45 625 000 руб., а на ООО «ФинГруппАктив» обязанности по возврату земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 05:3024, общей площадью 22860 кв. м., расположенного по адресу: г. Омск.. ул. 5-я Кордная, 1 в собственность ООО «СПЭК».

В обоснование принятого судебного акта суд первой инстанции указал на наличие норм права прямо запрещающих отчуждать земельный участок в отдельности от здания, расположенного на нем.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней, ООО «ФинГруппАктив» просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь при этом на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела и несоответствие им выводов, изложенных в решении.

Податель апелляционной жалобы указывает на то, что ЗАО «Б-Графф Электро» не может быть признано заинтересованным лицом, кроме того способ защиты права выбран ненадлежащий, так как принятие решения в пользу истца не повлечет восстановление нарушенного права.

Суд первой инстанции не исследовал вопрос о нахождении на спорном земельном участке зданий и сооружений принадлежащих на праве собственности ООО «ФинГруппАктив», также им не принято во внимание то, что предметом договора купли-продажи от 24.04.2008 земельный участок не являлся, то есть признание такового договора незаконным не влечет признание передачи земельного участка не законной.

В возражениях на апелляционную жалобу ЗАО «Б-Графф Электро» с ее доводами не согласилось, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

ОО «СПЭК» в отзыве на апелляционную жалобу с ее доводами не соглашается, поддерживает позицию истца.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

В ходе судебного заседания представителем ООО «СПЭК» было заявлено ходатайство об истребовании протокола об итогах проведения публичного предложения у ООО «ФинГруппАктив».

Представитель ООО «ФинГруппАктив» пояснил, что считает указанный документ не относящимся к рассматриваемому спору, поэтому возражает против удовлетворения заявленного ходатайства.

Представитель ЗАО «Б-Графф Электро» не возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.

Суд определил отказать в удовлетворении заявленного ходатайства.

Представитель ООО «СПЭК» пояснила, что признает иск ЗАО «Б-Графф Электро».

В судебном заседании был объявлен перерыв.

После перерыва, представитель ООО «ФинГруппАктив» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и письменных дополнениях.

            Представитель ООО «СПЭК» и ЗАО «Б-Графф Электро» поддержали доводы, изложенные в письменных отзывах.

Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, дополнения к ней, возражения, отзыв, установил следующие обстоятельства.

01.02.2008 между ООО «СПЭК» (продавец) и ООО «ФинГруппАктив» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 04-25/04-08, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать покупателю земельный участок площадью 22860 кв. м. с кадастровым номером 55:36:12 03 05:3024, предоставленный для производственных целей, имеющий почтовый адрес: г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. 5-я Кордная, 1, кадастровый номер 55-55-01/093/2005-369, а покупатель в срок не позднее 30.04.2008 уплачивает продавцу в счет оплаты стоимости объекта недвижимости 45 625 000 руб. Переход права собственности на указанный объект недвижимости зарегистрирован Управлением Росреестра по Омской области 05.05.2008.

24.04.2008 между ООО «СПЭК» (продавец) и ЗАО «Б-Графф Электро» (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений: № 2П, номера на поэтажном плане: 1-4, 13-15, общей площадью 131,00 кв. м., находящихся на первом этаже нежилого здания, литера В, расположенного по адресу: г. Омск.. ул. 5-я Кордная, 1, и нежилых помещений, № 1П, номера на поэтажном плане: 5-12, общей площадью 452,00 кв. м., находящихся на первом этаже нежилого здания, литера В, расположенного по адресу: г. Омск.. ул. 5-я Кордная, 1. Указанные помещения образуют одно здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 55:36:12 03 05:3024, общей площадью 22860 кв. м., принадлежавшем на дату заключения договора ООО «СПЭК». Переход права собственности на указанную недвижимость был зарегистрирован Управлением Росреестра по Омской области 14.05.2008.

