Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2011 по делу n А46-16013/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

15 июня 2011 года

                                                 Дело №   А46-16013/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  07 июня 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 июня 2011 года

Восьмой арбитражный  апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лотов А.Н.,

судей Шиндлер Н.А., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания        Бондарь И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2631/2011) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 28.02.2011 по делу № А46-16013/2010 (судья А.И.Гущин), принятое по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ОГРН 1105543000782, ИНН 6503217827) к обществу с ограниченной ответственностью «Сибальвер» (ОГРН 1025500979448, ИНН 5504042802) о взыскании 742 336 руб. 15 коп.,

при участии в судебном заседании представителей: 

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области – Хлынцева О.С. (удостоверение, по доверенности № 8-Д от 11.01.2011 сроком действия до 31.12.2011);

от общества с ограниченной ответственностью «Сибальвер» – Петров В.А. (удостоверение, по доверенности от 17.01.2011 сроком действия 3 года);

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее - ТУ Росимущества в Омской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Сибальвер» (далее - ООО «Сибальвер», ответчик) 680 981 руб. 42 коп. долга, 68 354 руб. 73 коп. пени.

Решением Арбитражного суда Омской области от 28.02.2011 по делу № А46-16013/2010 в удовлетворении исковых требований ТУ Росимущества в Омской области отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что истцом не представлено доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей, оценка рыночной ставки арендной платы не является основанием для увеличения ставки арендной платы. Суд также указал, что арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой (дополнением к ней), в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что при внесении изменений в методику расчета арендной платы, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы. Поскольку произошло централизованное изменение ставок арендной платы, то изменение арендной платы по договору № 797№ от 01.09.2001 является законным.

Представитель ТУ Росимущества в Омской области в заседании суда апелляционной инстанции поддержала требования, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «Сибальвер» просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

01.09.2001 Российской Федерацией, представляемой Комитетом по управлению имуществом Омской области (в настоящее время ТУ Росимущества в Омской области), заключен договор аренды нежилого помещения № 797 N.

По условиям договора ТУ Росимущества в Омской области сдавались, а ООО «Сибальвер» принимались в аренду за плату нежилые помещения № 7-62 в подвале здания (согласно прилагаемому поэтажному плану), расположенного по адресу: г. Омск, ул. Думская, 1, литера А (4п), являющегося федеральной собственностью для использования по общественное питание (кафе), общей площадью 720,60 кв. м. сроком по 31.08.2003.

Актом приема-передачи от 01.09.2001 нежилые помещения были  переданы  ответчику в пользование.

Пунктами 4.1, 4.2 договора было определено, что арендная плата на момент заключения договора устанавливается в размере  12172,76 УЕ в год, 1014,40 УЕ в месяц, которая подлежала внесению на счет федерального бюджета ежемесячно за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа.

По соглашению сторон были приняты обеспечительные меры за несвоевременное внесение арендных платежей в виде пени в размере 0,3% с просроченной  суммы за каждый день просрочки (п. 3.1.1. договора).

Пунктом 5.1. договора было  определено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается только по письменному соглашению сторон, кроме случая, предусмотренного п. 4.4. договора.

Пунктом 4.4. договора предусматривалось, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Методикой расчета арендной платы, принятой комитетом. При внесении в установленном порядке изменений в Методику расчета арендной платы (в том числе базовой ставки и коэффициентов) комитет вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, письменно уведомив об этом арендатора не менее чем за 15 дней, без обязательного оформления этого изменения дополнительным соглашением. По инициативе любой из сторон изменение может быть оформлено дополнительным соглашением.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.09.2001 стороны определили, что пункт 4.1. договора читать в следующей редакции: «Арендная плата за указанный в п. 1.1.  объект аренды устанавливается в размере 195,16 УЕ в месяц, 2341,95 в год».

Срок действия договора был установлен с 01.09.2001 по 31.08.2011 (дополнительным соглашением № 2 от 01.06.2002).

Дополнительным соглашением № 3 от 06.11.2003 арендная плата за указанный в пункте 1.1.  объект аренды устанавливается в размере 40 268,35 УЕ в года, 3 355,70 УЕ в месяц.

В связи с проведением капитального ремонта в период с 01.09.2003 и до окончания работ по капитальному ремонту, но не более двадцати четырех месяцев, устанавливается арендная плата в размере 2341,95 УЕ в год, 195,16 УЕ в месяц.

