Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2011 по делу n А46-15245/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

26 мая 2011 года

                                                       Дело №   А46-15245/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  19 мая 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 мая 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Кудриной Е.Н.,

судей  Рожкова Д.Г., Рябухиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2583/2011) общества с ограниченной ответственностью «Правовой центр сделок с недвижимостью» на решение Арбитражного суда Омской области от 04 марта 2011 года по делу № А46-15245/2010 (судья Биер Е.Б.), принятое по иску Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Омский государственный аграрный университет» (ОГРН 1025500508330 ИНН 5502030791) к обществу с ограниченной ответственностью «Правовой центр сделок с недвижимостью» (ОГРН 1025501868556 ИНН 5528012652) о признании договора аренды расторгнутым и выселении из нежилых помещений,

при участии в судебном заседании представителей: 

от ООО «Правовой центр сделок с недвижимостью» - директор Попов И.В. по решению единственного участника от 18.07.2010 (личность удостоверена паспортом гражданина РФ);

от ФГОУ ВПО «Омский государственный аграрный университет» - Токарева В.В. по доверенности б/н от 22.10.2010, действительной в течение 1  года (личность удостоверена паспортом гражданина РФ),

установил:

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Омский государственный аграрный университет» (далее по тексту – ФГОУ ВПО ОмГАУ, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Правовой центр сделок с недвижимостью» (далее по тексту – ООО «Правовой центр сделок с недвижимостью», ответчик) о выселении из помещений №№ 22, 23, 24, расположенных на первом этаже студенческого общежития по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, 47.

Исковые требования обоснованы ничтожностью договора аренды нежилого помещения № 0-88 от 01.03.2005 со ссылками на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).

Решением от 04.03.2011 по делу № А46-15245/2010 Арбитражный суд Омской области исковые требования ФГОУ ВПО ОмГАУ удовлетворил.

Согласно указанному решению арбитражный суд первой инстанции производству по иску в части признания договора аренды от 01.03.2005 № 0-88, заключенного между ФГОУ ВПО ОмГАУ и ООО «Правовой центр сделок с недвижимостью» прекратил; выселил ООО «Правовой центр сделок с недвижимостью» из помещений №№ 22, 23, 24, расположенных на первом этаже студенческого общежития по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, 47; возвратил ФГОУ ВПО ОмГАУ из бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 рублей, перечисленную по платежному поручению от 17.12.2010 № 363748; взыскал с ООО «Правовой центр сделок с недвижимостью» в пользу ФГОУ ВПО ОмГАУ расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей.

Решение мотивировано тем, что поскольку договор аренды от 01.03.2005 № 0-88 признан судом первой инстанции недействительным, к ответчику подлежит применению односторонняя реституция.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Правовой центр сделок с недвижимостью» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Омской области от 04.03.2011 по делу № А46-15245/2010 и принять по делу новый судебный акт.

По мнению ответчика, арбитражным судом первой инстанции не правильно применены нормы процессуального права, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора, сделаны выводы не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Правовой центр сделок с недвижимостью» указывает, что истец неоднократно уточнял свои исковые требования, последние уточнения ответчик получил в день объявления резолютивной части обжалуемого решения, что не позволило ответчику:

- выработать и сформулировать свою правовую позицию по рассматриваемому спору;

- заявить о пропуске истцом срока исковой давности при предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Кроме того, ответчик указывает на одновременное изменение предмета и основания иска в последних уточнениях, принятых судом первой инстанции. Ссылается на незаконное применение судом первой инстанции односторонней реституции, поскольку арендная плата по договору от 01.03.2005 № 0-88  превышает обычную ставку арендных платежей.

 ООО «Правовой центр сделок с недвижимостью» полагает, что поскольку ответчик оплачивал арендную плату вспомогательных помещений (7 кв.м.), которыми арендатор не пользовался и место нахождения которых не определено, ФГОУ ВПО ОмГАУ неосновательно обогатилось за счет ответчика.