14.08.2008 истец обратился с предложением к ООО «ФинГруппАктив» заключить договор купли-продажи части земельного участка, на котором находится принадлежащее ему здание. Ответ на обращение получен не был.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ЗАО «Б-Графф Электро» в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между ООО «СПЭК» и ООО «ФинГруппАктив» по отчуждению земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 05:3024, в части передачи земельного участка, общей площадью 1160 кв.м., занятого принадлежащим на праве собственности ЗАО «Б-Графф Электро» нежилыми помещениями, образующими отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Омск.. ул. 5-я Кордная, 1 (литера В), при этом просило применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата ООО «ФинГруппАктив» части земельного участка, общей площадью 1160 кв.м., занятого принадлежащим на праве собственности ЗАО «Б-Графф Электро» нежилыми помещениями, образующими отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Омск. ул. 5-я Кордная, 1 (литера В) в собственность ООО «СПЭК».

В дальнейшем заявитель уточнил требования и просил признать договор недействительным (ничтожным) в полном объеме и применить последствия недействительности (ничтожности) сделки.

09.03.2011 Арбитражным судом Омской области принято обжалуемое решение.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части, находит решение подлежащим отмене, апелляционную жалобу – удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно абзацу 5 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением Земельного кодекса Российской Федерации» указано, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на соответствующую часть земельного участка.

Аналогичные положения содержатся в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, а также за исключением случаев, когда федеральным законом не разрешается предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

В связи с указанным, суд первой инстанции удовлетворил требования истца в полном объеме.

Между тем суд первой инстанции при принятии решения не учел все обстоятельства дела, в связи с чем, принятое решение является неправомерным.

Как следует из материалов дела, между ООО «СПЭК» (продавец) и ООО «ФинГруппАктив» (покупатель) также были заключены договоры купли-продажи от 01.02.2008 № 01-25/04-08, 02-25/04-08, 03-25/04-08 предметом которых являлась купля-продажа нежилых помещений:  

- главного корпуса, номер на поэтажном плане 1П (1-го этажа:1-6, 52-54; 2-го этажа: 1-9; 3-го этажа: 1-7; 4-го этажа: 1-7; 5-го этажа: 1-9; 6-го этажа: 1-13), общей площадью 3129,2 кв.м., находящиеся в нежилом строении, литера Б, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 5-я Кордная, д. 1.

- главного корпуса, номер на поэтажном плане 4П (8-20), общей площадью 6 491,40 кв.м., находящиеся на четвертом этаже нежилого строения и пристройки, литера Б, Б4, расположенных по адресу: г. Омск, ул. 5-я Кордная, д. 1.

- главного корпуса, номер на поэтажном плане 5П (5-го этажа: 10-16; 6 этажа: 14-28), общей площадью 5635,30 кв.м., находящиеся в нежилом строении, литера Б, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 5-я Кордная, д. 1.

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован Управлением Росреестра по Омской области, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации от 04.05.2008 серия 55 АВ № 672006, 55 АВ № 672005, от 05.05.2008 серия 55 АВ № 672009.

Поскольку, как ранее было приведено, законодательством определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, то между ООО «СПЭК» (продавец) и ООО «ФинГруппАктив» (покупатель) был заключен оспариваемый договор купли продажи.

Таким образом, исходя из изложенного, следует, что договор купли-продажи в части приобретения спорного земельного участка совместно с сооружениями находящимися на нем, является действительным и заключенным, каких-либо оснований для его признания ничтожным в полном объеме не имеется, обратное противоречит действующему законодательству.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что ЗАО «Б-Графф Электро» в данной части предмета спора не может являться надлежащим истцом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Однако из изложенных обстоятельств следует, что права ЗАО «Б-Графф Электро» в данной части не нарушены так как он не причастен к договорным отношениям ООО «СПЭК» (продавец) и ООО «ФинГруппАктив» (покупатель), он не является ни владельцем земельного участка под указанными зданиями, ни владельцем ни одного из перечисленных выше зданий.

Кроме того, заинтересованное лицо вправе