18.08.2010  по заказу ТУ Росимущества в Омской области была проведена оценка рыночной  стоимости и рыночной ставки арендной платы за пользование  арендованными ответчиком нежилыми помещениями.

Отчетом ООО ЮФ «Константа» № 130/08-НИ установлено, что рыночная ставка арендной платы за пользование арендуемыми ответчиком нежилыми помещениями составляет 305 руб. за 1 кв. м., или 219 783 руб. 00 коп. в месяц.

27.08.2010 ТУ Росимущества в Омской области в адрес ответчика было направлено уведомление об изменении размера арендной платы по истечение 15 дней с момента получения арендатором настоящего уведомления.

По расчетам истца по состоянию на  01.12.2010 за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 680 981 руб. 42 коп. и 68 354 руб. 73 коп. пени.

Предъявленная к взысканию в судебном порядке задолженность по арендной плате представляет собой разницу между суммой арендной платы, начисленной истцом по состоянию на 01.12.2010 в соответствии с отчетом № 130/08-НИ и суммой арендной платы, уплаченной ответчиком согласно условиям договора аренды.

Отсутствие оплаты задолженности со стороны ответчика, явилось основанием для обращения истца в Арбитражный суд Омской области с настоящим исковым заявлением.   

28.02.2011 Арбитражным судом Омской области принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований, которое обжаловано истцом в порядке апелляционного производства.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статья 65 АПК РФ закрепляет принцип состязательности участников арбитражного процесса, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предполагается достижение согласия сторон договора при изменении размера арендной платы, а не обуславливается волеизъявлением только одной стороны.

В рассматриваемом случае соглашения сторон об изменении размера арендной платы достигнуто не было.

В соответствии с пунктом 5.1 договора, изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается только по письменному соглашению сторон, кроме случая, предусмотренного пунктом 4.4 договора.

Из пункта 4.4 договора следует, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Методикой расчета арендной платы, принятой комитетом. При внесении в установленном порядке изменений в Методику расчета арендной платы (в том числе базовой ставки и коэффициентов) комитет вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, письменно уведомив об этом арендатора не менее чем за 15 дней, без обязательного оформления этого изменения дополнительным соглашением. По инициативе любой из сторон изменение может быть оформлено дополнительным соглашением.

Таким образом, право ТУ Росимущества в Омской области на одностороннее изменение условий договора возникает только в случае внесения изменений в Методику расчета арендной платы (в том числе базовой ставки и коэффициентов), что предусмотрено пунктами 4.4 и 5.1 договора аренды.

Вместе с тем, перерасчет арендной платы произведен истцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости и рыночной ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями от 18.08.2010 № 130/08-НИ, которым предусмотрен порядок исчисления арендной платы исходя из рыночной оценки нежилого помещения кафе, а не в результате изменения Методики расчета арендной платы.

Более того, в апелляционной жалобе истец указывает, что в 2008 году методика расчета была отменена распоряжением ТУ Росимущества в Омской области от 02.10.2008.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.  

Из буквального толкования условий договора аренды от 01.09.2001 № 797N  и дополнительных соглашений к нему, в совокупности с фактическими отношениями контрагентов не усматривается, что изменение размера арендной платы, в том числе базовой ставки и коэффициентов, возможно исходя из рыночной оценки арендной платы за пользование нежилым помещением.

В соглашении № 4 от 01.09.2005 указано, что арендная плата за указанный в пункте 1.1. объект аренды, согласно расчета составляет 58 674, 94 УЕ в год, 4 889,58 УЕ в месяц.

В связи с чем суд первой инстанции обоснованно указал, что дополнительное соглашение № 4 от 01.09.2005 исключает возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, установленный пунктом 4.4. договора.

Таким образом, направив уведомление об увеличении размера арендной платы, истец самостоятельно изменил размер арендой платы, положив в его основу оценку рыночной стоимости арендуемого имущества, что не предусмотрено ни договором аренды, ни действующим законодательством.

Истец в апелляционной жалобе указал, что порядок определения размера арендных платежей с учетом рыночной оценки стоимости арендуемого имущества установлен пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (в редакции постановления Правительства 23.03.2006 № 156), нормы которого и надлежит применять при взаимоотношении сторон.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции полагает, что в силу пункта 2 статьи 421 и пункта 1 статьи 4 ГК РФ правила исчисления арендной платы, определенные названным постановлением Правительства, введенные в действие с 04.04.2006, применимы лишь к последующим договорам, заключаемым уже на конкурсной