Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2011 по делу n А70-11946/2010. Изменить решение

по акту приема-передачи со всеми неотделимыми улучшениями.

Следовательно, в  рассматриваемом  случае стороны предусмотрели  иной, нежели указанный в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации,  срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, а именно  - за два месяца.

Уведомлением от 09.06.2010 предприниматель  Дедов Е.В. уведомил ООО «Овентал Тюмень»  о расторжении Договора. Указанное уведомление получено истцом 09.06.2010, что подтверждается штампом входящей корреспонденции, имеющемся на указанном письме  (л.д. 82).

Следовательно, ответчик  воспользовался своим правом на расторжение Договора. Договор считается  расторгнутым с 10.08.2010.

Апелляционный суд  считает, что в данном случае  помещение, являющееся предметом Договора, находилось в аренде  у предпринимателя Дедова Е.В. и использовалось  ответчиком в период  с 25.01.2010 по 09.08.2010.

Между тем, доказательства полной оплаты   ответчиком арендных платежей   за период с 01.02.2010  по  09.08.2010 в материалах дела отсутствуют.

Следовательно, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной  плате за период с 01.02.2010 по 09.08.2010 является обоснованным.

Суд первой инстанции указал в решении, что задолженность предпринимателя   Дедова Е.В. по арендным платежам за период с 01.02.2010 по 09.08.2010 составляет 95 457 руб. 97 коп.

Между тем, суд первой инстанции неверно определил  сумму задолженности ответчика за указанный период, поскольку не учел следующее.

Во-первых, согласно расчету задолженности по арендной плате, представленному истцом (л.д. 73), сумма задолженности ответчика по арендной плате с 01.02.2010 по 09.09.2010 составляет 95 457 руб. 97 коп.

            Между тем, в данном случае период, за который с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной оплате,  составляет  01.02.2010 по 09.08.2010.

Во-вторых, суд  апелляционной инстанции,  проанализировав содержание  имеющегося в материалах  дела акта  сверки взаимных расчетов за период с 01.01.20010 по 23.11.2010,  содержащего сведения о начислении арендной платы (л.д. 39), расчета суммы задолженности, представленного истцом, счета на оплату, платежные поручения,  учитывая условия Договора о размере арендной платы, установил следующее.

За период действия Договора размер арендной платы, подлежащий уплате предпринимателем Дедовым Е.В., должен был  составить 166 963 руб. 60 коп.

Так, начисления по постоянной  части  арендной платы составили  156 333 руб. 19 коп., в том числе,  85 860 руб. - базовая ставка за май, июнь, июль 2010 года; 59 394 руб. 19 коп. - эксплуатационные услуги за период с 25.01.2010 по июль 2010 года; 11 079 руб. - постоянная часть арендной платы  за период с 01.08.2010 по 09.08.2010 (согласно расчету задолженности по арендной плате, представленному истцом).

Начисления по переменной части арендой платы составили 10 630 руб. 31 коп. за период с февраля по июнь 2010 года (по данным истца, указанным в акте сверки) Итого 166 963 руб. 60 коп.

Как следует из материалов дела, предприниматель Дедов Е.В. частично оплатил задолженность по арендной плате на сумму 109 665 руб. 53 коп. Указанное следует из акта сверки взаимных расчетов и подтверждается имеющимися в деле копиями платежных документов (л.д. 63-68).

Таким образом, по расчетам суда апелляционной инстанции задолженность ответчика по арендным платежам за период с 01.02.2010 по 09.08.2010 составляет 57 297 руб. 97 коп. (166 963 руб. 60 коп. – 109 665 руб. 53 коп.).

В-третьих,  пунктом 4.5 Договора установлено, что Арендатор обязан в течение 5 рабочих дней с даты подписания настоящего  Договора произвести обеспечительный платеж в сумме равной постоянной части арендной платы за 1 календарный месяц  в размере 38 160 руб. Сумма обеспечительного платежа будет зачтена в счет арендной платы за 1 последний месяц аренды по настоящему Договору с учетом действующего  на тот  период ставки аренды.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав  содержание расчета  задолженности по аренде, представленного истцом, учитывая указанное и  собственный расчет суммы задолженности, пришел к выводу о том, что обеспечительный платеж в сумме 38 160 руб. был зачтен истцом в счет арендной платы за период с 10.08.2010 по 09.09.2010.  (95 457 руб. 97 коп. - 38 160 руб. =  57 297 руб. 97 коп.).

Таким образом, являются обоснованными  требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.02.2010 по 09.08.2010 в сумме 57 297 руб. 97 коп.

Соответственно, решение суда первой инстанции в указанной части подлежит изменению.

Подлежит отклонению довод предпринимателя Дедова Е.В.   об отсутствии у него обязанности по оплате эксплутационных расходов за период с 09.06.2010 по 09.08.2010, так как ответчик не пользовался помещением, являющимся предметом Договора.

Так, по условиям Договора эксплутационные услуги  составляют часть арендной платы (пункт 4.1.1 Договора).

