Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2011 по делу n А81-3019/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

общей сумме 270 000 руб. (т.1 л.д. 94-95).

В связи с окончанием отделочных работ истец письмом от 08.06.2009 № 16 с приложением локального сметного расчета, актов о приемке выполненных работ обратился к ответчику  с требованием о возмещении произведенных затрат (т.1 л.д. 21).

Письмом от 01.07.2009 № 556 (л.д. 124-125 том1) ответчик уведомил истца о расторжении предварительного договора  и потребовал погасить задолженность по арендным платежам  в сумме 2 841 690 руб. в пятидневный срок с момента получения уведомления.

Полагая, что ответчик безосновательно отказывается от возмещения затрат, произведенных истцом,    в отсутствие договорных отношений, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Фонд полагая, что Общество фактически использовало спорное помещение на основании предварительного договора с 20.03.2009 по 30.06.2009 включительно, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о взыскании с истца по первоначальному иску задолженности по арендным платежам в сумме 2 777 677 руб. 42 коп. (март – июнь 2009 года).

Оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалования судебного акта.

Как следует из апелляционной жалобы, Фонд не согласен с решением суда в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления Фонда и удовлетворения требования первоначального иска Общества о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 36 881 руб. 39 коп. и возврате 270000,0 руб., уплаченных истцом в счет арендных платежей. Выводы суда об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании неосновательного обогащения в сумме 3 565 270,68 руб., составляющих стоимость произведенных в помещении неотделимых улучшений, апелляционная жалоба ответчика не содержит.

Возражений относительно проверки решения суда первой инстанции только в обжалуемой части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведённых в части 4 статьи 270 АПК РФ, а отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

Поэтому, на основании части 5 статьи 268 АПК РФ, пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, которые не являются предметом апелляционного обжалования (в части удовлетворения иска о взыскании 3 565 270,68 руб., и отказа во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по иску Общества).

Спорные отношения, возникшие в связи с подписанием предварительного договора от 10.02.2009, регулируются статьей 429 ГК РФ.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Момент заключения основного договора прямо связан с моментом  оформления арендодателем права собственности на нежилое помещение, что согласовано сторонами в пункте 1.4 предварительного договора,  учитывая, что право собственности ответчиком было оформлено 14.04.2009, следовательно,  основной договор аренды должен быть заключен между истцом и ответчиком в течении 30 рабочих дней с момента получения свидетельства о праве собственности.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Право собственности на помещение зарегистрировано за ответчиком 14.04.2009 года (т.1 л.д.134). После истечения тридцати дней после регистрации, как это предусмотрено предварительным договором, основной договор аренды сторонами заключен не был. Направленный  ответчиком  акт приема передачи нежилого помещения в аренду от 31 мая 2009 года Обществом не подписан (л.д. 129 том 1).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что на основании уведомления от 01.07.2009 № 556 (т.1 л.д. 124-125)  предварительный договор по инициативе ответчика (Фонда) прекратил свое действие, а основной договор аренды между сторонами так и не был заключен.

Поскольку в предусмотренный предварительным договором срок основной договор аренды сторонами не заключен, то исходя из положений статьи 429 ГК РФ, возникшие у сторон по предварительному договору аренды обязательства по заключению основного договора, прекратились.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Ответчик в апелляционной жалобе указал, что предварительный договор аренды нежилого помещения от 10.02.2009 содержит в себе элементы основного договора аренды, в связи с чем у истца возникли обязательства по оплате арендных платежей в соответствии с требованиями статей 608, 609, 614 ГК РФ.

Требование о взыскании задолженности по арендной плате, заявленное в рамках встречного иска, удовлетворению не подлежит, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Вместе с тем, как указывалось ранее, между сторонами был заключен предварительный договор.

Как следует из пункта 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу указанной нормы права, предварительный договор не влечет за собой права и обязанности, предусмотренные договором аренды, обязательства, вытекающие из данного договора, имеют исключительно неденежный характер, поскольку стороны обязуются заключить договор в будущем.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Поскольку основной договор сторонами заключен не был, а целью предварительного договора аренды является заключение основного договора в будущем, а не использование нежилого помещения в качестве аренды, следовательно, оснований для применения к правоотношениям сторон положений статей 608, 609, 614 ГК РФ не имеется.

Условия о размере арендной платы, изложенные в пункте 3 предварительного договора, являются условиями основного договора аренды, который стороны намеревались в будущем. Иное из буквального содержания договора не следует. Поэтому понуждение истца к исполнению условий договора, который сторонами не был заключен, не отвечает смыслу предварительного договора и действительной воле сторон, направленной на исполнение его условий только в случае заключения основного договора.

