Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2011 по делу n А46-14281/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

обращение истцов в суд с настоящим иском правомерно.

   Само по себе отсутствие продавца - юридического лица (вследствие его ликвидации, как в рассматриваемом случае) не является препятствием для реализации покупателем (истцами) своих прав на государственную регистрацию перехода права собственности.

   То есть удовлетворение требования покупателя о государственной регистрации перехода права собственности возможно, если сделка между покупателем и отсутствующим продавцом фактически совершена и не имеется иных препятствий для такой регистрации, кроме, как отсутствие продавца – юридического лица.

    Вместе с тем суд, рассматривая требование о государственной регистрации перехода права собственности в случае, когда продавец отсутствует, должен установить, что такой продавец является правообладателем предмета сделки.                      В противном случае в отсутствие продавца и данных о действительной принадлежности ему переданного по сделке недвижимого имущества, могут быть нарушены права тех лиц, кому действительно оно принадлежит по праву (в том числе лиц, являющихся правообладателями спорного имущества в соответствии с положениями статьи 6 Закона о государственной регистрации).

    Поэтому в силу статьи 65 АПК РФ истцы должны представить суду доказательства не только реального исполнения сторонами сделки условий договоров купли-продажи от 01.09.2006, но и наличия у ликвидируемого продавца (ООО «Первотаровское») права собственности на приобретённые ими у него объекты недвижимости (здания МТМ с оборудованием, нефтебазы с оборудованием, поточной линии по первичной обработке зерна).

            Однако истцы вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представили суду доказательств, свидетельствующих о том, что предметы сделок купли-продажи (здания МТМ с оборудованием, нефтебазы с оборудованием, поточной линии по первичной обработке зерна) принадлежали продавцу (ООО «Первотаровское») на праве собственности, и, как следствие, наличие у продавца полномочий на отчуждение спорного имущества, а также соответствие совершённых сделок закону.

            Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной  регистрации в Едином государственном  реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимости и сделок с ней.

            Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

            Переход права собственности  на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

            Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

            Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

            То есть при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества право собственности у приобретателя согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

            Реализация права на государственную регистрацию перехода права собственности к приобретателю недвижимого имущества осуществляется после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

   Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (часть 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации).

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Закона (31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введённой настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.         

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершённой после введения в действие настоящего Закона сделки с объектом недвижимого имущества.           В этом случае государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершённой после введения в действие настоящего Закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права и перехода права, его ограничения (обременения) или совершённой после введения в действие настоящего закона сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Таким образом, вышеприведённые нормы права (статьи 131, 218, 223, 551 ГК, статья 6 Закона о государственной регистрации) устанавливают, что незарегистрированные права собственности признаются только за теми собственниками, чьи права возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации. Такие собственники могут осуществить государственную регистрацию по  их желанию в любое время после вступления в силу Закона о государственной регистрации.                                                                                                                                             При этом при регистрации перехода права собственности от такого собственника к другому лицу после вступления в силу Закона о государственной регистрации государственная регистрация первичного права собственности является обязательной.

Любое право собственности, возникшее после вступления в силу вышеуказанного Закона, признаётся только при наличии государственной регистрации, которая является единственным доказательством его существования.                                                                     В рассматриваемом случае, как следует из материалов дела, по сведениям архивного сектора Администрации Исилькульского муниципального района от 28.02.2011 № 79 (т. 2 л.д. 19) согласно Указу Президента Российской Федерации № 86 от 23.11.1991 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и в соответствии с Решением малого Совета № 104 от 25.12.1992 Исилькульского городского Совета народных депутатов совхоз «Исилькульский» был реорганизован в акционерное общество закрытого типа «Первотаровское» (далее – АОЗТ «Первотаровское») Исилькульского района Омской области. В соответствии с постановлением № 443 от 06.08.1997 главы местного самоуправления Исилькульского района Омской области АОЗТ «Первотаровское» преобразовано в ЗАО «Первотаровское». На основании постановления № 1142-п от 19.11.2001 Главы Администрации Исилькульского муниципального образования Омской области ЗАО «Первотаровское» Исилькульского района Омской области было преобразовано в сельскохозяйственный производственный кооператив «Первотаровский» (далее – СПК «Первотаровский») Исилькульского района Омской области. В соответствии с решением № К/Э-15/05 от 26.07.2005 Арбитражного суда Омской области СПК «Первотаровский» был признан несостоятельным (банкротом).

            Правлением СПК «Первотаровский» принято решение от 17.02.2004, оформленное протоколом № 16 (т. 2 л.д.36-38), реализовать ООО «Первотаровское» в счёт погашения кредиторской задолженности здания, сооружения, имущество, в том числе здание МТМ, здание нефтебазы, поточной линии.