Как было указано выше, материалами дела установлено, что помещение, являющееся предметом Договора, находилось в аренде  у предпринимателя Дедова Е.В. и использовалось  ответчиком в период  с 25.01.2010 до 09.08.2010.

Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, то есть по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Исходя из смысла статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство арендатора передать здание или сооружение арендодателю по окончании срока действия договора считается исполненным после сдачи его арендодателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 5.2.14  Договора установлено, что по истечении срока действия договора (или при его досрочном расторжении) Арендатор обязан передать помещение арендодателю по акут приема  - передачи.

Между тем,   материалы дела не содержат надлежащих доказательств передачи ответчиком истцу арендованного помещения.

Кроме того, согласно пункту 13 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, учитывая изложенное, предприниматель Дедов Е.В. обязан уплачивать арендную плату до прекращения действия Договора.

Исковые требования в части взыскания   с ответчика задолженности по арендной плате за  период с 10.08.2010  по 07.11.2010    подлежат оставлению без удовлетворения, поскольку истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,   не представил доказательства, подтверждающие тот факт, что предприниматель  Дедов Е.В. с указанный период после прекращения  действия Договора пользовался   арендуемым помещением.

Как указал в решении суд первой инстанции, стороны признали, что  10.06.2010 ответчик самостоятельно  вывез  из арендуемого ранее помещения  часть имущества (товар).

Направление истцом в адрес ответчика уведомления о расторжении договора аренды (исх. № 560 от 14.09.2010), содержащего  предложение вернуть в семидневный срок помещение из аренды, не является доказательством того, что ответчик пользовался помещением, так как указанное уведомление было направлено истцом после прекращения действия Договора.

Нахождение в спорном помещении части имущества предпринимателя Дедова Е.В. (акт вскрытия помещения и описи от 08.11.2010) после прекращения Договора при отсутствии должных действий арендодателя направленных на получение имущества из аренды не является доказательством фактического пользования арендным помещением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 8.2. Договора истец за просрочку уплаты (полной или частичной) арендной платы ответчиком вправе начислить ответчику пени в размере 0,5 % от ежемесячной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Поскольку материалами дела установлен факт  неисполнения ответчиком договорных обязательств по оплате  аренды за период с 01.02.2010 по 09.08.2010, требование истца о взыскании с ответчика неустойки за указанный период, является обоснованным.

Суд апелляционной инстанции, исходя из суммы задолженности по арендной  плате, периода просрочки  исполнения ответчиком обязательств, учитывая положения пункта 8.2 Договора, произвел расчет суммы пеней, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца, согласно которому сумма неустойки за период с 11.06.2010 по 01.12.2010  составила 45 238 руб. 23 коп.

Указанная сумма пеней рассчитана следующим образом.

Пени рассчитаны за период с 11.06.2010 по 01.12.210.

По состоянию на 11.06.2010 задолженность по арендной плате составила 38 160 руб. Сумма пеней за период с 11.06.2010 по 10.07.2010 составляет 5 724 руб.

По состоянию на 11.07.2010 задолженность по арендной плате составила 76 320 руб. Размер пеней за период с 11.07.2010 по 09.08.2010 составил 11 448 руб.

По состоянию на 10.08.2010 задолженность по арендной плате составила 49 239 руб. (с учетом условий пункта 4.5 Договора о зачете суммы обеспечительного платежа в счет арендной платы за последний месяц аренды). Размер пеней за период с 10.08.2010 по 01.12.2010 составила 28 066 руб. 23 коп.

Итого: 45 238 руб. 23 коп.

Вместе с  тем, апелляционный суд считает, что,  учитывая  отсутствие существенных негативных последствий для истца в виде неисполнения ответчиком обязательств по оплате аренды, сумму  основного долга, несоразмерность размера неустойки  последствиям нарушенных обязательств, периода  просрочки исполнения обязательств,  в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер  пеней, подлежащих взысканию  с ответчика, необходимо уменьшить до    30 000 руб.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, определив ее компенсационную природу, в связи с чем, право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Реализация предоставленного законом права суда на уменьшение размера взыскиваемой неустойки не противоречит принципу свободы договора.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в Информационном письме от 14.07.1997 №  17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для применения статьи  333 Кодекса может служить только явная несоразмерность подлежащих взысканию процентов последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела

В соответствии с Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации). Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размера неустойки. Они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

По мнению апелляционного суда, снижение в рассматриваемом случае договорной неустойки с 45  238 руб. 23 коп. до 30 000  руб.,  исходя из суммы  основного долга, периода просрочки исполнения обязательств, отсутствия негативных последствий для истца, является этим самым балансом между применяемой к ответчику мерой ответственности и действительным размером ущерба, причиненным в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит изменению  в части  размера задолженности по арендным платежам, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца.

Поскольку требования истца подлежат частичному удовлетворению, апелляционная жалоба ответчика также подлежит частичному удовлетворению, судебные расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение иска в суде первой инстанции и апелляционной жалобы ответчика, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

При этом, апелляционным судом учтено, что в соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 20.03.1997 № 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

            Поскольку апелляционная жалоба истца  удовлетворению не подлежит, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 000