Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2011 по делу n А70-11946/2010. Изменить решение

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

08 июня 2011 года

                                                   Дело №   А70-11946/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  01 июня 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме  08 июня 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Лотова А.Н.,

судей  Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миковой Н.С.,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2065/2011, 08АП-2066/2011) индивидуального предпринимателя Дедова Евгения Викторовича (ОГРН 309723216700140 ИНН 720213094478)  и апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-2066/2011) общества с ограниченной ответственностью «Овентал Тюмень» (ОГРН 1077203030145 ИНН 7204110580) на решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.01.2011 по делу №  А70-11946/2010 (судья В.В.Лазарев), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Овентал Тюмень» к индивидуальному предпринимателю Дедову Евгению Викторовичу о взыскании 277 023 руб. 37 коп.,

при участии в  судебном заседании  представителей:

от индивидуального предпринимателя Дедова Евгения Викторовича - Дедов Е.В., предъявлен паспорт, лично; Миренский Д.В., предъявлен паспорт, по доверенности  от 11.01.2011 сроком действия  1 год;

от общества с ограниченной ответственностью «Овентал Тюмень»  - не явился, извещен;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Овентал Тюмень» (далее по тексту - ООО «Овентал Тюмень», истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к индивидуальному предпринимателю Дедову Евгению Викторовичу (далее по тексту -  предприниматель Дедов Е.В., ответчик) о взыскании 169 602 руб. задолженности по арендной плате и 107 420 руб. 40 коп. пеней (с учетом уточнения заявленных требований в прядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 70).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 25.01.2011 по делу № А70-11946/2010 заявленные истцом требования удовлетворены частично.

Суд первой инстанции взыскал  с предпринимателя Дедова Е.В. в пользу ООО «Овентал Тюмень» 95 457 руб. 97 коп.  задолженности по арендной плате, 30 000 руб.  пеней, всего 125 457 руб. 97 коп., а также 4 992 руб. 98 коп.  расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении требований в остальной части отказано.

Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что  материалами дела подтверждается факт наличия у ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 95 457 руб. 97 коп. за период с 01.02.2010 по 09.08.2010. Определяя период, за который у ответчика имеется задолженность,  суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды  нежилых помещений № НС-03/01/2010 от 22.01.2010 прекратил свое действие 10.08.2010, так как ответчик 09.06.2010 направил в адрес истца уведомление о прекращении данного договора аренды, а в силу пункта 5.2.12 договора аренды арендатор обязан уведомить арендодателя о прекращении договора не менее чем за 2 месяца.

Исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за фактическое пользование с 10.09.2010  по 07.11.2010  в размере 74 145 руб. оставлены судом первой инстанции без удовлетворения,  поскольку суд первой инстанции решил, что  истец,  в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  не доказал фактическое пользование ответчиком помещением  после прекращения договора аренды, то есть после 09.08.2010 и   до 08.11.2010.

Требование истца о взыскании с ответчика  договорной неустойки признано судом первой инстанции обоснованным в части суммы равной 66 497 руб. 04 коп., вместе  с тем, суд первой инстанции, учитывая отсутствие у истца негативных последствий в виду неисполнения ответчиком договорных обязательств по оплате аренды,  посчитал необходимым  применить положения  статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации  и уменьшить размер пеней, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца до 30 000 руб.

Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель  Дедов Е.В. обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой  просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.01.2011 по делу № А70-11946/2010 отменить, уменьшить размер задолженности  по арендной плате, подлежащей взысканию с него  в пользу Общества, до 36 006 руб.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что, во-первых, суд первой инстанции не учел при принятии решения тот факт, что на основании пункта 4.5 договора аренды нежилых помещений  от 22.01.2010 № НС-03/01/2010, ответчик после заключения указанного договора произвел обеспечительный платеж, который должен был быть зачтен в счет арендной платы за последний месяц.   Во-вторых,  ответчик считает, что не должен был оплачивать эксплутационные расходы  за период с 09.06.2010 по 09.08.2010, так как в указанный период помещение им не использовалось.

Представители   предпринимателя Дедова Е.В., в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции считают незаконным и подлежащим отмене.

ООО «Овентал Тюмень» также обратилось  в Восьмой арбитражный апелляционный суд  с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.01.2011 по делу № А70-11946/2010  отменить  в части отказа во взыскании с ответчика задолженности в сумме 74  145 руб. за фактическое пользование помещением  в период с 10.09.2010 по 07.11.2010, пеней в сумме 25 758 руб., в данной части принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных истцом  требований.

В обоснование апелляционной жалобы   ООО «Овентал Тюмень» указало, что является неверным вывод суда первой инстанции о том, что в период с 10.09.2010 по 07.11.2010 предприниматель  Дедов Е.В. не пользовался арендованным им помещением. По утверждению истца, ответчик фактически  пользовался арендованным помещением в указанный выше период, так как в данном помещении находилось имущество ответчика.  Также  ООО «Овентал Тюмень» считает, что расчет пеней, составленный судом первой инстанции, является неправильным, а также у суда первой инстанции отсутствовали основания для  применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации  и уменьшения суммы пеней, подлежащих взысканию с ответчика.