ФГОУ ВПО ОмГАУ в письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчика указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель ООО «Правовой центр сделок с недвижимостью» в заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ФГОУ ВПО ОмГАУ высказалась согласно доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу ответчика.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, 01.03.2005 между ФГОУ ВПО ОмГАУ (арендодатель) и ООО «Правовой центр сделок с недвижимостью» (арендатор) заключен договора аренды нежилого помещения от № 0-88, в соответствии с которым арендодатель по акту приема-передачи передал, а арендатор принял во временное пользование для использования под офис нежилые помещения №№ 22, 23, 24 общей площадью 75,6 кв.м. (согласно прилагаемому поэтажному плану) на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, 47, являющегося собственностью Российской Федерации (пункт 1.1 договора).

Указанное здание представляет собой многоквартирный жилой дом (общежитие), что следует из технического паспорта (л.д. 101-106), принадлежит истцу на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2005 серии 55 АВ № 158903 (л.д. 94).

Договор аренды заключен сторонами на срок с 01.03.2005 по 30.12.2005 и по истечении срока его действия ответчик, при отсутствии возражений со стороны истца продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, что допустимо в силу статьи 621 ГК РФ.

Ссылаясь на то, что договор аренды является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку противоречит статье 288 ГК РФ, истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде выселения ответчика из занимаемых нежилых помещений (с учетом уточнений иска).

Удовлетворение арбитражным судом первой инстанции исковых требований ФГОУ ВПО ОмГАУ послужило поводом для подачи ООО «Правовой центр сделок с недвижимостью» апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

Согласно статье 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Статьей 17 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ) и пунктом 2 статьи 288 ГК РФ предусмотрено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан.

В соответствии с пунктом 3 статьи 92 ЖК РФ, не подлежат отчуждению, передаче в аренду специализированные жилые помещения. К последним согласно пункту 1 настоящей статьи относятся жилые помещения в общежитиях.

Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами (статья 94 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 288 ГК РФ, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Действующим жилищным законодательством предусмотрена возможность перевода собственником жилого помещения в нежилое при соблюдении определенных в Законе условий (глава 3 ЖК РФ).

Так, согласно пункту 6 части 1 статьи 14 и части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления.

В соответствии с частью 4 статьи 23 ЖК РФ, решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Материалы дела не содержат доказательств того, что арендуемые ответчиком помещения по договору аренды в установленном законом порядке переведены в нежилые.

 Ссылка в договоре аренды на то, что данные помещения являются нежилыми при отсутствии подтверждающих тому доказательств, правомерно не принята во внимание судом первой инстанции, поскольку изначально указанные помещения являлись жилыми, что следует из технического паспорта, а также свидетельства о государственной регистрации права оперативного управления истца на жилой дом по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, 47.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее по тексту – Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8)  сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (статья 288 ГК РФ).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить все полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая изложенное выше, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды от 01.03.2005 № 0-88 является недействительным и противоречит требованиям статьи 288 ГК РФ, поскольку помещения №№ 22, 23, 24 общей площадью 75,6 кв.м., расположенные в общежитии ФГОУ ВПО ОмГАУ, переданы ООО «Правовой центр сделок с недвижимостью» для использования под офис без перевода данных помещений в категорию нежилых помещений в установленном жилищным законодательством порядке, является законным, обоснованным, основанным на нормах действующего законодательства.

Согласно статье 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

По смыслу пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» (далее по тексту – Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49), денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения. Учитывая факт пользования истцом нежилыми помещениями, а также то, что при признании договора аренды незаключенным существо арендных правоотношений не предполагает даже потенциальной возможности возврата арендодателю в натуре полученного арендатором по договору аренды права пользования имуществом, плата за такое пользование не может рассматриваться как неосновательное обогащение на стороне арендодателя и не подлежит возврату арендатору по недействительному договору, что полностью соответствует указанной позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Таким образом, в данном случае применима односторонняя реституция, так как несмотря на недействительность договора аренды от 01.03.2005 № 0-88, ответчик - ООО «Правовой центр сделок с недвижимостью» - пользовался и до настоящего времени пользуется переданными ему помещениями, поэтому арендная плата является платой за фактическое пользование помещением и не подлежит возврату.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В качестве способа защиты нарушенного права истец выбрал требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно, договора аренды от 01.03.2005 № 0-88 путем выселения ответчика из занимаемых им помещений №№ 22, 23, 24 общей площадью 75,6 кв.м. на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Орджоникидзе, 47.

Таким образом, требование истца о выселении ответчика удовлетворено правомерно.

Доводы