По акту (накладной) № 36 от 20.02.2004 приёмки-передачи основных средств  ООО «Первотаровское» приняло от СПК «Первотаровский» объекты основных средств, в том числе, здание МТМ (1963 года выпуска), здание нефтебазы (1984 года выпуска) и поточной линии (без указания года выпуска) (т. 2 л.д. 17-18).

СПК «Первотаровский» в дальнейшем была выставлена ООО «Первотаровское»

счёт-фактура № 11 от 17.03.2004 на оплату переданных объектов основных средств, в том числе здания МТМ, здания нефтебазы, поточной линии, на общую сумму 294 926 руб. (т. 2 л.д. 15-16).

            Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что ООО «Первотаровское» приобрело проданные им затем истцам объекты недвижимости у СПК «Первотаровский» по сделке, совершённой  в 2004 году.

            Как усматривается из выписки из ЕГРЮЛ от 08.11.2010 в отношении ООО «Первотаровское», учредителями данного общества являлись Моргунов В.В. и Назаров И.А.

            Исходя из анализа имеющихся в деле документов, можно сделать вывод о том, что ООО «Первотаровское» не являлось правопреемником СПК «Первотаровский».

            Спорные объекты недвижимости ООО «Первотаровское» не были переданы от СПК «Первотаровский» в результате реорганизации последнего, напротив, были приобретены по сделке в счёт погашения кредиторской задолженности.

            В силу требований закона государственная регистрация перехода права собственности после вступления в силу Закона о государственной регистрации является обязательной.                                                                                                               Право же собственности на недвижимое имущество, не зарегистрированное в установленном законом порядке, как указывалось выше, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации признаётся юридически действительным только в тех случаях, когда  оно возникло до момента вступления в силу настоящего Закона (31.01.1998).                                                                                             Следовательно, приобретая в 2004 году спорные объекты недвижимости у СПК «Первотаровский», то есть после вступления в силу Закона о государственной регистрации, ООО «Первотаровское» в соответствии с вышеназванными нормами закона обязано было зарегистрировать переход права собственности к нему от прежнего собственника.                                                                                                              Отсутствие государственной регистрации права собственности на спорные объекты в условиях когда такая регистрация в силу закона обязательна и является единственным доказательством существования зарегистрированного права исключает возможность считать собственником объектов лицо (ООО «Первотаровское»), право собственности которого не зарегистрировано.

            При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что такая обязанность на ООО «Первотаровское» возложена и в случае, если бы у СПК «Первотаровское» не было зарегистрировано в установленном законом порядке право собственности на спорные объекты недвижимости при условии, что СПК «Первотаровский» являлось правообладателем этих объектов до вступления в силу Закона о государственной регистрации, то есть право собственности на объекты у СПК «Первотаровский» возникло до вступления в силу Закона о государственной регистрации, что позволило бы считать в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации, что права СПК «Первотаровский» на эти объекты являются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации.                                                 В таком случае первичное право собственности прежнего собственника подлежало государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности к ООО «Первотаровское».

            Учитывая, что ООО «Первотаровское», у которого истцы непосредственно приобрели спорные объекты недвижимости по договорам купли-продажи от 01.09.2006, не является правопреемником СПК «Первотаровский», при разрешении настоящего спора не имеют значения обстоятельства, связанные с установлением принадлежности спорных объектов недвижимости СПК «Первотаровский», а также  когда и кем были созданы эти объекты.

            Как указывалось выше, ввиду совершения между ООО «Первотаровский» и СПК «Первотаровский» сделки в отношении спорных объектов недвижимости в 2004 году (после вступления в силу Закона о государственной регистрации 31.01.1998), ООО «Первотаровское» в любом случае обязано было осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на данные объекты недвижимости.

            Именно наличие такой государственной регистрации права собственности у ООО «Первотаровское»  свидетельствовало бы о возможности государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости за истцами применительно к правилам пункта 3 статьи 551 ГК РФ (в связи с ликвидацией ООО «Первотаровское»).

            Однако в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства (в том числе правоустанавливающие документы), подтверждающие наличие права собственности ООО «Первотаровское» на спорные объекты недвижимости.

   Так, из материалов дела усматривается следующее:

            Согласно уведомлениям Управления Росреестра по Омской области от 17.01.2011 №№ 06/002/2011-046, 06/002/2011-047, 06/002/2011-048 (т. 1л.д. 78-80) сведения об объектах недвижимости: здание МТМ, здание нефтебазы, поточная линия по первичной обработке зерна,  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

            Таким образом, материалы дела свидетельствуют об отсутствии государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости за ООО «Первотаровское».

Как указывают сами истцы в исковом заявлении, право собственности на объекты недвижимости не было зарегистрировано в установленном законом порядке, при том, что в тексте договоров купли-продажи (пункт 2) указано, что недвижимое имущество принадлежит продавцу (ООО «Первотаровское») на праве собственности.

            Из чего можно сделать вывод о том, что истцы, покупая у ООО «Первотаровское» объекты недвижимости, не удостоверились о наличии у продавца прав