Истец, надлежащим образом извещенный  о времени и месте судебного заседания, явку своего  представителя в судебное заседание не обеспечил. Ходатайство об отложении судебного заседания не представлено.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие истца,  надлежащим образом извещенного  о времени и месте судебного заседания.

Учитывая содержание апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции рассматривает законность решения суда первой инстанции в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции,  изу­чив материалы дела, апелляционные  жалобы, заслушав представителей ответчика,   проверив в порядке статей   266,   268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции,  находит его подлежащим изменению,   исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между ООО «Овентал Тюмень» (Арендодатель) и  предпринимателем Дедовым Е.В.  (Арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений № НС-03/01/2010 от 22.01.2010  (далее  по тексту - Договор) (л.д. 10-31).

По условиям Договора Арендодатель предоставил Арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное на 2 этаже здания КРЦ «Па-На-Ма» по адресу: г. Тюмень, ул. 2-ая Луговая, д.30, площадью 47,7 кв.м для размещения магазина мужской одежды (пункты 2.1, 2.3 Договора).

Право собственности истца на переданное в аренду имущество подтверждается имеющимся в материалах дела Свидетельством о государственной регистрации права серии 72 НЛ № 352429 от 13 мая 2009 года, выданным  Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.

Согласно пункту 4.1. Договора арендная плата формируется из двух частей: Постоянной части арендной платы, состоящей из базовой ставки и эксплуатационных расходов, рассчитываемой исходя из ставки за 1 квадратный метр занимаемой площади, а также переменной части, рассчитываемой исходя из объемов фактического потребления Арендатором коммунальных услуг.

Пунктами  4.1.1, 4.4.1 Договора установлено, что  размер постоянной части арендной платы за пользование помещением общей площадью 47,7 кв.м составляет 15% (пятнадцать процентов) от ежемесячного товарооборота Арендатора в Помещении, в том числе НДС (18%), но не менее 800 (Восемьсот) рублей за 1 кв.м. арендуемого Помещения в месяц, в том числе НДС(18%) (далее по тексту - Фиксированный размер Постоянной части Арендной платы) в том числе: Размер Базовой ставки 600 (шестьсот) рублей, в том числе НДС 18% за 1 кв.м. помещения в месяц, что составляет 28620 (двадцать восемь тысяч шестьсот двадцать) рублей в месяц; Размер эксплуатационных расходов 200 (двести) рублей, в том числе НДС 18% за 1 кв.м. Помещения в месяц, что составляет 9540 (девять тысяч пятьсот сорок) рублей в месяц.

Оплата Базовой ставки постоянной части арендной платы согласно пункту 4.4.1. Договора   подлежит уплате с 01 мая 2010 года.

В соответствии с пунктом 4.4. Договора  Арендатор должен  производить оплату: постоянной части арендной платы не позднее 10-го числа каждого текущего календарного месяца аренды; переменной части арендной платы в течение 5-ти дней с момента выставления счета Арендодателем.

Согласно пункту 5.2.7. Договора Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), Арендатор обязался своевременно и в полном объеме выплачивать Арендодателю арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором аренды.

Договор заключен на неопределенный срок (пункт 3.1 Договора).

Факт передачи истцом ответчику помещения, являющегося предметом Договора,  подтверждается актом приема передачи от 25.01.2010  (л.д. 22).

По утверждению истца, в нарушение условий Договора ответчик надлежащим образом не исполнял договорные обязательства, в связи с чем,  у предпринимателя  Дедова Е.В. образовалась задолженность по арендным платежам за период  с 01.02.2010 по 07.11.2010 в сумме 169 602 руб.

Истец направил  в адрес ответчика претензию с просьбой  погасить задолженность по арендным платежам и уведомление  расторжении Договора (л.д. 32), однако, ответчиком претензия истца оставлена без внимания.

Неисполнение ответчиком договорных обязательств по оплате  арендных платежей послужило основанием для обращения ООО «Овентал Тюмень»  в Арбитражный суд  Тюменской области с настоящим иском.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что требования истца подлежат частичному удовлетворению. При этом, апелляционный суд  исходит из следующего.

Правоотношения,  сложившиеся между истцом  и ответчиком, регулируются главой  34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда».

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации   арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенных договором.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В данном случае судом  апелляционной инстанции установлено, что материалами  дела  (актом приемки  передачи от  25.01.2010) подтверждается факт  передачи истцом в аренду ответчику   нежилого  помещения, расположенного  на 2 этаже здания КРЦ «Па-На-Ма» по адресу: г. Тюмень, ул. 2-ая Луговая, д.30, общей площадью 47,7 кв.м.

Ответчиком не оспаривается факт пользования указанным помещением. 

Однако, в данном случае  спорным является вопрос о том, на протяжении какого периода помещение находилось  в аренде у предпринимателя Дедова Е.В.

Как было указано выше, истец полагает, что предприниматель  Дедов Е.В. пользовался арендованным помещением  до 07.11.2010. Между тем, указанный вывод истца является неверным.

Апелляционный  суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что помещение, являющееся предметом Договора,  находилось в аренде у ответчика по 09.08.2010,  а Договор прекратил  свое действие 09.06.2010.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 5.2.12. Договора, Арендатор обязан предупредить Арендодателя о досрочном освобождении помещения и о прекращении договора не менее чем, чем за 2 месяца. Возврат помещения из аренды (в исправном состоянии) производится