Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2011 по делу n А70-11569/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

договора производится в размере, определенном этим договором.

Податель жалобы утверждает, что он предлагал истцу принять имущество из аренды письмом от 27 августа 2010 года № 246. В подтверждение названного обстоятельства ответчиком были представлены почтовое уведомление и квитанции от 27 августа 2010 года № 15291, согласно которым письмо арендатора было получено арендодателем 31 августа 2010 года.

Суд первой инстанции проанализировав журнал входящей документации ООО «Управляющая компания по содержанию жилищного фонда», начатый 11 января 2010 года, пришел к выводу о том, что  письмо от 27 августа 2010 года № 246 как входящая корреспонденция в адрес ООО «Управляющая компания по содержанию жилищного фонда» не поступало.

Апелляционный суд соглашается с названным выводом суда первой инстанции и не принимает возражения подателя жалобы относительно возможного подлога содержания названного журнала, поскольку податель жалобы не заявил в установленном порядке о фальсификации доказательств истцом.

Между тем, из материалов дела усматривается, что ООО «ЖЭУ-9» (ответчик) заявлением №286 сообщило ООО «Управляющая компания по содержанию жилищного фонда», что освободит арендованные помещения до 11 октября 2010 года с оплатой арендной платы (л.д. 39). Согласно отметке на означенном письме, таковое было отправлено ответчиком в адрес истца  04 октября 2010 года.

При названных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика намерений своевременно по окончанию действия договора аренды возвратить арендодателю арендованное имущество, что в совокупности с отсутствием в материалах дела доказательств получения истцом письма от 27 августа 2010 года № 246 свидетельствует о несостоятельности вывода подателя жалобы об уклонении арендодателя от своевременного получения арендованного имущества.

Согласно акту приема-передачи нежилых помещений от 11 октября 2010 года, составленному в присутствии представителей арендодателя, иного арендатора, представителя арендатора   (ответчика), подписанному представителями   арендодателя и иного арендатора спорное помещение было принято арендодателем 11.10.2010, ключи в количестве 15 штук переданы представителем арендатора (ответчиком) арендодателю.

Оценив названные обстоятельства суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с 12 октября 2010 года в пользовании и владении ответчика арендованные помещения не находились, а, следовательно, ответчику подлежит уплатить арендные платежи за пользование арендованным имуществом за период до 11 октября 2010 года.

Апелляционная коллегия не принимает доводы подателя жалобы о том, что, поскольку вышеназванный акт не подписан представителем ответчика, то он не имеет доказательственной силы.

По убеждению апелляционной коллегии отсутствие в названном акте подписи представителя ответчика не опровергает того, обстоятельства, что из названного документа усматривается факт принятия арендодателем спорного имущества именно 11.10.2010, поскольку доказательств передачи такого имущества арендодателю арендатором в более ранние сроки ответчик в материалы дела не представил.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика платы за пользование арендованным помещением за период после прекращения договора аренды от 02 ноября 2009 года № 271 (31 августа 2001 года) имеет под собой правовые основания, и правомерно были удовлетворены судом первой инстанции за период до 11.10.2010.

Также податель жалобы отмечает, что истцом в одностороннем порядке фактически была изъята часть сданного в аренду помещения, что свидетельствует о наличии оснований для осуществления перерасчета арендных платежей пропорционально площади помещения, занимаемой арендатором.  

Означенный довод был отклонен судом первой инстанции, и апелляционный суд не усматривает оснований для того, чтобы с ним согласится.

В силу положений статей 452 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Иными словами, возврат арендатором имущества в связи с изменением предмета договора (площади арендуемого имущества) можно подтвердить только документально.

Судом первой инстанции было установлено и подтверждается материалами дела, что стороны не вносили изменения в условия договора от 02 ноября 2009 года № 271 относительно площади арендованного ответчиком имущества.

Позиция ответчика о том, что занимаемая им площадь арендованных помещений была уменьшена по инициативе арендодателя, правомерно не была принята судом первой инстанции, поскольку ответчик не представил суду доказательств наличия у сторон разногласий относительно одностороннего уменьшения арендодателем площади арендованного помещения (переписка с возражениями, обращение за судебной защитой с иском о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения).

В связи с чем суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика о правомерности взыскания с него арендной платы исходя из фактически занимаемой им площади в спорный период времени.

При этом апелляционная коллегия не может согласиться с подателем жалобы в том, что суд первой инстанции неправомерно отклонил ходатайство ответчика о вызове свидетелей, которые по его мнению, могли подтвердить факт изъятия арендодателем части помещения, переданного ответчику в аренду.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Как уже было отмечено выше, согласно требованиям гражданского законодательства возврат арендатором имущества в связи с изменением предмета договора (площади арендуемого имущества) можно подтвердить только документально, а, следовательно, свидетельские показания в силу положений статьи 68 АПК РФ не являются допустимыми, о чем правомерно указал суд первой инстанции.

Также податель жалобы опровергает правильность произведенного судом первой инстанции расчета задолженности, основанного на актах выполненных работ (оказанных услуг) за период с ноября 2009 года по 11 октября 2010 года.

Суд апелляционной инстанции соглашается с подателем жалобы в том, что суд первой инстанции необоснованно для расчета взыскиваемой задолженности применил содержание актов выполненных работ (оказанных услуг) за период с ноября 2009 года по 11 октября 2010 года, поскольку таковые подписаны в одностороннем порядке, а, следовательно, не могут свидетельствовать о том, что арендатор принял услуги по аренде и коммунальным платежам от арендодателя именно в том объеме, который отражен в названных актах.

 Апелляционная коллегия считает, что для целей определения действительной задолженности ответчика необходимо руководствовать положениями договора.

Податель жалобы, исходя из размера арендных платежей, установленных договором аренды в редакции дополнительного соглашения, произвел расчет  задолженности за период с 01.11.2009 по 11.10.2010, согласно которому ответчику подлежало уплатить 1 544 459,84 руб. Из представленного подателем жалобы расчета усматривается, что названная сумма уменьшена на 552 248,73 руб. уплаченных ответчиком истцу по платежным поручениям и на 303 957,68 руб. произведенного зачета встречных требований. Ответчиком получена разница названных сумм, которая составила 688 253 руб. и заявлена ответчиком как подлежащая взысканию.

Апелляционная коллегия находит расчеты подателя жалобы недостоверными.

Пунктом 4.2. договора от 02 ноября 2009 года № 271 предусмотрено, что ежемесячная арендная плата за пользование помещением составляет 129 815 рублей 19 копеек, плата услуг по отоплению (с октября по май) - 6 409 рублей 09 копеек, плата услуги по горячему водоснабжению - 1 473 рубля 34 копейки, плата за холодное водоснабжение, водоотведение, электроэнергию - согласно нормативам по предъявляемым поставщиком услуг счетам. Дополнительным соглашением от 01 марта 2010 года № 1 контрагенты увеличили с 01 января 2010 года размер платы: за отопление до 7 511 рублей 76 копеек, за горячее водоснабжение до 1 726 рублей, установили плату за холодное водоснабжение в размере 102 рубля 09 копеек (л.д. 23).

Таким образом, размер арендных платежей в 2010 году составил: в месяцы отопительного сезона (с октября по май) - 139 155 руб. 04 коп., в иные месяцы – 131 643 руб. 28 коп.

Расчет арендной платы за октябрь 2010 подлежит исчислению в размере, пропорциональном количеству дней фактического использования ответчиком арендованного имущества – 11 дней (с 01.10.2010 по 11.102010) и составил 49 377, 59 руб. (139155,04/31*11).

Из материалов дела усматривается, что ответчик платежными поручениями №№38,55,112,207 произвел оплату арендных платежей в размере, предусмотренном договором аренды, за октябрь 2009 года по январь 2010 года включительно.

Следовательно, при расчете взыскиваемой задолженности арендные платежи за означенные месяцы не подлежат учету.

Таким образом, спорную задолженность подлежит исчислять с 01.02.2010 по 11.10.2010, а не с 01.11.2009 года как об этом утверждает податель жалобы.

Путем арифметического сложения  получившихся величин арендной платы получаем следующее:

(02.2010 – 139155,04) + (03.2010 – 139155,04) + (04.2010 – 139155,04) + (05.2010 – 139155,04) + (06.2010 – 131 343,28) + (07.2010 – 131 343,28) + (08.2010 – 131 343,28) + (09.2010 – 131 343,28) + (10.2010 – 49 377, 59) = 1 132 570,87 руб.

В качестве доказательства внесения арендной платы в материалы дела представлен акт взаимозачета от 24 мая 2010 года № 2.

Судом первой инстанции было установлено и не оспаривается сторонами, что указанным актом зачтена оплата по договору от 02 ноября 2010 года № 271 в размере 303 957 рублей 68 копеек, остальная сумма зачитывается в счет других арендных правоотношений истца и ответчика. Принимая во внимание односторонний характер сделки зачета, суд первой инстанции правомерно принял во внимание указанный акт в качестве доказательства оплаты ответчиком по договору от 02 ноября 2009 года № 271 в размере 303 957 рублей 68 копеек.

Таким образом, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств актов выполненных работ на сумму 1 132 570,87 рублей и частичной оплаты за пользование арендованным имуществом в размере 303 957,68 рублей, материалами дела подтверждается, что арендатор имеет перед арендодателем долг в размере 828 613,19 рублей.

При названных обстоятельствах апелляционный суд отклоняет доводы подателя жалобы о том, что с ответчика подлежит взыскать 688 253 руб. 43 коп.

Апелляционная жалоба ответчика не подлежит удовлетворению.

Между тем апелляционный суд находит расчеты приведенные судом первой инстанции в обжалуемом решении также ошибочными, поскольку с ответчика подлежало взыскать в пользу истца задолженность в большем размере, нежели определил суд первой инстанции.

В силу положений части 5 статьи 268 АПК РФ апелляционный суд не имеет полномочий для проверки обоснованности решения суда первой инстанции в необжалованной части (в нашем случае в части удовлетворения требований истца), в связи с чем, решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 31.01.2011 по делу № А70-11569/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЖЭУ-9» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Золотова

Судьи

О.А. Сидоренко

А.Н. Лотов