Доводы ответчика о смешанной природе заключенного сторонами договора основаны на неправильном толковании норм права. В силу части 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие условия основного договора. Следовательно, в силу прямого указания закона предварительный договор в обязательном порядке должен содержать условия основного договора. Предварительной договор по своей конструкции в любом случае содержит условие  не только о намерении заключить сделку, но условия, на которых она должна быть заключена.

 Поэтому и денежные средства, перечисленные в качестве арендной платы, подлежат возврату истцу в связи с прекращением обязательств по предварительному договору, ввиду не заключения сторонами основного договора аренды, так как  денежные средства перечислены в счет арендной платы.

Судом первой инстанции, с учетом вынесенного определения об исправлении арифметической ошибки, с ответчика в пользу истца взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 36 881 руб. 39 коп.

Обязанность по возврату денежных средств после прекращения предварительного договора ответчиком не исполнена, поэтому требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами заявлено истцом правомерно на основании статьи 395 ГК РФ. Довод жалобы о том, что истец не предъявлял ему требование об уплате процентов до 15.02.2011,  не имеет значение, поскольку  данное требование основано на законе, его реализация предварительного уведомления должника не требует.

Ответчик в апелляционной жалобе утверждает, что истец фактически пользовался помещением в период с 20.03.2009 по 30.06.2009, переданным ему по предварительному договору. Однако требование, основанное на нормах обязательственного  права (статьи 608, 609, 614 ГК РФ), не подлежит удовлетворению в любом случае, поскольку основной договор аренды сторонами не был заключен.

Между тем, незаключенность договора аренды не освобождает  Общество от обязанности оплатить стоимость пользования имуществом, если факт использования имущества подтверждается материалами дела.

При отсутствии обязательственных отношений, вытекающих  из сделки,  возмещение стоимости пользования нежилыми помещениями  возможно  в порядке, предусмотренном  главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено,  что  лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Однако, такое требование истцом по встречному иску не заявлено. При разрешении спора суд связан предметом иска, и, по общему правилу,  по собственной инициативе не вправе рассмотреть требование, которое не было заявлено, поскольку  это  не отвечает принципам равноправия сторон и состязательности арбитражного процесса.

Между тем, ссылка истца на   нормы права, регулирующие обязательственные отношения, не  препятствует суду  применить при разрешении требования те правовые нормы,  которые регулируют правоотношения сторон.

Это право предоставлено суду частью 3 статьи 133, частью 1 статьи 168  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подтверждено правоприменительной практикой (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 2868/00 от 17.10.2000 года,  N 4664/07от 9 октября 2007 г.).

Поэтому при наличии доказательств, позволяющих установить фактические обстоятельства по делу, необходимые для применения иной нормы права, чем та, на которую ссылается истец, суд может  самостоятельно применить указанную норму. В таком случае суд не выходит за пределы  заявленных требований,  поскольку  основывается лишь на тех обстоятельствах, на которые ссылается истец.

Однако,  требование истца по встречному иску не может быть удовлетворено в настоящем случае.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1105 Гражданского кодека Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование.

В отношении недвижимого имущества сбереженным следует считать плату за владение и пользование этим имуществом, которая подлежала оплате, но не оплачивалась.

Размер арендной платы определен обеими сторонами при подписании предварительного договора, однако, в таком размере стороны оценили пользование передаваемыми помещениями в обычных условиях гражданского оборота.

 Между тем,  в деле имеются сведения о наличии обстоятельств, которые могут свидетельствовать о несоответствии в период пользования размера платы  рыночным ставкам на аналогичные помещения или могут привести к такому несоответствию.

По условиям договора стороны намеревались передать имущество для использования его арендатором в целях размещения студии красоты (пункт 1.1. предварительного договора).

Из пояснений сторон следует, что помещение было передано ответчику по встречному иску в состоянии, требующего ремонта (чистовой отделки). Указанное обстоятельство в любом случае исключает возможность использования имущества для целей арендатора – для использования в коммерческой деятельности (размещение студии красоты).  При этом доказательств того, что в спорный период ответчик по встречному иску использовал помещение именно в своей деятельности в материалы дела не представлено. Напротив, материалами дела подтверждается, что вплоть до июня 2009 года в помещении велись ремонтные работы (например, акты приемки выполненных работ (л.д. 29-39 том1).

При таких обстоятельствах суд не может считать обоснованным предъявленный к возмещению размер платы за  пользование  помещениями, исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами при подписании предварительного договора,  так как помещение в аренду передано не было, и использование помещения ответчиком по встречному иску по целевому назначению (размещение студии красоты) не доказано.

Указанный вывод не опровергают доводы ответчика о признании истцом своей обязанности уплачивать арендную плату со ссылкой на акт приема-передачи от 10.02.2009, акт № 00000385 от 30.04.2009 на сумму 899 200 руб.,