Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 по делу n А46-16198/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

и земельного участка под ним, Министерство сослалось на статью 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ). При этом в качестве нарушения положений данного закона Министерство указало на уклонение ООО «Якорь» от заключения договора купли - продажи арендованного имущества.

Вместе с тем, оспариваемое распоряжение, не содержит ссылок на часть 9  статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, где перечислены случаи, при наступлении которых субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

При вынесении оспариваемого распоряжения Министерством необоснованно не учтено, что такого основания, влекущего утрату субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, как уклонение от заключения договора купли - продажи арендованного имущества, Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ не предусмотрено, что указывает на незаконность и необоснованность вынесенного Министерством 27.09.2010 распоряжения № 1328-р.

О несоответствии оспариваемого распоряжения требованиям Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ также свидетельствует следующее.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами, условия для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренные статьей 3 Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, Обществом были соблюдены, в связи с чем Министерством вынесено распоряжение от 22.06.2010 № 850-р «Об условиях приватизации нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, расположенного по адресу: ул. Красных Зорь, д.22».

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Письмом от 23.06.2010 № 05/4366, полученным Обществом 24.06.2010 Министерством было предложено ООО «Якорь» заключить договор купли-продажи арендуемого имущества. К данном письму были приложены распоряжение от 22.06.2010 № 850-р «Об условиях приватизации нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, расположенного по адресу: ул. Красных Зорь, д.22», а также проект договора купли-продажи и требование о погашении задолженности по арендной плате.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктом 10 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений:

1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Министерство основывает вышеприведенными  нормами свою позицию, которая сводится к тому, что при согласии заявителя на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества спорный договор купли - продажи между Обществом и Министерством должен был быть заключен до 24.07.2010, и если проект договора купли-продажи не подписан Обществом до истечении указанного срока, то преимущественное право на приобретение арендуемого имущества следует считать утраченным Обществом 24.07.2010.

Вместе с тем, Министерство, вопреки установленному порядку реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, 03.08.2010 направляет в адрес Общества повторное предложение заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, изложенное в письме № 05/5326.

Учитывая, что Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ не регламентировано повторное направление проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в адрес арендаторов, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, и принимая во внимание то, что Министерство, располагая на 24.07.2010 неподписанным договором купли- продажи и, минуя требования пункта 10 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в письме от 03.08.2010 № 05/5326 повторно предложило Обществу заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что негативные последствия и ответственность за несоблюдение требований названного закона самим Министерством, следует отнести на последнего.

При изложенных обстоятельствах, Восьмой арбитражный апелляционный суд находит обоснованным довод апелляционной жалобы о том, что тридцатидневный срок, упомянутый в части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, следует исчислять с момента получения ООО «Якорь» повторно направленного Министерством проекта договора купли - продажи арендуемого имущества.

Как следует из обжалуемого решения, суд первой инстанции при рассмотрении данного спора определенно не указал с какого момента им был исчислен тридцатидневный срок, влекущий утрату Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако пришел к выводу о наличии у заинтересованного лица оснований для отмены распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области от 22.06.2010 года № 850-р, поскольку в предусмотренный законом тридцатидневный срок со дня получения Обществом предложения и проекта договора купли-продажи арендуемого имущества договор между ООО «Якорь» и Министерством заключен не был, возникшие между сторонами разногласия по вопросу цены спорной недвижимости на рассмотрение суда заявителем не переданы.

Оценив и исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленный в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции находит ошибочной вышеуказанную позицию суда первой инстанции и считает, что у Министерства не имелось оснований для отмены ранее принятого им распоряжения от 22.06.2010 года № 850-р «Об условиях приватизации нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, расположенного по адресу: ул. Красных Зорь, д.22», поскольку в рассматриваемом случае основания, с которыми законодатель связывает утрату преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не наступили.

В силу подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Вместе с тем материалами дела подтверждается, что ООО «Якорь» в ответ на предложение Министерства, изложенное в письме от 03.08.2010 № 05/5326 и полученное Обществом 05.08.2010, направило в адрес заинтересованного лица с сопроводительным письмом от 16.08.2010 подписанный Обществом договор купли - продажи арендуемого имущества с протоколом разногласий № 1, а также подписанный акт сверки состояния счетов по договору № АН 1433 (1384N) с протокол разногласий к акту сверки.

Указанные обстоятельства свидетельствует о том, что ООО «Якорь», направив до истечения тридцатидневного дневного срока со дня получения соответствующего предложения, то есть до 05.09.2010, подписанный договор купли - продажи с протоколом разногласия, не утратило в порядке подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ права на преимущественное приобретение арендуемого имущества.

В обоснование законности оспариваемого распоряжения Министерство указывает на незаключенность договора купли-продажи арендуемого имущества в течение тридцати дней со дня получения Обществом соответствующего предложения и проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Однако, заинтересованным лицом не учтено, что Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, и не регламентирует порядок и сроки рассмотрения разногласий по договору, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что правила о сроках, предусмотренные пунктом 2, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Как следует из материалов дела, ООО «Якорь» направило Министерству протокол разногласий до истечении тридцатидневного срока и не отказывалось от заключения договора купли - продажи, следовательно, возникшие впоследствии разногласия по поводу условий договора подлежат регулированию в соответствии с правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и в срок, определенный в пункте 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом дальнейшие действия спорящих сторон, направленные на устранение разногласий при заключении договора купли - продажи арендуемого имущества, по убеждению суда апелляционной инстанции, не влияют на реализацию Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При изложенных обстоятельствах Общество не может быть признано утратившим преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, что свидетельствует о незаконности распоряжения от 27.09.2010 № 1328-р, в связи с чем апелляционная жалоба ООО «Якорь» подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение Арбитражного суда Омской области от 16.03.2010 по делу № А46-16198/2010 отмене на основании пунктов 1, 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.

Изложенные выводы в полной мере соответствуют правовой позиции, сформулированной в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Cибирского округа от 12.11.2010, определении Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.03.2011 № ВАС-2083/1 по делу № А03-4525/2010.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии у заместителя Министерства Имущественных отношений Омской области Иванова В.М. полномочий на подписание оспариваемого распоряжения в силу признания апелляционным судом незаконным распоряжения от 27.09.2010 № 1328-р «Об отмене распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области от 22.06.2010 года № 850-р», не оценивается, поскольку факт наличия либо отсутствия таких полномочий у лица, подписавшего спорное распоряжение, в данном случае не влияют на законность оспариваемого распоряжения, равно как и доводы о непредставлении Министерством испрашиваемых Обществом документов, наличии в проекте договора недостатков в разделе «реквизиты сторон».

Принимая во внимание наличие достаточных оснований для признания оспариваемого распоряжения незаконным и нарушающим права и законные интересы Общества, довод апелляционной жалобы о том, что подписание Обществом предложенного Министерством акта приема передачи могло привести к нарушению  Приложения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного  Приказом МинФина РФ № 34н от 29.07.1998, оценке не подлежит, как не влияющий на существо принятого по делу судебного акта.

Учитывая результат рассмотрения настоящего спора, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанциях в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального